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解說：樓市深度博弈,。
唐先生(購房者)：很明顯，去年春節(jié)到現(xiàn)在,，也就是不到兩三個月吧,，漲了五千塊錢呢。
杜猛(北京大學房地產(chǎn)研究發(fā)展基金中心副主任)：十年來的每一次房地產(chǎn)調(diào)控,，每一次都報復性上漲,。
解說：穩(wěn)房價，難點到底在哪里,？《央視財經(jīng)評論》正在關注,。
主持人(沈竹)：各位晚上好,，歡迎您收看我們今天的《央視財經(jīng)評論》，我是沈竹,。今天是房地產(chǎn)調(diào)控國五條地方細則出臺整整第50天,，但房價的走勢依然是看漲，統(tǒng)計局4月份發(fā)布的70個大中城市的數(shù)據(jù),，新建的商品住宅和二手住宅價格,，環(huán)比上漲的城市分別67個和66個。雖然樓市調(diào)控政策不斷的加碼,，但是房價卻沒有停止上漲的腳步,，走高的樓市如何才能降溫？今天再來聊聊天房價,，首先通過短片了解一下我們最新近的樓市狀態(tài),。
解說：節(jié)節(jié)高漲的房價成為多數(shù)人心中的痛，今年29歲的唐先生是北京一家網(wǎng)站的職員,，從去年7月到現(xiàn)在,，他一直在看房。
5月16日下午,，唐斌休息,，于是打車從北京城的東南面出發(fā)，趕往西北面的上地去看房,，其實上地在去年就考察過,，當時因為覺得貴一直沒買，現(xiàn)在眼看著房價越來越高,，出租車上唐斌不管的翻看之前的報價單,。
唐先生(購房者)：這樣的房子現(xiàn)在估計還買不到，我覺得可能他是捂盤惜售吧,，并且等著還漲價,。房價看不懂。
解說：原想北京出臺20%個人所得稅后,，房價會降一點，五環(huán)以外的樓盤不會太離譜,，但現(xiàn)實卻讓他很失望,。
唐先生：但是現(xiàn)在從這幾年來看，沒看到下降,。沒看到房價下降,。
解說：唐先生告訴記者，眼前的這座樓盤就是他最中意的樓盤,，去年8月開盤的時候,，稍微一猶豫就沒能搶上,。
唐先生：過了十天它就沒有了。當時我們覺得房子跟賣白菜一樣,，我覺得這個非常不正常,。
解說：抱著一線希望，唐斌再次來到這家樓盤的售樓處,，想碰碰運氣,。但保安告訴他，這里已經(jīng)沒有房子可賣,，連售樓處都已經(jīng)撤了,，對于房價就單個樓盤來說，唐先生覺得今年二月份之后,，房價的增長太快了,，這個房子買還是不買，該什么時候買,。唐斌猶豫不決,，并且買房子需要付出的是兩代人的積蓄。
唐先生：去年的時候15000多元錢,，現(xiàn)在你看門口金泰房地產(chǎn)的說了,，兩萬二三(千元)很明顯，去年春節(jié)到現(xiàn)在也就是不到兩三個月吧,。漲了五千元錢呢,。這一套80平方米的房子，大概就是40多萬,。100平方米就是很容易算50多萬,，就這個普通的一套房子。這還是一個五環(huán)外的房子,。
解說：而在杭州,，有的市民并不糾結(jié)，買房還是要趁早,。
杭州市民：今年的房價看總的情況,，我覺得穩(wěn)中還有升，像北京,、上海,、現(xiàn)在漲得都比較厲害，我們杭州應該講下不來的,。
解說：5月18日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月份70個大中城市房價情況，數(shù)據(jù)顯示4月份，國內(nèi)主要城市房價依然保持了整體上漲的勢頭,，與去年4月比70個大中城市中,，新建商品住宅價格下降的城市只有寧波、溫州兩個,，上漲的城市有68個,，比上月增加了一個，其中漲幅最高的城市為廣州,，上漲了13.7%,，北京、上海位列第二,、第三漲幅都超過10%,。漲幅比3月份也都有所擴大。
主持人：首先歡迎我們的兩位老朋友,，霍德明和劉戈,，兩位好，那在小片子當中大家一起跟唐先生經(jīng)歷一些他的購房經(jīng)歷,，相當于是很多的購房者一個經(jīng)歷我相信,，最近其實各自的城市針他們一些房價上漲，也出了一些辦法,。
