5月的土地市場在住宅成交回暖的背景下異�,；馃�,，眾房企搶拍,、溢價率飆升、地王頻出的現(xiàn)象連番出現(xiàn),。因此,，順勢而上的6月土地市場也頻現(xiàn)高價地�,！督�(jīng)濟(jì)參考報》記者獲悉,，在土地市場熱情高漲背景下，房企融資額也達(dá)到近10年新高,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，在關(guān)注地價高企的同時，還應(yīng)注意到地價高企引起房企集中融資所帶來的風(fēng)險,；同時,，也應(yīng)注意到在目前經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀背景下，地方政府仍寄希望于以“賣地”來緩解財政壓力,，促使土地出讓價格大幅增加,。
 |
|
| 資料照片 |
|
賣地 起拍價大幅度提高
近日，南京市國土局推出多幅地塊,，其中位于浦口新城的兩幅純住宅用地地塊吸引了諸多開發(fā)商目光,。據(jù)了解，此兩幅地塊在2012年10月曾掛牌出讓,，但隨后的11月因故暫停出讓,。因此，此次招拍掛是此兩幅地塊時隔8個月后再次整裝上陣,。
值得注意的是,，此次兩幅地塊除編號為G39地塊的土地出讓信息由原來包含少量商業(yè)項目改為純住宅項目外，建設(shè)面積、規(guī)劃和容積率等方面均未發(fā)生任何改變,。但其掛牌初始價格卻從2012年的掛牌總價19.55億元,，漲至現(xiàn)在的掛牌總價27.65億元，漲幅高達(dá)41.4%,。
據(jù)悉,，此兩幅地塊分別是G39的新城望江路以東、臨滁路以南地塊,，出讓面積為105352.9平方米,，容積率為2.5，起拍底價由第一次起拍價的11.42億元漲至16.03億元,；另一幅編號為G40的浦口新城鎮(zhèn)南河路以北,、河西路以西地塊，出讓面積為71345.1平方米,，容積率為2.7,，起拍底價由第一次起拍價的8.13億漲至11.62億元。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,，正是看到土地市場向好,，房價具有較大漲價空間，地方政府才選擇提高地塊起拍價,。
近月來,，土地市場頻傳佳績。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年前5月,，全國四個一線城市合計土地出讓金收入高達(dá)1411.8億，相比2012年同期的314.4億,，上漲幅度達(dá)到350%,。
端午前夕，長沙土地市場爆出熱門,，地塊成交溢價率超過500%,。9日，開福區(qū)4宗占地面積共為401680.47平方米,，其中由綠地地產(chǎn)集團(tuán)長沙置業(yè)有限公司和廣州雅生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍得的2宗普通商品住房用地為237405.52平方米,。雅居樂同時參與了開福區(qū)湘江大道020,、021兩宗地塊的競拍,，該地塊2億起拍，雅居樂舉牌人在出價2.6億后,，突然一次性加價9億,，出價11.5億，溢價率高達(dá)500%。
“面粉貴,，面包一定會貴,；但面粉便宜，面包卻不一定會便宜,，地方政府正是根據(jù)這一理論,，提高起拍價�,！壁w路興認(rèn)為,，眾多房企對未來房地產(chǎn)市場判斷樂觀，認(rèn)為仍有較大漲幅空間,。地方政府就是利用此契機(jī)提高起拍價,，因為知道會有人買。
據(jù)媒體報道,，雖然南京兩幅地塊起拍價已上漲超過4成,，但萬科、綠地等房企已有意愿參與競拍,。
事實上,，南京并不是今年以來首幅起拍價上漲地塊。5月10日,，上海發(fā)布公告出讓位于青浦一地塊,，與南京此次出讓地塊相類似的是，此地塊是在終止出讓四個月后又重新掛牌出讓,，但與之前掛牌價格相比,，地塊起拍價飆升了31億元。公開資料顯示,，該地塊終止出讓后僅僅4個月,，在土地用途從商業(yè)修改為商辦、出讓年限從40年修改成商業(yè)40年,、辦公50年后再次出現(xiàn)在土地交易市場,，其掛牌起始價也從此前的13.68億元飆升至44.23億元，上漲幅度高達(dá)223%,。國土部地價勘測研究所所長趙松對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,，除了土地市場熱度不同影響地價有所改變外，該地塊土地用途稍作變更后,，盈利性較之前更強(qiáng),，因此，地價再次隨之提升,。
“部分地方政府也會為回避國土部對地價溢價率的嚴(yán)格監(jiān)控而提高起拍價,�,！壁w松指出，由于土地市場熱度再起,，國土部收緊對土地溢價等的監(jiān)管,，因此，為避免高溢價出現(xiàn),，地方政府選擇主動提高起拍價,。除此之外，趙松認(rèn)為,，由于地塊地理位置較好,，即使起拍價較低，也會引來眾多企業(yè)參與,，甚至?xí)鸶蛹ち业母偱摹?BR> 但趙路興表示,，在房價高企、調(diào)控弱化的背景下,，地方政府應(yīng)減少釋放類似信號,，以致地市熱度再次傳導(dǎo)至房市，帶來恐慌,。
找錢 前五月房企融資額飆升
日前,，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合開展的民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從開發(fā)企業(yè)的投資額和融資額兩個數(shù)字進(jìn)行比較來看,，房地產(chǎn)融資額目前是近10年來的最高水平,。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前,，今年萬科,、恒大、富力,、華潤等10大標(biāo)桿房企融資額度已達(dá)380億,，接近2012年全年413億的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億相比上漲150%,。
