專家稱試點(diǎn)目標(biāo)直指“合理放開部分集體建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)”
在我國推進(jìn)城鎮(zhèn)化的大背景下,，土地制度改革被認(rèn)為是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的突破口,。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉,，國土部已經(jīng)考慮在加快完善農(nóng)村醫(yī)療,、養(yǎng)老等保障制度的前提下，逐步放開宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn),。
國土部日前召開內(nèi)部研討會,，研究新型城鎮(zhèn)化背景下的土地制度改革。與會人士表示,，由于我國存在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),，農(nóng)村集體建設(shè)用地難以自由流轉(zhuǎn)�,！捌浣Y(jié)果是,，城市建設(shè)用地日漸短缺的同時(shí)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地卻利用粗放,，造成大量空閑用地,。”
“因此,，積極探索城鄉(xiāng)自由流動的路徑,，宅基地,、集體建設(shè)用地都是今后改革的重點(diǎn),。”上述人士認(rèn)為,，農(nóng)村的宅基地管理應(yīng)有所調(diào)整,，或可考慮先占后銷。
事實(shí)上,，雖然國土部對于宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)未明確下達(dá)文件或進(jìn)行審批,，但除重慶、成都兩大“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”外,，浙江,、安徽、廣東等地也已開始著手進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作,。
據(jù)了解,，探索建立宅基地流轉(zhuǎn)制度，真正體現(xiàn)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，是浙皖粵三地的試點(diǎn)目標(biāo),。其中，確定當(dāng)?shù)剞r(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)可以用于進(jìn)行抵押貸款,，使宅基地用益物權(quán)得以體現(xiàn),，是三地方案的共通點(diǎn),。
此外，廣東省部分地區(qū)試點(diǎn),，則更進(jìn)一步進(jìn)行宅基地分配制度改革探索,。以佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)試點(diǎn)的“一戶一宅”為例，按照到某一時(shí)點(diǎn)的實(shí)有人口數(shù)量,，一次性下達(dá)村民住宅建設(shè)用地指標(biāo),，將宅基地進(jìn)行固化，并逐年安排建設(shè),。指標(biāo)使用完畢,，不再審批單家獨(dú)院式村民住宅用地。也就是說,，通過由政府一次性提供一定批量的宅基地,，把未來可能發(fā)生的、零星且難以管控的農(nóng)民住宅用地需求納入政府用地規(guī)劃統(tǒng)一管理,。
需注意的是,，村民固化宅基地的獲得并非完全免費(fèi)，例如順德區(qū)北滘鎮(zhèn)碧江社區(qū)就必須一次性繳納3萬元,，包括土地補(bǔ)償費(fèi)和勞力安置補(bǔ)助費(fèi)等,，才能獲得80平方米固化宅基地。而這些費(fèi)用統(tǒng)一返還村集體,，用于固化宅基地區(qū)域的水路管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),。此外，對于新分宅基地后不打算建房者,，順德區(qū)還允許儲備部門或集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一作價(jià)收購,，也允許村民間協(xié)議轉(zhuǎn)讓。
浙江的宅基地改革試點(diǎn)方案則更為全面,。已上報(bào)國土部的試點(diǎn)方案顯示,，在土地完成確權(quán)的背景下，將借鑒重慶“地票”制度,，將宅基地使用權(quán)量化為“宅基地權(quán)票”,，通過權(quán)票交易、流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民宅基地自由,、有償退出,，顯化農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。與此同時(shí),，逐步探索在不改變宅基地集體所有性質(zhì)的前提下,，允許符合條件的宅基地及農(nóng)房突破村級集體經(jīng)濟(jì)組織的邊界，在全縣農(nóng)業(yè)人口范圍內(nèi)進(jìn)行置換、轉(zhuǎn)讓,、繼承,、入股。
值得注意的是,，廣東省也有意放開宅基地流轉(zhuǎn),。《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》顯示,，廣東今后將建立轉(zhuǎn)戶農(nóng)民權(quán)益保障機(jī)制,，允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場流轉(zhuǎn)方式出讓承包地、房屋,、合規(guī)面積的宅基地并獲得財(cái)產(chǎn)收益,，解除農(nóng)村勞動力進(jìn)城落戶的后顧之憂。
國家發(fā)改委城市和中小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心規(guī)劃研究部主任文輝在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，由于規(guī)劃缺失,，管理不規(guī)范，我國土地利用率較差,，而農(nóng)村集體建設(shè)用地利用率更差,，造成一方面部分用地閑置，另一方面耕地保護(hù)紅線屢屢被突破,�,！爸挥屑涌焱恋刂贫雀母铮拍芙鉀Q現(xiàn)階段城市建設(shè)用地缺乏造成地價(jià)高企,，集體建設(shè)用地閑置荒廢導(dǎo)致應(yīng)有價(jià)值得不到體現(xiàn)的現(xiàn)象,。”
現(xiàn)實(shí)情況是,，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn),，耕地遭到兩頭擠壓——城市擴(kuò)張占用耕地資源,，農(nóng)民建房筑院占用大量耕地,。從耕地保護(hù)、節(jié)約集約用地來看,，農(nóng)村宅基地改革迫在眉睫,。
另一方面，農(nóng)民外出務(wù)工,，房子常年閑置,；又因收入微薄，在城市難以落戶,，只能租住城郊或地下室等環(huán)境較差的住所,。因此，亟待建立農(nóng)村宅基地有償退出機(jī)制，使農(nóng)民在農(nóng)村的承包地,、宅基地,、社員權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益顯化，變?yōu)榭山灰椎呢?cái)產(chǎn),，讓部分想離開的農(nóng)民帶著“變現(xiàn)宅基地”進(jìn)城,。
但值得注意的是，農(nóng)村集體建設(shè)用地在我國現(xiàn)行法律范圍內(nèi)并不允許出讓或轉(zhuǎn)讓使用權(quán),。土地管理法第63條就明確規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。
對此,，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、國土資源部法律中心顧問楊重光對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，土地制度改革創(chuàng)新是城鎮(zhèn)化必經(jīng)階段,，從根本上說，雖然集體建設(shè)用地與國有用地有差別,，但從法律上雙方都有收益權(quán),，是平等的。因此,，同地同權(quán)同價(jià)是未來集體建設(shè)用地的發(fā)展方向,。“而體現(xiàn)同地同權(quán)同價(jià)的手段,，便是合理放開部分集體建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn),。”
楊重光指出,，放開集體建設(shè)用地自有流轉(zhuǎn)的最大瓶頸是法律紅線,，而試點(diǎn)便是踩著“紅線”實(shí)驗(yàn)，對突破現(xiàn)有體制進(jìn)行探索,。他認(rèn)為,，在加速地方試點(diǎn)工作的同時(shí)，應(yīng)考慮制度的頂層設(shè)計(jì),。