我們看到北京最新一個辦法是這樣的,，說是這個新盤的報價不得明顯高于此前的成交價，或者是周圍的同質(zhì)商品房的價格,，那么我們看看環(huán)比上漲的速度是降下來了,，但上漲這個趨勢還在繼續(xù)。當然首先要征求兩位的觀點就是,，為什么還要上漲,？上漲的因素到底在哪里？
劉戈：大家由原來有分歧,，對于房價的預期,，在大城市，尤其大城市的核心區(qū)域,，房價要漲這是不用懷疑的,。
同時的話，開發(fā)商也達成了共識,，以前的話在猶豫,，最近我們看，在北京的通州,，兩塊地，那么拍，溢價達到了230%,，那么這個樓面價已經(jīng)比旁邊正在售的房子出售價已經(jīng)高了,，也就是說面粉的價格已經(jīng)高于面包了，原來大家還有分歧,，現(xiàn)在經(jīng)過一段時間的調(diào)控,，經(jīng)過各種表態(tài)之后，大家反倒是達成了這樣一個共識,，也就是說這個預期由原來有分歧的預期現(xiàn)在變成了一個有共識的預期,，那么在這種情況下，房價它肯定還會持續(xù)的漲,。
主持人：應該說國五條原來我們在評論的時候,，都說蠻嚴厲的了霍先生，有很多人說可能說20%這樣一個稅費的效果,，還沒有最終顯現(xiàn)出來,，我不知道你怎么看待這樣的上漲，這樣的政策,。
霍德明：我想20%是二手房的交易,，還不是新房，我特別要講的是2010年的國十條4月份到2012年也差不多就是五月份的時候,，這段時間房價基本上持平的,，交易量也不是很大，不過房價基本沒漲,，但是為什么從去年五月份到今年的五月份,，這是12個月，就像劉戈剛剛講的,，達成一個共識了,，這個共識很有意思。開發(fā)商也認為,，房價應該可以往上漲了,，大家都認為房價也要漲，我覺得還加一點宏觀的因素,，從去年差不多這個時候,，看看數(shù)字上貨幣的增量的確是有明顯幅度的增加，而且我們一般講一般投資,，我們算宏觀經(jīng)濟都是很簡單,。
一個就是所謂的基礎建設的投資，第二個房地產(chǎn)投資,，要在工商企業(yè)投資,。在這一段時間里面，這個十二個月里面，基礎建設,，基建這一塊,，國家還稍微有點壓下去了。當然對于房地產(chǎn)這一塊,，我說原來就有國十條已經(jīng)壓在那了,，但是記好了，由于貨幣的增加,，使得大家真的有錢了,，不管是開發(fā)商也有錢了，消費者買房的人他也有錢了,，過去這段時間房子都沒漲,，正好碰到這個時間點，過去12個月里面醞釀著醞釀著醞釀著,，而且每一個月我們都看到數(shù)字,，70個大中城市，數(shù)字明明擺在那了,，每個月漲一點,，漲一點，漲一點,。這就變成醞釀醞釀,，原來純粹就是空想產(chǎn)生這個預期，現(xiàn)在變成一個實現(xiàn)的預期,。
主持人：貨幣的因素,，土地供應。
劉戈：而且越是一線城市漲的越多,，也就是說對于二,、三、四線可能存在的泡沫大家有一定的警醒,。但是大家越來越趨同認識,，就是說對于那些北上廣等這些所謂一線城市來說，它房價上漲的趨勢大家達成了共識,。
主持人：但這次上漲明顯是在調(diào)控嚴格之后,，那所以大家還是對調(diào)控抱有一定的期待，那為什么還是不下來,。除了貨幣因素,、土地供應之外還有什么別的原因？
霍德明：調(diào)控嚴格是才剛剛開始的,，記不記得2010年國十條出臺的時候,，大家還觀望一下,，過了半年以后發(fā)現(xiàn)來真的了，所以它可能持續(xù)兩年,，但是兩年以后你看到我剛剛說的事情發(fā)生了,，所以我們不能期望著今天的政策宣布以后，就一定會有這么一個結(jié)果,，因為老百姓開、發(fā)商都會看你這個政策,，能不能持續(xù)下去,。
主持人：對，確實是拭目以待,，對于今天房價的繼續(xù)上漲,，我們也采訪了中國社科院金融研究所的研究員尹中立先生，再聽聽他的說法,。
尹中立(中國社科院金融研究所研究員)：(房價)上漲的壓力應該說從長期的因素來看,，主要是在于兩個制度性的缺陷，簡單說,，少數(shù)人非常有錢,。他們的購買力是房地產(chǎn)價格上漲的主要推動力。
另外一個制度缺陷是土地制度的缺陷,，如果這兩項制度不做根本性改變的話,，中國房價上漲的動力，就會一直存在,。
