“29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元”是真是假
稅務(wù)部門與地產(chǎn)商掰腕子 土地增值稅何去何從
近日,，律師李勁松在研究了多家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報之后得出結(jié)論,，29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元,。
這一消息在網(wǎng)上引起了軒然大波,。
到目前為止,，只有華遠地產(chǎn),、萬科對此進行了回應(yīng),，兩家公司的說法基本一致,，他們認為李勁松誤讀了財務(wù)報表,。不過,，李勁松堅持自己的看法，“我實在是看不慣有些開發(fā)商得了便宜還賣乖,，他們沒有依法履行他們的法律義務(wù),。”
被點名的這29家房地產(chǎn)企業(yè)是否真的拖欠了土地增值稅,？是否還有更多的房地產(chǎn)企業(yè)也存在這樣的行為,？遺憾的是，盡管這條新聞已經(jīng)引發(fā)了社會關(guān)注,，但目前國家稅務(wù)部門尚未就此公開回應(yīng),。
不過，如果將時間拉長會發(fā)現(xiàn),，土地增值稅的征收多年來一直是一個爭議巨大的問題,，稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間已經(jīng)博弈多年。
稅務(wù)部門與房地產(chǎn)商掰腕子
土地增值稅是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種,。按照我國目前的稅法規(guī)定,，土地增值稅采取四級累進稅率，最低一檔的稅率為30%,，最高一檔的稅率為60%,。也就是說，隨著增值額在允許扣除的項目金額中所占比例的提高,，稅率不斷提高,。增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%,；增值額超過扣除項目金額200%的,，稅率達60%,。
在我國，這個稅種最早出現(xiàn)于1994年,，當年1月1日,，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》正式實施。
按照這個條例,，征收土地增值稅是為了規(guī)范土地,、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益,，維護國家權(quán)益,。
1994年，我國的土地出讓基本上還都是采取劃撥的方式,，取得土地的企業(yè),、單位基本上沒有多少拿地成本，土地的增值收益相對較大,。而在1992,、1993年，我國部分地區(qū)一度出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,，房地產(chǎn)投機情況嚴重,，國家土地資金收益大量流失�,？梢哉f,，這個條例的出臺正是為了扭轉(zhuǎn)這個局面。
四級累進稅率的征收模式就是在這個條例中確定,，并保留至今,。條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,，均為土地增值稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)當繳納土地增值稅,。
為了保證這個條例的落實,，1994年1月1日，還出臺了24條的實施細則,，其中對如何計算增值額,、如何扣除費用、什么樣的情況免征等等具體問題都做了具體規(guī)定,。
“這個稅種的出發(fā)點是好的,，政府試圖通過稅收的方式來規(guī)范土地市場，但現(xiàn)實的大環(huán)境卻無法讓這個稅種達到目的�,！敝袊缈圃航�(jīng)濟所研究員汪利娜告訴記者,，房地產(chǎn)企業(yè)自然不愿意繳納這筆稅款，想盡辦法打通政府關(guān)節(jié),。而對稅務(wù)機關(guān)來說,，這個稅種的征收非常復(fù)雜，導(dǎo)致征收不順,。
各種各樣的避稅措施紛紛出現(xiàn),。有的開發(fā)商將整塊土地化成幾小塊，分期開發(fā),，一拖就是10年,。因為開發(fā)周期越長越不容易算清應(yīng)稅額度；有的開發(fā)商取得預(yù)售許可證多年,，但捂盤惜售,；有的開發(fā)商在項目結(jié)束之后馬上將公司撤銷，讓稅務(wù)部門找不到納稅人,。
也許正是由于這些原因，土地增值稅的征收總額一直都不大,，其在土地收益中的占比也一直很小,。
這個問題也困擾著稅務(wù)部門。
2006年12月底,，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,，要求各地稅務(wù)部門嚴格進行土地增值稅清算，比如規(guī)定對取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的房地產(chǎn)項目,，要進行土地增值稅的清算,，而按照土地增值稅條例，房地產(chǎn)項目結(jié)束之后才清算土地增值稅,。
2010年5月,，國稅總局再次發(fā)文，要求各地進一步做好土地增值稅的清算工作,，文件中再次增加對開發(fā)商避稅的應(yīng)對措施,。
國稅總局兩次發(fā)文都對市場造成了不小的震動。也引來眾多開發(fā)商的集體抗議,。
2007年,，上海一個房地產(chǎn)理事會曾上書上海市政府，對土地增值稅清算工作提意見,，認為是對房地產(chǎn)行業(yè)的巨大打擊,。
稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)次掰腕子，似乎并沒有討到多少便宜。
