按照我國城市房屋維修資金歸集的大數(shù)計(jì)算,，目前我國660座城市收繳的房屋維修資金已經(jīng)高達(dá)上萬億元，但這筆資金迄今為止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的銀行賬戶上，按照相應(yīng)的通脹比例計(jì)算,，正在逐年縮水,。在我國城市房屋進(jìn)入到15年的維修高峰期后,，將逐漸面臨著維修資金“入不敷出”的巨大隱憂,。專家呼吁，我國應(yīng)未雨綢繆,，加快建設(shè)房屋維修資金保值增值的完善體系,，以面對即將到來的資金使用潮。
萬億資金駐留“存款賬戶”
記者從廣西南寧,、柳州,、桂林和廣東省廣州市等地的住房保障部門采訪時(shí)了解到，自2009年我國實(shí)施物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法以來,，各地累計(jì)繳納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金逐年遞增，但賬戶幾乎無一例外地停留在“活期賬戶”上,，甚至連短期三個(gè)月的存款賬戶也都鮮有涉足,。
南寧市住房保障部門的統(tǒng)計(jì)表明，如今已經(jīng)有20億元物業(yè)專項(xiàng)維修資金停留在賬面上,；柳州,、桂林等地的規(guī)模也基本如此,，而且每年還按照住房交付使用的面積持續(xù)增加。
南寧市房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)際上也就是老百姓習(xí)慣所稱的房屋維修資金,，這筆資金包括對電梯、車庫,、小區(qū)道路,、小區(qū)綠化帶、游泳池等公共設(shè)施的維修,，但對房屋的維修所占比重最大,，因此民間更習(xí)慣于稱為房屋維修資金。
房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人給記者算了這樣一筆賬：在我國的中型城市,，一座建筑面積為30萬平方米的中型樓盤,，業(yè)主如果按照每平方米50元的標(biāo)準(zhǔn)繳納房屋維修資金，一次性繳納的總額就超過1500萬元,。按照我國2009年之后的中型城市平均發(fā)展此類樓盤為100個(gè)數(shù)量進(jìn)行計(jì)算,，每座中型城市歸集的房屋維修資金就超過15億元。
然而,，這部分資金幾乎無一例外地停留在當(dāng)?shù)劂y行的“活期賬戶”中,。即便是金融體系較為發(fā)達(dá)的廣州，這筆資金也僅僅是允許停留在三個(gè)月的銀行短期賬戶中,。
廣西銀監(jiān)局監(jiān)管部門一位姓歐的處長告訴記者,，銀行將此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調(diào)動的額度很高,，也就是習(xí)慣所說的高利用度的“睡眠資金”,。
浙江大學(xué)博士楊天保作了這樣的預(yù)計(jì)：我國目前有660個(gè)城市，即便按照每個(gè)城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計(jì)算,，總額超過6600億元,，而北京、上海,、廣州,、南京、杭州等一線城市的房屋維修資金數(shù)量巨大,，由此推斷,，我國城市房屋維修資金肯定上萬億元。
跑不過通脹率抵不了維修費(fèi)
巨額的房屋維修資金簡單“沉睡”在存款賬戶的背后,，不僅跑不過“通脹率額”,，而且蘊(yùn)藏著維修費(fèi)用逐年增長，在繳存資金進(jìn)入15年之后的“使用高峰期”后，無法滿足長遠(yuǎn)需求的巨大隱憂,。
按照南寧市管理辦法,，未配置電梯的物業(yè)，業(yè)主一次性繳納的房屋維修資金為每平方米建筑面積繳存55元,，配置電梯的物業(yè)繳存77元,。按照一座30萬平方米的中型電梯小區(qū)計(jì)算，業(yè)主一次性繳納的房屋維修資金總額超過1500萬元,。
但這筆資金甚至不足以滿足電梯進(jìn)入“中老年期”后的日常維修需要,。在廣西為多家電梯提供維修服務(wù)的養(yǎng)護(hù)專業(yè)人士周杰告訴記者，30萬平方米的小區(qū)一般都要建設(shè)20個(gè)左右的高層,，每座高層按照4個(gè)單元,，每個(gè)單元配備2部電梯的保守計(jì)算，僅電梯數(shù)量就超過160座,。
