“29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元”是真是假
稅務(wù)部門(mén)與地產(chǎn)商掰腕子 土地增值稅何去何從
近日,，律師李勁松在研究了多家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)之后得出結(jié)論,，29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元,。
這一消息在網(wǎng)上引起了軒然大波,。
到目前為止,，只有華遠(yuǎn)地產(chǎn),、萬(wàn)科對(duì)此進(jìn)行了回應(yīng),，兩家公司的說(shuō)法基本一致,，他們認(rèn)為李勁松誤讀了財(cái)務(wù)報(bào)表,。不過(guò),，李勁松堅(jiān)持自己的看法，“我實(shí)在是看不慣有些開(kāi)發(fā)商得了便宜還賣(mài)乖,，他們沒(méi)有依法履行他們的法律義務(wù),。”
被點(diǎn)名的這29家房地產(chǎn)企業(yè)是否真的拖欠了土地增值稅,？是否還有更多的房地產(chǎn)企業(yè)也存在這樣的行為,？遺憾的是，盡管這條新聞已經(jīng)引發(fā)了社會(huì)關(guān)注,，但目前國(guó)家稅務(wù)部門(mén)尚未就此公開(kāi)回應(yīng),。
不過(guò)，如果將時(shí)間拉長(zhǎng)會(huì)發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的征收多年來(lái)一直是一個(gè)爭(zhēng)議巨大的問(wèn)題,，稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)之間已經(jīng)博弈多年,。
稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)商掰腕子
土地增值稅是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。按照我國(guó)目前的稅法規(guī)定,，土地增值稅采取四級(jí)累進(jìn)稅率,，最低一檔的稅率為30%，最高一檔的稅率為60%,。也就是說(shuō),，隨著增值額在允許扣除的項(xiàng)目金額中所占比例的提高，稅率不斷提高,。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的,，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的,，稅率達(dá)60%,。
在我國(guó)，這個(gè)稅種最早出現(xiàn)于1994年,，當(dāng)年1月1日,，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》正式實(shí)施。
按照這個(gè)條例,，征收土地增值稅是為了規(guī)范土地,、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益,，維護(hù)國(guó)家權(quán)益,。
1994年，我國(guó)的土地出讓基本上還都是采取劃撥的方式,，取得土地的企業(yè),、單位基本上沒(méi)有多少拿地成本，土地的增值收益相對(duì)較大,。而在1992,、1993年，我國(guó)部分地區(qū)一度出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,，房地產(chǎn)投機(jī)情況嚴(yán)重,，國(guó)家土地資金收益大量流失�,？梢哉f(shuō),，這個(gè)條例的出臺(tái)正是為了扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面,。
四級(jí)累進(jìn)稅率的征收模式就是在這個(gè)條例中確定,，并保留至今。條例規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,，均為土地增值稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅,。
為了保證這個(gè)條例的落實(shí),，1994年1月1日，還出臺(tái)了24條的實(shí)施細(xì)則,，其中對(duì)如何計(jì)算增值額,、如何扣除費(fèi)用、什么樣的情況免征等等具體問(wèn)題都做了具體規(guī)定,。
“這個(gè)稅種的出發(fā)點(diǎn)是好的,，政府試圖通過(guò)稅收的方式來(lái)規(guī)范土地市場(chǎng)，但現(xiàn)實(shí)的大環(huán)境卻無(wú)法讓這個(gè)稅種達(dá)到目的,�,！敝袊�(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)自然不愿意繳納這筆稅款,，想盡辦法打通政府關(guān)節(jié),。而對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，這個(gè)稅種的征收非常復(fù)雜,，導(dǎo)致征收不順,。
各種各樣的避稅措施紛紛出現(xiàn)。有的開(kāi)發(fā)商將整塊土地化成幾小塊,，分期開(kāi)發(fā),，一拖就是10年。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)越不容易算清應(yīng)稅額度,；有的開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證多年,，但捂盤(pán)惜售；有的開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目結(jié)束之后馬上將公司撤銷,，讓稅務(wù)部門(mén)找不到納稅人,。
