成交略顯冷清 房企忙于“輸血”
分析人士表示,，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并未得到根本改變,，廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)以環(huán)比2.1%的漲幅位居首位
“新國(guó)五條”地方細(xì)則落地50天,，北京依舊是唯一一個(gè)嚴(yán)格執(zhí)行二手住宅轉(zhuǎn)讓繳納20%個(gè)稅的城市,，但以京滬廣深為首的一線城市在限價(jià)的力度上都有所收緊，北京傳出預(yù)售證需主管副市長(zhǎng)簽字的消息,，廣州也是嚴(yán)控住宅報(bào)價(jià),。雖然從表面看，政策逐步趨嚴(yán),，但房?jī)r(jià)環(huán)比攀漲的勢(shì)頭并未得到改變,。與此同時(shí)，稅費(fèi)“綁架”房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重新思考,，而上有政策下有對(duì)策的“解決方案”,，也讓人頭痛不已,，調(diào)控依舊步履維艱。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示,，連續(xù)上漲多月的房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始收窄,。不過(guò)，分析人士分析指出,，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并未得到根本改變,，廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)以環(huán)比2.1%的漲幅位居首位。
此前13日公布的房地產(chǎn)運(yùn)行情況顯示,，今年前4個(gè)月，房企資金到位情況有明顯向好趨勢(shì),，與此同時(shí),，房企融資力度也在加大，國(guó)內(nèi)貸款6618億元,，增長(zhǎng)26.8%,；利用外資163億元，增長(zhǎng)28.5%,；自籌資金12952億元,，增長(zhǎng)16.2%。5月份,，房企融資的腳步并未停歇,，房企在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，也意識(shí)到調(diào)控影響以致增幅正在逐步縮小,，為長(zhǎng)期健康發(fā)展,，房企加緊了“輸血”的步伐。
成交冷清
5月份,，主要城市新建住宅成交量走上了“下坡路”,。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（5月13日——5月19日）,，54個(gè)主要城市的新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為52398套,，環(huán)比較前周的53739套，輕微下調(diào)2.5%,。5月來(lái)整體城市成交量也處于沖高回落中,，1-19日，54城合計(jì)新建住宅簽約套數(shù)為138352套,，環(huán)比上月同期的163286套有所下滑,。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，5月以來(lái)出現(xiàn)成交量高位回落主要原因有幾點(diǎn),。
首先,，“新國(guó)五條”政策雖然各地出臺(tái)的力度不一樣,，但是一線城市從目前影響來(lái)看，新建住宅市場(chǎng)受到的影響甚至超過(guò)二手房市場(chǎng),。主要的一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預(yù)售價(jià)格上從重從嚴(yán),，導(dǎo)致了短期內(nèi)預(yù)售項(xiàng)目明顯減少。
其次,，新政效果逐漸出現(xiàn),。相比新政前樓市全面火熱。4-5月份樓市除了不受政策影響的剛需項(xiàng)目依然火熱外,，其他的改善型需求都受到不同程度的影響,。
第三，各地價(jià)格漲幅放緩,，相比3月份,，各地售價(jià)均出現(xiàn)了漲幅放緩，南京等城市逐漸推出限價(jià)房平抑房?jī)r(jià),。目前來(lái)看本輪調(diào)控影響非常不均衡,，一線城市明顯有出現(xiàn)倒春寒的可能性。而二線城市目前來(lái)看可能會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展,。
限價(jià)政策對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響,，重稅政策則抑制了北京地區(qū)的二手住宅成交量。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至5月19日,，5月份北京新建住宅簽約套數(shù)為3433套，二手房住宅簽約套數(shù)為3019套,。與暫停網(wǎng)簽的4月初簽約量基本持平,，相比3月同期，住宅成交量合計(jì)同比下調(diào)幅度達(dá)到了82%,，預(yù)計(jì)全月成交量可能低于4月份,。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，一旦限價(jià)政策執(zhí)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng),，部分項(xiàng)目可能從資金成本的角度考慮加快預(yù)售,。從目前來(lái)看，市場(chǎng)逐漸認(rèn)為政策嚴(yán)厲程度超過(guò)預(yù)期,，考慮平價(jià)入市,。