主持人：尹先生說了幾個觀點,，跟我們前面說的不謀而合，那最近關注房地產(chǎn)新聞的朋友一定在關注一個數(shù)字就是1比1.02,，也就是有媒體報道,，房地產(chǎn)商每賺一塊錢，他們要交給國家的稅相當于是1.02元,，也就是一塊零二分比掙的還多,，單看這個數(shù)字真的會誤導我們覺得房地產(chǎn)商挺難的，兩位真的是這樣嗎,？
劉戈：其實我覺得它這個數(shù)字算出來了,。他告訴你這個數(shù)字的來源，你一看覺得的確稅費是挺高,，但是我們再去看它同類其他企業(yè)到底是怎么樣的,，我們看到A股整個的上市公司2012年它的利潤是19544億元。那么它的實際繳稅是22233億遠,，那么拿這個數(shù)字一算,，A股上市公司平均它的凈利潤和它的這個交的稅收的比例是1比1.12,。
也就是說上市的房地產(chǎn)企業(yè)，它所交的稅,，比起平均的稅還要低,。所以的話你拿這個來解釋，你這個房地產(chǎn)公司,，交稅多我覺得是無力的,，而且還有很多稅，你比如說地價的增值稅,，現(xiàn)在的話我們以前也做過節(jié)目,，實際上很多地方政府的話，是以一個某種原因,，比如說按照1%,、2%這樣一個稅率的話在交。這些上市公司并沒有去交這樣一些稅,，所以的話用上市,，就是房地產(chǎn)公司的稅多來解釋房價，我覺得這是不通的,。
霍德明：世界各地的開發(fā)商,，其實它都是相當本土化一個企業(yè)，比如說在成都的開發(fā)商,，大概很多開發(fā)商就是當?shù)赝辽灵L的,，當然有外面來的強龍，但是很多時候地頭蛇是很厲害的,，而且在房地產(chǎn)開發(fā)商這個行業(yè),，還有一個潛規(guī)則，就是它會把很多的所謂招待費用,，攤到開發(fā)成本里面,。所以你如果把剛剛劉戈說的這一段話，他凈利潤是一塊錢,，他交的稅是一塊零兩分,，但是里面的凈利潤，記好他是把開發(fā)成本扣掉了,，當你把開發(fā)成本這一塊拉上去,，而很多這種潛規(guī)則的支出算進去的話，其實房地產(chǎn)開發(fā)商的成本肯定比我們現(xiàn)在高,，也就是說現(xiàn)在凈利潤,，肯定還是少報了。
主持人：也就是算法有問題,。
霍德明：算法是有問題的,，像一比一的情況,，我估計大概能夠凈利潤到一塊五到兩塊錢，換句話稅那就更少了,，剛剛劉戈講了把全上市公司,，大概1比1.12，我們看到這個數(shù)字是1比1了,，差不多,。但是我要挑戰(zhàn)這個數(shù)字，它應該是甚至,，1比,，反正有它更少這么一個該交的稅。
主持人：你看把自己打扮成竇娥,，說自己比竇娥還冤，其實在關鍵的時候,，我不知道劉戈你是不是注意到,，為什么總在關鍵時刻，似乎總有某些企業(yè)的代言人會跳出來,，說一些雜音,，而且這個雜音在市場上老百姓的心中顯得特別的強硬。
劉戈：對,，就是說一定要說房價的原因和開發(fā)商沒關系,，是由于政府收的稅費太多。所以導致這樣一個原因,。
那么其實的話我們知道雖然地方政府對于房地產(chǎn)這一塊依賴是有的,，但是房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地的增值，有一塊巨大的利潤,，那么這一個利潤的話,，并沒有體現(xiàn)在他們的報表里面，那么也同時的話變成這個整個房價推高這樣一部分原因,，我覺得這一點不能否定,。
主持人：應該說北京前一階段出臺的國五條細則，是非常嚴厲的,。據(jù)說后續(xù)還有一系列的嚴格的政策出臺,，那未來的房價走勢到底如何？稍事休息繼續(xù)回來,。
主持人：歡迎各位回到我們今天的《央視財經(jīng)評論》,，今天我們關注房價。那最近有消息傳出,，說北京市要進一步來加大這樣一個房地產(chǎn)調(diào)控的政策,，后續(xù)會有一系列的政策繼續(xù)出臺,，而且關于房地產(chǎn)稅擴容的消息也開始劍拔弩張開始出現(xiàn)，我們通過小片來共同梳理一下,。
解說： 就在上周,，北京面對房價連漲的情況又出一劑重拳，北京市住建委主任楊斌在作客城市服務管理廣播市表示,，新建樓盤在申請預售資格時,，開發(fā)商報價不能明顯高于此前成交價格，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)樓盤,，政府會對報價進行引導和指導,。
