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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局周末發(fā)布的4月份70大中城市住宅銷售價(jià)格情況顯示，房?jī)r(jià)還在上漲,�,！皼]有最高，只有更高”,，成為時(shí)下中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)期的真實(shí)寫照,。不少人將房?jī)r(jià)上漲歸咎于樓市供求失衡、調(diào)控思路偏差以及地方政府賣地動(dòng)機(jī)的驅(qū)使,。姑且承認(rèn)這些因素分析存在一定合理性,，但可能都是房?jī)r(jià)上漲的表象原因。從深層次原因分析,，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)的虛擬化特征,，才是當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)失控的真正原因。
在轉(zhuǎn)軌市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中,，由于制度,、機(jī)制和政策變化較為頻繁，以至于人們?nèi)菀妆皇袌?chǎng)表象所迷惑,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為如此,。在樓市供求關(guān)系觀察中，樓市供給是確定的，什么時(shí)候建成,，什么時(shí)候入市,，大體可以明確一個(gè)時(shí)間；但樓市需求是模糊的,，特別是有購買力的需求更是難以精測(cè),。2012年末，我國(guó)商品房待售面積3.65億平方米,，較2011年末增加0.78億平方米,。在商品房待售面積巨大且連續(xù)增長(zhǎng)的情況下，樓市供不應(yīng)求致房?jī)r(jià)上漲的判斷并不能讓人完全信服,。同時(shí),，限購政策或許違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，但應(yīng)該看到其運(yùn)用仍存在現(xiàn)實(shí)合理性,。在上漲壓力最大的一線城市,，部分地段商品房均價(jià)在5萬元以上，這樣一個(gè)價(jià)格已非普通家庭所企及,，樓市完全有可能淪為有錢人的“接力游戲”,。因此，通過限購政策防止樓市“擊鼓傳花”并最終破滅,，顯示出政府治理的合理性,。此外，在地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的傳導(dǎo)途徑中,，很難說清是“雞生蛋”還是“蛋生雞”的問題,。總的來說,，雖然這些因素有合理成分,，一定程度上也助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲，但不是房?jī)r(jià)失控的內(nèi)在原因,。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛擬化是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因,。近年來，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)出虛擬化特征,，引發(fā)資金在房地產(chǎn)行業(yè)過度集中,，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)過快上漲。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng),，虛擬經(jīng)濟(jì)更多體現(xiàn)出資金的集中與運(yùn)作,，但不形成GDP。當(dāng)前我國(guó)M2余額超過百億元,，資金配置效率明顯下降,，資金分布的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,。一方面是社會(huì)融資規(guī)模大幅增加，2013年一季度我國(guó)社會(huì)融資規(guī)模為6.16萬億元,，比上年同期多2.27萬億元,；另一方面是企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，3月份全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款余額達(dá)8.3萬億元,，同比增長(zhǎng)14.9%,。這種反差表明，大量社會(huì)資金在虛擬環(huán)節(jié)空轉(zhuǎn),，資金套利動(dòng)機(jī)在企業(yè)中間有所擴(kuò)散,。出于套利動(dòng)機(jī)，2012年共有120家上市公司涉及非關(guān)聯(lián)委托貸款,，資金主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域,。我國(guó)百城房?jī)r(jià)均價(jià)已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲；而3月全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度較前2個(gè)月大幅回落11.9個(gè)百分點(diǎn),。比較房地產(chǎn)投資與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回報(bào),，孰高孰低，不言而喻,，這也是樓市狂歡的真實(shí)原因所在,。
展望未來，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的虛擬化程度還維持并繼續(xù)加深,，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)不消失，那么還會(huì)有越來越多的資金通過各種途徑涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),，房?jī)r(jià)上漲壓力將會(huì)持續(xù)增大,。而消除實(shí)體經(jīng)濟(jì)的虛擬化傾向，就要盡量降低金融杠桿率,。本質(zhì)上說,，M2也是金融杠桿的產(chǎn)物。因此,，不僅需要提高個(gè)人按揭貸款的首付比,，也要提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目資本金比例，而且還要著力減少新增貨幣供應(yīng)規(guī)模,。只要房地產(chǎn)投資回報(bào)與社會(huì)平均利潤(rùn)率大體相當(dāng),，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行回歸理性就為期不遠(yuǎn)。
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