也許正是由于這些原因，土地增值稅的征收總額一直都不大,，其在土地收益中的占比也一直很小,。
這個(gè)問(wèn)題也困擾著稅務(wù)部門(mén)。
2006年12月底,，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,，要求各地稅務(wù)部門(mén)嚴(yán)格進(jìn)行土地增值稅清算，比如規(guī)定對(duì)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，要進(jìn)行土地增值稅的清算,，而按照土地增值稅條例，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束之后才清算土地增值稅。
2010年5月,，國(guó)稅總局再次發(fā)文,，要求各地進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，文件中再次增加對(duì)開(kāi)發(fā)商避稅的應(yīng)對(duì)措施,。
國(guó)稅總局兩次發(fā)文都對(duì)市場(chǎng)造成了不小的震動(dòng),。也引來(lái)眾多開(kāi)發(fā)商的集體抗議。
2007年,，上海一個(gè)房地產(chǎn)理事會(huì)曾上書(shū)上海市政府,，對(duì)土地增值稅清算工作提意見(jiàn)，認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大打擊,。
稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)次掰腕子,，似乎并沒(méi)有討到多少便宜。
2010年,，曾有學(xué)者根據(jù)財(cái)政部和國(guó)稅總局的公開(kāi)數(shù)據(jù)計(jì)算出,，近10年來(lái)全國(guó)已納土地增值稅稅額僅占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售額的1.29%。而開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額應(yīng)占其樓盤(pán)銷售收入的15%至30%,。按照這樣的算法,，全國(guó)流失的土地增值稅高達(dá)數(shù)萬(wàn)億元。
不過(guò),，這個(gè)算法并沒(méi)有得到稅務(wù)部門(mén)的肯定,，但稅務(wù)部門(mén)至今也沒(méi)有公開(kāi)說(shuō)明土地增值稅究竟是否足額征收。公眾能看到的是,，稅務(wù)部門(mén)多次下文要求清算,，但清算的結(jié)果如何？目前還未看到公開(kāi)的權(quán)威信息,。
土地增值稅的征收制度不健全
按照土地增值稅條例,，這個(gè)稅種最低稅率30%，最高60%,，是四級(jí)累進(jìn)稅率,。但在各地的實(shí)際征收中，這個(gè)征收方式基本沒(méi)有落實(shí),。
那么,，各地是如何征收土地增值稅的？據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹,，各地一般是按普通住宅,、非普通住宅、別墅,、度假村等級(jí),，按銷售收入的1%~5%預(yù)征率進(jìn)行預(yù)計(jì)征收,。等到項(xiàng)目結(jié)束后，再由開(kāi)發(fā)商自查自補(bǔ),。很少聽(tīng)到有地方是嚴(yán)格按照四級(jí)累進(jìn)稅率進(jìn)行土地增值稅征收的,。
一位證券分析師介紹,，上市房地產(chǎn)企業(yè)基本上是按照1%的預(yù)征率來(lái)計(jì)提土地增值稅的,。
“土地增值稅的征收制度不健全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般都比較長(zhǎng),，增值也是一直在變化的,。”汪利娜告訴記者,，地方稅務(wù)部門(mén)很難征收這個(gè)稅,，最后就采取預(yù)征的方式，在開(kāi)發(fā)商立項(xiàng)的時(shí)候就預(yù)先算一個(gè)數(shù),，先征收一部分,，然后等項(xiàng)目結(jié)束了才清算。但開(kāi)發(fā)商不斷跟政府討價(jià)還價(jià),。政府部門(mén)也是如此,，在財(cái)政收入豐盈的時(shí)候就會(huì)讓步，手頭缺錢(qián)的時(shí)候就會(huì)讓企業(yè)多交一些,。
正是這種討價(jià)還價(jià),，讓土地增值稅的征收變成了一本糊涂賬。在汪利娜看來(lái),，這中間有太多的漏洞可以鉆,，房地產(chǎn)企業(yè)到底漏了多少土地增值稅，可能稅務(wù)部門(mén)自己都不清楚,。
張開(kāi)順是北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所的專業(yè)稅務(wù)師,，他為多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過(guò)稅務(wù)規(guī)劃培訓(xùn)。在他看來(lái),，造成土地增值稅征收困難的主要原因在于這個(gè)稅種本身,。