《中國證券報》報道稱，我國房產(chǎn)稅今年有望新增數(shù)個城市進行房產(chǎn)稅試點,，而且新增試點城市預計主要針對增量房屋征收,。
記者也從財政部了解到，關于房產(chǎn)稅方案,，去年年底國土部官網(wǎng)就曾披露了湖南,、湖北的新版房產(chǎn)稅征收細則，這兩個方案,，都包括了個人已購的第二套存量房,，與上海、重慶不同的是,，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原址,，改為了市場評估價，而對于房產(chǎn)稅試點的擴圍,，財政部財科所所長賈康曾表示“2013年擴大房產(chǎn)稅試點是大概率事件,，這也將是今后接棒限購政策，成為房地產(chǎn)調(diào)控政策的著力點” 整個房產(chǎn)稅擴圍的改革方向,，目前已經(jīng)鎖定,，各地的實施細則也在陸續(xù)制定和上報中。
杜猛(北京大學房地產(chǎn)研究發(fā)展基金中心副主任)：(房產(chǎn)稅)最好是在二線城市全面擴開,。這樣有利于房價穩(wěn)定,。也有利于讓二線城市(房價)快速上漲的城市，承擔一定的責任,。最好不要往三線城市或者四線(擴散),，就是沒有限購的城市房價漲的慢的城市，不要承擔更多責任,。
解說：還有專家認為,，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，過度的行政化調(diào)控只是權(quán)宜之計,，應在改革深化過程中進行相應的淡化處理或逐步退出,，也就是說房產(chǎn)稅的試點擴容,，可能是作為一種市場化的手段，來替代原有的行政化調(diào)整手段,。
杜猛(北京大學房地產(chǎn)研究發(fā)展基金中心副主任)：用行政手段去干預市場,，它是一個堵的行為，越堵它就有可能越會報復性上漲,。而且我們這么多年,，十年來的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，每一次都報復性上漲,，它不是我們調(diào)一次達到目的一次,，只是起到一定作用。我們最終的目的是市場化,。
胡志剛(中國房地產(chǎn)研究會副會長)：我們的房產(chǎn)稅政策,，替代限購政策，有一個此消彼漲(的過程)尤其是開始階段,，有一個慢慢的切入過程,，不可能指望原來的政策退出來了，新的政策就進去了,，馬上立馬全方位換崗，不可能的,。經(jīng)濟工作不可能這樣做的,。
主持人：應該說現(xiàn)在的樓市處于深度博弈的階段,，而房地產(chǎn)稅這個靴子什么時候能夠落地,，現(xiàn)在也是更多的人關心一個話題。那最近呢,，隨著樓市一個調(diào)整和他們一個調(diào)控,，我們看到這樣的呼聲，房地產(chǎn)稅出臺的呼聲也是漸漸的響起來了,，那兩位認為,，這一招到底什么時候能出，出了之后到底能不能有用,？
霍德明：我先說一下,，房產(chǎn)稅在理論上跟實物上都是對房價的抑制有絕對的作用，我就給你舉一個例子好了,，原來在我念書的紐約州的地方,，我最近還看到了它有一個很漂亮的古堡要賣，那個古堡才賣多少前,？90萬美元,，而這個古堡我很有興趣再去查了一下,，它一年交的相關的稅要大概五萬多美元。于是現(xiàn)在購買古堡的那一家人,，他們自己承認他是投機客,。
劉戈：準備賣掉。
霍德明：他就是買這個投機,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)五年來房價沒有漲上去,，他原來200萬賣掉的，賣不掉,。90萬趕緊脫手,，因為每年交這個5萬塊錢的稅費，非常非常重,。在咱們國內(nèi)我想對于這個房產(chǎn)稅,，現(xiàn)在剛開始呼吁，基本上肯定是將來在未來一段時間,，慢慢的實施,，為什么要說慢慢的？因為原來我們的土地出讓金已經(jīng)收了,，而且70年的使用時間,，你現(xiàn)在還要再多收一個房產(chǎn)稅的話，這個房產(chǎn)稅要怎么樣收,，多少的稅率,，還有這個稅金，你房子到底多少錢,，到底該怎么定,，這個在國外它是經(jīng)過很冗長的一個過程，地方政府甚至跟這個老百姓還討價還價一下,，對于地方政府來講,，稅收基本上是最重要的地方財政的來源，地方政府當然想要多收一點,，但是地方老百姓肯定也不高興,。