二手房報(bào)價(jià)依然有所上漲，但成交價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)停漲,。目前來(lái)看,，有個(gè)稅影響的房源，買(mǎi)賣(mài)雙方基本均停滯報(bào)價(jià)。而個(gè)稅影響比較小的房源,，雖然房主認(rèn)為本身房源稀缺意愿提高報(bào)價(jià),，但購(gòu)房者并不接受。滿(mǎn)五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的80%以上,，其他部分成交為最近1-2年的二手房房源,，其中滿(mǎn)五年唯一住宅房源量也有所減少，因?yàn)檫@部分房主之前部分有過(guò)貸款,，如果賣(mài)一買(mǎi)一,，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大,。
企業(yè)融資忙
成交的逐漸冷清讓房地產(chǎn)企業(yè)加速了開(kāi)拓資金來(lái)源的腳步,，上周（5月13日——5月19日），房地產(chǎn)企業(yè)為長(zhǎng)期發(fā)展密集融資,。
據(jù)悉,，中信泰富有限公司2億美元四年期子彈式貸款規(guī)模已增至3.30億美元，貸款利率為倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼238個(gè)基點(diǎn),，貸款協(xié)議將于5月22日簽署。據(jù)歷史資料,，此次貸款是中信泰富不到一年內(nèi)第二次新融資方案,。去年6月，中信泰富借入71億港元(約9.15億美元)貸款,，吸引了12家牽頭行和另有6家銀行的加入,，臺(tái)北富邦銀行即為12家牽頭行之一。
5月18日,，廣東海印集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告表示,，為滿(mǎn)足公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，拓寬融資渠道,，公司擬以旗下經(jīng)營(yíng)管理的15家（最終以海印股份專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃募集說(shuō)明書(shū)確定的范圍為準(zhǔn)）綜合性商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)為基礎(chǔ),，設(shè)計(jì)資產(chǎn)證券化方案，擬募集資金不超過(guò)人民幣16億元,。
此前,，華潤(rùn)置地有限公司公告稱(chēng)，5月16日該公司作為借款人,，就8億港元三年期的定期貸款融資與一家銀行訂立貸款融資協(xié)議,。根據(jù)融資協(xié)議，倘若華潤(rùn)集團(tuán)不再為華潤(rùn)置地單一最大股東(無(wú)論直接或透過(guò)其附屬公司間接持有),，及不再擁有(無(wú)論直接或透過(guò)其附屬公司間接)最少35%華潤(rùn)置地已發(fā)行股本,，將構(gòu)成一項(xiàng)違約事項(xiàng)。
5月16日，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司公布,，公司已向港交所申請(qǐng)發(fā)行總值5億美元票據(jù),。預(yù)期票據(jù)將于5月20日上市買(mǎi)賣(mài)，年期為5年,，息率訂于4.75厘,。宜華地產(chǎn)股份有限公司同日發(fā)布公告稱(chēng)，為滿(mǎn)足公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求,，公司全資子公司廣東宜華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬向華融國(guó)際信托有限責(zé)任公司申請(qǐng)不超過(guò)3億元信托貸款,，貸款期限24個(gè)月，貸款用于宜華房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè),，貸款的綜合成本不超過(guò)14%/年,。宜華地產(chǎn)表示，本次申請(qǐng)信托貸款有助于增加公司的流動(dòng)資金,，解決公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求,，有利于公司項(xiàng)目順利推進(jìn)。
5月15日,，上海證大房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱(chēng),，其作為借方與一家財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)（作為貸方）訂立一項(xiàng)融資協(xié)議。該融資協(xié)議根據(jù)其條款及條件可提供最高達(dá)3億港元的定期貸款,，融資協(xié)議最后到期日為首個(gè)提款日起計(jì)36個(gè)月,。根據(jù)融資協(xié)議，倘上海證大的控股股東兼執(zhí)行董事戴志康先生不再直接或間接擁有上海證大已發(fā)行股本及擁有權(quán)益35%或以上,，或不再為上海證大的單一最大股東,，或不再為該公司的執(zhí)行董事，則構(gòu)成違約事件,。
此外,，還有消息稱(chēng)，為了上海星光耀廣場(chǎng)城市綜合體第一階段的開(kāi)建,，復(fù)星集團(tuán)正在尋求一筆10億元人民幣三年期俱樂(lè)部貸款,，約合1.63億美元。據(jù)消息人士透露,，目前復(fù)星就該筆貸款已經(jīng)接洽了國(guó)內(nèi)和國(guó)外的一些銀行,，談判中的價(jià)格是綜合收益在央行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮5%-10%。這筆貸款將通過(guò)一特殊目的實(shí)體借入,。