按照電梯的使用周期計(jì)算,，電梯在投入使用后就進(jìn)入到“維修保養(yǎng)期”，前面5年,，每臺電梯每月維護(hù)費(fèi)超過600元,，160臺電梯一年的維護(hù)費(fèi)就超過115萬元，加上電梯行駛的資格年審費(fèi),、更換電梯零件,、電纜等等，160臺電梯一年下來大約要花的費(fèi)用就將近120萬元,。如果進(jìn)入到第8年之后,，每臺電梯每月的養(yǎng)護(hù)費(fèi)都要增長20%—50%，一年下來的花費(fèi)就將近200萬元,。
周杰說：“從長遠(yuǎn)上看,，1500萬元的房屋維修資金，甚至不夠抵入住15年后的日常電梯保養(yǎng)費(fèi),�,！�
15年，恰恰就是電梯房電梯的“生命大限”,。這意味即便是業(yè)主都同意全額繳納房屋維修資金,，進(jìn)入第8年之后，原有資金也無法滿足電梯維修費(fèi)用,，更不用說配電房,、地下車庫、游泳池等設(shè)施了,。
廣西桂林市供電局的一位姓劉的副局長告訴記者：“小區(qū)配電房同樣屬于‘集中維修’的模式,，產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)業(yè)主,，但配電房一般而言在使用10年之后，也會面臨著主要部件需要更換的問題,，30萬建筑面積的小區(qū)，更換一次配電房主要零部件少則十多萬元,，多則幾十萬元,，這筆資金也同樣需要從房屋維修資金中列支�,！�
新加坡國際大學(xué)客座教授鄭偉軍用“跑不贏‘通脹率’抵不了‘維修費(fèi)’”來描述房屋維修資金的尷尬：“對于普通業(yè)主而言,，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比’服務(wù),，無法給出資方帶來相應(yīng)的收益,，無論如何都是不公平的�,！�
“夢游資金”應(yīng)加速建構(gòu)“增值透明度”
常年從事社區(qū)金融問題研究的專家徐大克認(rèn)為,，這筆巨額資金與其說是“睡眠資金”，不如稱為“夢游資金”更為妥當(dāng),，對于作為出資方的普通業(yè)主而言,，這筆資金確實(shí)是“沉睡”在“活期賬戶”上，但銀行及基金公司等金融機(jī)構(gòu)卻通過各種方式,，利用杠桿效應(yīng)充分調(diào)動了這筆資金,，也就是說，即便是“沉睡”,，也是在沉睡中“夢游”,，而且創(chuàng)造了巨大的增值空間。
記者深入采訪時(shí),，多位專家學(xué)者表示,，“夢游資金”的保值增值模式是顯而易見的，就目前而言,，由于我國物業(yè)維修資金的管理模式還非常單一,，應(yīng)加快物業(yè)維修資金的“市場步伐”，增強(qiáng)其“增值透明度”,，提升管理水平,。
首先是徹底“摸清家底”，對物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行全面調(diào)查,，弄清物業(yè)專項(xiàng)維修資金的總體規(guī)模,、每年增長幅度、使用情況等基本數(shù)據(jù),。這筆資金基本上房管部門比較清楚,，也可以通過每年入住率進(jìn)行預(yù)測,。
其次是從簡單的“監(jiān)管責(zé)任”向“保值增值責(zé)任”邁進(jìn)。在尊重業(yè)主選擇的基礎(chǔ)上,，銀行,、保險(xiǎn)等金融部門應(yīng)聯(lián)手，開發(fā)能夠確保物業(yè)維修資金保值增值的金融產(chǎn)品,，變簡單的“睡眠資金”,、“存款資金”為“增值資金”，將“夢游工作”的資金公開透明化,。
第三是加快物業(yè)維修資金保存現(xiàn)狀的信息披露程度,。允許業(yè)主委員會對物業(yè)維修資金的狀況進(jìn)行核查、按年度披露房屋維修資金的狀況,。
鄭偉軍說：“作為公眾資金,，物業(yè)維修資金不可能簡單地落實(shí)到單一樓盤上，加上有大量老舊房屋因?yàn)楦鞣N原因沒有繳納維修資金,，這需要以城市為單位進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào),，把有限的資金用到刀刃上，更需要盡快在摸清家底的情況下,，建立全國統(tǒng)一的物業(yè)維修資金管理體系,。”