今年以來(lái),，武漢寫字樓市場(chǎng)火爆，租金直線上升,，建設(shè)大道等高檔商務(wù)區(qū)幾乎無(wú)樓可租,。專家認(rèn)為，武漢寫字樓火爆或?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性行情,，投資者要注意未來(lái)幾年來(lái)大量寫字樓集中上市的風(fēng)險(xiǎn),。
甲級(jí)樓一房難求租售雙旺價(jià)格直線上漲
連日來(lái)，記者以中小企業(yè)主身份走訪西北湖建設(shè)大道,、武漢天地中心、解放大道武廣商圈等寫字樓項(xiàng)目,，發(fā)現(xiàn)多數(shù)甲級(jí)寫字樓已經(jīng)滿租,，個(gè)別只剩下少數(shù)大面積單位。
記者日前到漢口新世界中心寫字樓,，這是外來(lái)企業(yè)在武漢首選的甲級(jí)辦公地之一,。在物業(yè)租賃中心，記者以租賃150平方米左右辦公場(chǎng)所為由咨詢租賃事宜,。物業(yè)顧問(wèn)介紹,，目前寫字樓已滿租，老租戶退出后才有新的空間,。
浦發(fā)銀行大廈是一幢落成僅三年的甲級(jí)寫字樓,。物業(yè)部的服務(wù)人員介紹,，浦發(fā)銀行大廈常年滿租，如需租賃寫字樓,，可關(guān)注業(yè)主們的出租信息,。原來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目是“開(kāi)發(fā)方持有加少量散售模式”,，開(kāi)發(fā)方和大客戶自用了主要樓層,，入駐只能等散戶業(yè)主出租。
近年來(lái),，武漢寫字樓市場(chǎng)吸納量穩(wěn)步增加,。數(shù)據(jù)顯示，2012年武漢辦公樓整體吸納量超過(guò)27萬(wàn)平方米,，超過(guò)去兩年吸納總量的總和,。甲級(jí)寫字樓吸納量也超此前三年總和，為11.09萬(wàn)平方米,，創(chuàng)歷史之最,。
伴隨寫字樓市場(chǎng)火爆，租金也節(jié)節(jié)攀升,。目前武漢是除北京外租金增長(zhǎng)最快的寫字樓市場(chǎng),。漢口濱江區(qū)開(kāi)業(yè)不久的武漢天地企業(yè)中心，去年上市至今已租出80%,，已吸引法國(guó)航空,、東京三菱銀行等眾多世界500強(qiáng)及知名企業(yè)進(jìn)駐，租價(jià)打破現(xiàn)有寫字樓租價(jià)紀(jì)錄,，最高接近每月140元,。
房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2010年至2012年,，北京寫字樓租金漲幅為98%,，而武漢達(dá)61%，遠(yuǎn)高于全國(guó)33%的水平,。今年第1季度,，武漢寫字樓租金繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅達(dá)3.5%,。
房地產(chǎn)投資管理服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,，武漢甲級(jí)寫字樓租金已連續(xù)10個(gè)季度上漲，截至今年一季度,，甲級(jí)寫字樓月租均價(jià)達(dá)108.9元/平方米,。
銷售市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛。今年4月泛海國(guó)際SOHO城再次開(kāi)盤,，主推208平方米的寫字樓產(chǎn)品,，單價(jià)2萬(wàn)元,，總價(jià)416萬(wàn)，當(dāng)天銷售超八成,。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，寫字樓均價(jià)每平方米從2009年三季度的5944元，上漲到今年一季度的9418.55元/平方米,，上漲58%,。
空置率上升市場(chǎng)潛力仍被看好
在成熟商圈甲級(jí)寫字樓供不應(yīng)求的同時(shí)，一些新開(kāi)發(fā)商圈或?qū)懽謽琼?xiàng)目供應(yīng)較多的老商圈,，寫字樓空置率也在創(chuàng)新高,。但面對(duì)未來(lái)數(shù)倍于歷史供應(yīng)量的寫字樓集中入市，專家仍對(duì)武漢寫字樓市場(chǎng)有信心,，其前景仍被看好,。
世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2012年武漢年均供應(yīng)量14.9萬(wàn)平方米,。預(yù)計(jì)今年到2016年,，年均供應(yīng)量近60萬(wàn)平方米，這意味著未來(lái)幾年寫字樓供應(yīng)量會(huì)增長(zhǎng)3倍,。
大量寫字樓集中上市,，在需求增長(zhǎng)有限的情況下，必然造成空置率上升,。目前,，雖然武漢寫字樓租金仍保持上漲，但漲幅已趨緩,。數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度漢口建設(shè)大道商圈、武廣商圈寫字樓空置率在10%左右,，而中南商務(wù)圈空置率創(chuàng)下了新高達(dá)39.7%,，一季度武漢寫字樓整體空置率達(dá)20.1%，環(huán)比上漲2.7%,。
但中國(guó)指數(shù)院(華中)市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為,，寫字樓市場(chǎng)需求是動(dòng)態(tài)的，會(huì)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、企業(yè)實(shí)力壯大而快速增加。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，武漢市第三產(chǎn)業(yè)尤其是高端服務(wù)業(yè)發(fā)展,，將會(huì)帶來(lái)較大需求，市場(chǎng)潛力仍被看好,。