“這個(gè)稅太過(guò)復(fù)雜，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)復(fù)雜,，對(duì)稅務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)同樣復(fù)雜,。”張開(kāi)順說(shuō),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),，一般情況下3年都算快的，長(zhǎng)的能有十幾年,。而土地增值稅恰恰是要在整體項(xiàng)目結(jié)束之后才能征收,，在這期間,，房?jī)r(jià)是在不斷變化的，企業(yè)的成本也在不斷變化,，要征收土地增值稅,，就要算清楚增值了多少，還要算清楚哪些成本是應(yīng)該扣除的,。這樣的工作需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)才有可能完成,，一般的稅務(wù)部門(mén)工作人員可能都弄不清楚。地方稅務(wù)部門(mén)也沒(méi)有精力去做這樣的核算,。
在另外一個(gè)層面,，房地產(chǎn)企業(yè)必然是趨利的主體，天然就有避稅的沖動(dòng),。
“房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有愿意足額繳納土地增值稅的,，也沒(méi)有哪家企業(yè)愿意早交稅，都是拖到最后一刻才交,�,！睆堥_(kāi)順說(shuō)，如果嚴(yán)格執(zhí)行四級(jí)累進(jìn)稅率,，土地增值稅是一個(gè)非常厲害的稅種,，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成巨大影響。但大部分房地產(chǎn)企業(yè)都跟政府關(guān)系很好,，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)束后還有一部分土地增值稅沒(méi)有交,。
當(dāng)然，也有企業(yè)被稅務(wù)部門(mén)要求清算的,。據(jù)張開(kāi)順介紹,，當(dāng)稅務(wù)部門(mén)實(shí)在算不清楚，而又堅(jiān)持進(jìn)行清算的時(shí)候,，往往會(huì)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)算出一個(gè)數(shù)字讓企業(yè)交稅,，但這個(gè)數(shù)往往會(huì)導(dǎo)致企業(yè)喊冤，因?yàn)椴恢朗窃趺此愠鰜?lái)的,。
有不少規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在遇到土地增值稅清算的時(shí)候干脆選擇跑路,，讓稅務(wù)部門(mén)找不到。
“企業(yè)和稅務(wù)部門(mén)對(duì)這個(gè)稅種都很頭疼,，雙方都覺(jué)得別扭,。”張開(kāi)順說(shuō),，企業(yè)肯定不愿多交稅,，稅務(wù)部門(mén)要證明企業(yè)沒(méi)有足額交稅還需要拿出證據(jù)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力,。
土地增值稅何去何從
律師李勁松點(diǎn)名29家房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅后,，多名專家都對(duì)此發(fā)表了看法,，但至今沒(méi)有人能夠確切地判斷這29家企業(yè)是否真的拖欠了巨額稅款。
張開(kāi)順告訴記者,，上市房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)的應(yīng)交未交的土地增值稅數(shù)目基本上都是各地稅務(wù)部門(mén)默許的,，如果稅務(wù)部門(mén)認(rèn)為這些企業(yè)有問(wèn)題，完全可以根據(jù)這些企業(yè)的年報(bào)要求企業(yè)交稅,，但現(xiàn)在看不到這種情況,。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員、注冊(cè)稅務(wù)師李寧對(duì)此有一個(gè)基本判斷,，那就是房地產(chǎn)企業(yè)在逃避社會(huì)責(zé)任,。在李寧看來(lái),，近年來(lái),，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，由于稅種復(fù)雜,，加上房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等特點(diǎn),，實(shí)際上很多房地產(chǎn)企業(yè)并未按照稅法的規(guī)定實(shí)現(xiàn)應(yīng)繳盡繳，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象比較普遍,。這也是近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控失敗的一個(gè)因素,。
在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái),，土地增值稅清算與針對(duì)個(gè)人的二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅相似,，規(guī)定早就有，但實(shí)施起來(lái)太過(guò)困難,。
看起來(lái),，這似乎又是一個(gè)執(zhí)行成本很高的稅收政策。那么,，是繼續(xù)這個(gè)稅種的征收,，還是換個(gè)思路、換個(gè)方法,？
張開(kāi)順認(rèn)為,，“長(zhǎng)遠(yuǎn)看，恐怕土地增值稅只是一個(gè)過(guò)渡期的稅種,，肯定會(huì)被別的稅種所代替,。”