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國家統(tǒng)計(jì)局周末發(fā)布的4月份70大中城市住宅銷售價格情況顯示,，房價還在上漲�,！皼]有最高,，只有更高”，成為時下中國房價預(yù)期的真實(shí)寫照,。不少人將房價上漲歸咎于樓市供求失衡,、調(diào)控思路偏差以及地方政府賣地動機(jī)的驅(qū)使。姑且承認(rèn)這些因素分析存在一定合理性,，但可能都是房價上漲的表象原因,。從深層次原因分析,，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)的虛擬化特征，才是當(dāng)前我國房價失控的真正原因,。
在轉(zhuǎn)軌市場經(jīng)濟(jì)國家中,，由于制度、機(jī)制和政策變化較為頻繁,，以至于人們?nèi)菀妆皇袌霰硐笏曰�,，在房地產(chǎn)市場尤為如此。在樓市供求關(guān)系觀察中,，樓市供給是確定的,，什么時候建成，什么時候入市,，大體可以明確一個時間,；但樓市需求是模糊的，特別是有購買力的需求更是難以精測,。2012年末,，我國商品房待售面積3.65億平方米，較2011年末增加0.78億平方米,。在商品房待售面積巨大且連續(xù)增長的情況下,，樓市供不應(yīng)求致房價上漲的判斷并不能讓人完全信服。同時,，限購政策或許違背市場經(jīng)濟(jì)原則,，但應(yīng)該看到其運(yùn)用仍存在現(xiàn)實(shí)合理性。在上漲壓力最大的一線城市,，部分地段商品房均價在5萬元以上,，這樣一個價格已非普通家庭所企及，樓市完全有可能淪為有錢人的“接力游戲”,。因此,，通過限購政策防止樓市“擊鼓傳花”并最終破滅，顯示出政府治理的合理性,。此外,，在地價上漲帶動房價上漲的傳導(dǎo)途徑中，很難說清是“雞生蛋”還是“蛋生雞”的問題,�,？偟膩碚f，雖然這些因素有合理成分,，一定程度上也助長了房價上漲,，但不是房價失控的內(nèi)在原因。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛擬化是房價上漲的深層次原因。近年來,，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)出虛擬化特征,，引發(fā)資金在房地產(chǎn)行業(yè)過度集中，進(jìn)而推動了房價過快上漲,。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對應(yīng),，虛擬經(jīng)濟(jì)更多體現(xiàn)出資金的集中與運(yùn)作，但不形成GDP,。當(dāng)前我國M2余額超過百億元,，資金配置效率明顯下降，資金分布的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,。一方面是社會融資規(guī)模大幅增加,，2013年一季度我國社會融資規(guī)模為6.16萬億元，比上年同期多2.27萬億元,；另一方面是企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢,，3月份全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款余額達(dá)8.3萬億元，同比增長14.9%,。這種反差表明,，大量社會資金在虛擬環(huán)節(jié)空轉(zhuǎn)，資金套利動機(jī)在企業(yè)中間有所擴(kuò)散,。出于套利動機(jī),，2012年共有120家上市公司涉及非關(guān)聯(lián)委托貸款，資金主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域,。我國百城房價均價已連續(xù)6個月環(huán)比上漲；而3月全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤增長幅度較前2個月大幅回落11.9個百分點(diǎn),。比較房地產(chǎn)投資與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回報,，孰高孰低，不言而喻,，這也是樓市狂歡的真實(shí)原因所在,。
展望未來，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的虛擬化程度還維持并繼續(xù)加深,，房地產(chǎn)財富效應(yīng)不消失,，那么還會有越來越多的資金通過各種途徑涌入房地產(chǎn)市場，房價上漲壓力將會持續(xù)增大,。而消除實(shí)體經(jīng)濟(jì)的虛擬化傾向,，就要盡量降低金融杠桿率。本質(zhì)上說,，M2也是金融杠桿的產(chǎn)物,。因此，不僅需要提高個人按揭貸款的首付比，也要提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目資本金比例,，而且還要著力減少新增貨幣供應(yīng)規(guī)模,。只要房地產(chǎn)投資回報與社會平均利潤率大體相當(dāng)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行回歸理性就為期不遠(yuǎn),。
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