數(shù)據(jù)顯示,，5月，萬科,、恒大,、富力、華潤等10大標(biāo)桿房企國內(nèi)外融資額已經(jīng)超過88億元,，較2012年平均水平上漲了160%,。與此同時，近30家非標(biāo)桿房企年內(nèi)總?cè)谫Y額度也已接近800億元,。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）研究員朱一鳴表示,，一方面，房地產(chǎn)市場回暖,，土地市場火爆使得房企投資需求增加,，另一方面，多個房企近期有大量債務(wù)到期,，還款壓力加大,，造成此次企業(yè)的融資總量增長。
“綜合今年來房企融資情況看,，土地成為房企融資非常重要的一個原因,。”朱一鳴表示,，以佳兆業(yè)為例,，其今年1至5月份融資金額已經(jīng)接近于去年全年水平，而拿地金額也與融資金額持平,。
“正是房地產(chǎn)市場向好,，土地市場火爆，引起房企大量資金需求,，而房企業(yè)績的飄紅,，也再度引起更多投資者興趣�,！敝煲圾Q說,。
朱一鳴指出，從房企融資方式則可看出融資難易,。銀行貸款作為融資成本較為低廉的融資渠道,，是企業(yè)的主要融資方式。但在調(diào)控背景下,，銀行借貸難度不斷增加,，但從近日來看，銀行借貸比例不斷攀升,。其中,，5月10日，金科集團(tuán)發(fā)布公告稱,，其控股子公司與中信銀行,、昆侖信托共同簽訂《銀團(tuán)貸款合同》，貸款16億元,，其中中信銀行提供8億元貸款,，昆侖信托提供8億元貸款。5月15日,，雅居樂地產(chǎn)通過銀團(tuán)貸款43.68億港元(約合5.63億美元),，期限為三年,，并已經(jīng)得到七家銀行的參與。
此外,，在看到了萬科,、金地H股上市的利好后，內(nèi)地房企趨之若鶩,，積極尋求海外上市,。綠地借殼盛高置地正式落地，進(jìn)一步提高了企業(yè)尋求香港上市的渴望,，更多的房企也加入到申請行列中,，廣東龍光地產(chǎn)、重慶協(xié)信集團(tuán),、五洲國際,、金輝中國、金山地產(chǎn),、毅德地產(chǎn)等6家內(nèi)地房企已經(jīng)提交材料排隊上市,，爭取境外融資。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉對此指出,，盡管房企資金壓力有所減緩,，短期償債壓力較小。但長期來看,，由于過多資金沉淀于土地，一旦出現(xiàn)貨幣政策收緊的預(yù)期,，房企將面臨較大還款風(fēng)險,。因此，應(yīng)警惕房企借貸債務(wù)還款集中帶來的資金風(fēng)險,。
怪圈 地方政府深陷“土地財政”
“從提高土地出讓起拍價也可以看出地方財政資金的窘迫,。”趙路興表示,，在我國財政體制未能改變的情況下,，多地地方政府仍寄希望于以“土地財政”緩解地方財政壓力，促使土地價格上漲,。
繼2011年普查公布全國地方政府性債務(wù)后,，審計署在2012年11月至2013年2月期間又對36個地方政府本級2011年以來政府性債務(wù)情況進(jìn)行了抽查，日前公布的審計結(jié)果顯示,，截至2012年底,，36個地方政府本級政府性債務(wù)余額達(dá)到38475.81億元，比2010年增加4409.81億元,，增長12.94%,。
值得注意的是,，多個城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額增長，但土地出讓收入增幅下降,，償債壓力加大,。2012年，4個省本級,、17個省會城市本級以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315.73億元，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍,，呈現(xiàn)資不抵債,。
此外，從5月份財政收入報告來看,，5月全國公共財政收入12749億元,，比去年同月增加744億元,，增長6.2%,。其中，中央財政收入7170億元,，同比增長2.6%,；地方財政收入(本級)5579億元，同比增長11.3%,。而地方財政上漲最大因素便是受上個月房地產(chǎn)市場成交額大幅增加帶動,。契稅方面收入315億元,，同比增長40%,，土地增值稅收入276億元，同比增長27.4%,。
因此,，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍然較緩的背景下，債務(wù)高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入,。而土地出讓收入則決定于土地出讓的價格,，土地出讓價格又決定于房地產(chǎn)市場冷熱，也正是由于以上種種關(guān)系,，債務(wù)壓力,、房地產(chǎn)市場、土地市場,、地價,、房價一系列問題形成了難解的“怪圈”。
對此,，趙路興表示,，應(yīng)盡快進(jìn)行財政體制改革,，完善稅制稅種，建立房產(chǎn)稅,、物業(yè)稅等持有環(huán)節(jié)稅費(fèi),，只有有了長期稅收來源，才能降低地方政府一次性出讓土地或提價的積極性,，降低對“土地財政”的依賴,。