劉戈：對，尤其房子多的人肯定不高興,。
霍德明：問題就說地方老百姓跟政府其實原來也是綁在一起,，所以我覺得這個房產(chǎn)稅這件事情，是要執(zhí)行,。但是能不能夠在一年以內(nèi),，甚至說三個月以內(nèi)，全國普遍了，不太實際,。但是如果說我們考慮一個三年五年,，甚至更短一點的時間，能夠把稅率還有稅的基本額度確定下來,，對于房價一個抑制是有絕對的作用,。
主持人：有用，但是怎么做的話似乎還很漫長,，那說點實際的,。
劉戈：說點實際的，現(xiàn)在我們對于房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)這件事,，已經(jīng)有了時間表,。但是全國聯(lián)網(wǎng)的話的確有一定很大的難度，而且全國制訂統(tǒng)一的稅收的方式的話,，也有一定難度,。但是如果作為一個城市，作為一個地方,，你真的想抑制房價的話,，那么我覺得在你的城市內(nèi)部，因為這個網(wǎng)絡現(xiàn)在條件已經(jīng)是具備了,，那么對于你更多的擁有住房的人,，你想讓他們把多余這些房子，更多占有這些房子的話,，能夠推向市場,，那么你做什么，那么其實我覺得是可以嘗試先做的,，不一定要等到全國的市場聯(lián)網(wǎng)以后再去做。北京你比如說前一段時間有一個訴訟的案子,，老子和兒子打官司,，109套房子。那么這109套房子,，如果要是能夠形成供應,，那么我覺得對房價的影響絕對是大的。
主持人：那那我們今天也聽聽大家對于房價現(xiàn)在的看法,。第一位網(wǎng)友叫“劉華”他的觀點是這樣的,，她說“我們現(xiàn)在不是要想更多控制房價的辦法，而是應該讓現(xiàn)有控制房價的政策能夠有效的執(zhí)行下去,，我相信把這些政策執(zhí)行好了,，房價自然會回歸理性，即使不下跌，那也不會有太多的波動,�,！�
再來看第二位網(wǎng)友。第二位網(wǎng)友叫做“涂仁”,，他說“房價在調(diào)控中穩(wěn)步上漲,，在大力發(fā)展城鎮(zhèn)化的背景下，剛需注定了房屋供需矛盾是一個長期化的問題,，為什么只想著加稅控購,，而不想著降低相關的稅負，放開市場,。讓市場按照經(jīng)濟規(guī)律去自身調(diào)節(jié)和競爭,。”
主持人：現(xiàn)在應該說房地產(chǎn)調(diào)控到了很關鍵的時候,，雖然市場上很多的雜音,，我們還是希望呢，房地產(chǎn)市場回歸理性,，真的是能夠達到調(diào)控的目標,，那兩位認為首要做的，現(xiàn)在要做抓緊是什么,？
劉戈：我覺得政策的出臺一定要有連續(xù)性,，在這個過程當中的話，應該有全民更多的人參與,，更多的交給大家來進行討論,，那么更多的人參與，讓政策透明,，那么最后會對房地產(chǎn)最終的發(fā)展方式的話,，形成統(tǒng)一的共識，形成新的就是說這樣的一個可預期的一個結(jié)果,，那么我覺得這可能是走上正路上了,。
霍德明：關于這么多年談這個房地產(chǎn)調(diào)控，我覺得每一次出臺的任何規(guī)定,，好像都很有決心,，但往往是虎頭蛇尾下去，所以你剛才講連續(xù)性是對的,，但是必須要把前提確定它是一個對的,，還是一個好的政策，同時他的持續(xù)性,，也就是說老百姓也能夠接受,，如果老百姓不能接受的話,，大家認為不能持續(xù)下去的話，那也就,，當然沒有辦法變成一個連續(xù)的政策,，所以我覺得在任何一個新的政策，如果要出臺以前,，必須還是要堅守好調(diào)研的工作,，然后還要爭取民意，尤其在房產(chǎn)稅這一塊,，如果說咱們?nèi)舜竽軌蛉χС诌@個東西的話,，那我相信不管任何理由，它總是能夠變成一個永久性的一個政策,，而且永久性,。
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