機(jī)構(gòu)看好武漢寫字樓市場(chǎng),，緣于對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心,。近年來(lái)，武漢外資企業(yè)入駐武漢勢(shì)頭強(qiáng)勁,，全市世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)已超過(guò)100家,。外資企業(yè)加速入駐，帶動(dòng)了高端寫字樓需求,；國(guó)內(nèi)大企業(yè)加快在武漢布點(diǎn),，促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)持續(xù)升溫。
仲量聯(lián)行認(rèn)為,，武漢在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、經(jīng)濟(jì)總量和房地產(chǎn)發(fā)展速度等方面，正快速向一線城市靠攏,。作為中部特大城市,，武漢出現(xiàn)了大量基礎(chǔ)設(shè)施投資和外商直接投資，吸引大量國(guó)內(nèi)和跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐,，寫字樓市場(chǎng)大有潛力,。
結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存投資者須注意風(fēng)險(xiǎn)
專家認(rèn)為，武漢寫字樓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存,，投資者須認(rèn)真考察其地理位置,、商務(wù)配套等因素，注意防范風(fēng)險(xiǎn),。地方政府和企業(yè)也應(yīng)注意分階段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，以避開(kāi)供應(yīng)高峰帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。
對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō),，購(gòu)買寫字樓門檻比商鋪略低,，仍是住宅限購(gòu)后不錯(cuò)的投資選擇。但仲量聯(lián)行認(rèn)為,，散售項(xiàng)目獲得優(yōu)質(zhì)租戶的可能性較小,，回報(bào)不高。而且,，散售辦公樓難以長(zhǎng)期維護(hù)品質(zhì),，實(shí)現(xiàn)增值保值難。
為此,，專家建議,，個(gè)人投資者應(yīng)關(guān)注地理位置、開(kāi)發(fā)商品牌和其他因素,。良好的地理位置包括核心商務(wù)區(qū),、交通便利的地鐵沿線和具有良好自然景觀或人文環(huán)境的區(qū)域。
值得注意的是,，武漢是多中心城市,，城市規(guī)模大,，商業(yè)區(qū)域分散，城市基礎(chǔ)建設(shè)不夠完善,，寫字樓良莠不齊,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2016年,，武漢新增寫字樓將有64%位于傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)外的次中心區(qū)域,，預(yù)計(jì)會(huì)成為中小企業(yè)和個(gè)人投資者最關(guān)注的區(qū)域，但要注意其中潛藏的風(fēng)險(xiǎn),，防范一味概念炒作,。
當(dāng)前，乙級(jí)寫字樓尤其是散售型項(xiàng)目,，存在硬件無(wú)法滿足租戶需要,、物業(yè)管理水準(zhǔn)無(wú)法和國(guó)際企業(yè)接軌、租戶檔次較低等,。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)從硬件,、軟件和租戶三個(gè)方面入手，為投資者創(chuàng)造良好投資環(huán)境,。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示,，隨著未來(lái)供應(yīng)量大幅增加，寫字樓市場(chǎng)整體租金增速將放緩,。在交通和配套設(shè)施不完善的區(qū)域,，寫字樓市場(chǎng)整體空置率會(huì)繼續(xù)攀高。企業(yè)應(yīng)分階段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，以避開(kāi)供應(yīng)高峰所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng),。
陳仲偉認(rèn)為,，“藍(lán)籌”寫字樓空置率明顯低于平均水平,，有實(shí)力的投資者應(yīng)選擇寫字樓中的“藍(lán)籌股”，即位于城市核心區(qū)域,、高規(guī)格建設(shè),，并由知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)管理的寫字樓。2010年至2012年,，武漢寫字樓市場(chǎng)平均空置率是12.3%,，而“藍(lán)籌”寫字樓空置率僅為1.8%。
世邦魏理仕建議,，地方政府應(yīng)根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)寫字樓的實(shí)際需求,，調(diào)整甚至?xí)壕弻懽謽峭恋毓⿷?yīng)，同時(shí)加緊完善各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施，并出臺(tái)相關(guān)政策吸引企業(yè)進(jìn)駐,。開(kāi)發(fā)商應(yīng)走差異化路線，以優(yōu)惠租金吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐,，提升寫字樓檔次和知名度,。