2010年,，曾有學(xué)者根據(jù)財政部和國稅總局的公開數(shù)據(jù)計算出,，近10年來全國已納土地增值稅稅額僅占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的1.29%。而開發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額應(yīng)占其樓盤銷售收入的15%至30%,。按照這樣的算法,，全國流失的土地增值稅高達數(shù)萬億元。
不過,，這個算法并沒有得到稅務(wù)部門的肯定,，但稅務(wù)部門至今也沒有公開說明土地增值稅究竟是否足額征收。公眾能看到的是,，稅務(wù)部門多次下文要求清算,，但清算的結(jié)果如何？目前還未看到公開的權(quán)威信息,。
土地增值稅的征收制度不健全
按照土地增值稅條例,，這個稅種最低稅率30%，最高60%,，是四級累進稅率,。但在各地的實際征收中，這個征收方式基本沒有落實,。
那么,，各地是如何征收土地增值稅的？據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹,，各地一般是按普通住宅,、非普通住宅、別墅,、度假村等級,，按銷售收入的1%~5%預(yù)征率進行預(yù)計征收。等到項目結(jié)束后,，再由開發(fā)商自查自補,。很少聽到有地方是嚴格按照四級累進稅率進行土地增值稅征收的。
一位證券分析師介紹,，上市房地產(chǎn)企業(yè)基本上是按照1%的預(yù)征率來計提土地增值稅的,。
“土地增值稅的征收制度不健全，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般都比較長,，增值也是一直在變化的,。”汪利娜告訴記者,，地方稅務(wù)部門很難征收這個稅,，最后就采取預(yù)征的方式,，在開發(fā)商立項的時候就預(yù)先算一個數(shù)，先征收一部分,，然后等項目結(jié)束了才清算,。但開發(fā)商不斷跟政府討價還價。政府部門也是如此,，在財政收入豐盈的時候就會讓步,，手頭缺錢的時候就會讓企業(yè)多交一些。
正是這種討價還價,，讓土地增值稅的征收變成了一本糊涂賬,。在汪利娜看來，這中間有太多的漏洞可以鉆,，房地產(chǎn)企業(yè)到底漏了多少土地增值稅,，可能稅務(wù)部門自己都不清楚。
張開順是北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所的專業(yè)稅務(wù)師,，他為多家房地產(chǎn)企業(yè)進行過稅務(wù)規(guī)劃培訓(xùn),。在他看來，造成土地增值稅征收困難的主要原因在于這個稅種本身,。
“這個稅太過復(fù)雜,，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)來說復(fù)雜，對稅務(wù)部門來說同樣復(fù)雜,�,！睆堥_順說，房地產(chǎn)開發(fā)周期長,，一般情況下3年都算快的，長的能有十幾年,。而土地增值稅恰恰是要在整體項目結(jié)束之后才能征收,，在這期間，房價是在不斷變化的,，企業(yè)的成本也在不斷變化,，要征收土地增值稅，就要算清楚增值了多少,，還要算清楚哪些成本是應(yīng)該扣除的,。這樣的工作需要專業(yè)的團隊才有可能完成，一般的稅務(wù)部門工作人員可能都弄不清楚,。地方稅務(wù)部門也沒有精力去做這樣的核算,。
在另外一個層面，房地產(chǎn)企業(yè)必然是趨利的主體,，天然就有避稅的沖動,。
“房地產(chǎn)企業(yè)沒有愿意足額繳納土地增值稅的,，也沒有哪家企業(yè)愿意早交稅，都是拖到最后一刻才交,�,！睆堥_順說，如果嚴格執(zhí)行四級累進稅率,，土地增值稅是一個非常厲害的稅種,，會對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成巨大影響。但大部分房地產(chǎn)企業(yè)都跟政府關(guān)系很好,，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)束后還有一部分土地增值稅沒有交,。
當然，也有企業(yè)被稅務(wù)部門要求清算的,。據(jù)張開順介紹,，當稅務(wù)部門實在算不清楚，而又堅持進行清算的時候,，往往會根據(jù)行業(yè)標準算出一個數(shù)字讓企業(yè)交稅,，但這個數(shù)往往會導(dǎo)致企業(yè)喊冤，因為不知道是怎么算出來的,。
有不少規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在遇到土地增值稅清算的時候干脆選擇跑路,，讓稅務(wù)部門找不到。
“企業(yè)和稅務(wù)部門對這個稅種都很頭疼,，雙方都覺得別扭,。”張開順說,，企業(yè)肯定不愿多交稅,，稅務(wù)部門要證明企業(yè)沒有足額交稅還需要拿出證據(jù)，費時費力,。
土地增值稅何去何從
律師李勁松點名29家房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅后,，多名專家都對此發(fā)表了看法，但至今沒有人能夠確切地判斷這29家企業(yè)是否真的拖欠了巨額稅款,。
張開順告訴記者,，上市房地產(chǎn)企業(yè)公開的應(yīng)交未交的土地增值稅數(shù)目基本上都是各地稅務(wù)部門默許的，如果稅務(wù)部門認為這些企業(yè)有問題,，完全可以根據(jù)這些企業(yè)的年報要求企業(yè)交稅,，但現(xiàn)在看不到這種情況。
財經(jīng)評論員,、注冊稅務(wù)師李寧對此有一個基本判斷,，那就是房地產(chǎn)企業(yè)在逃避社會責(zé)任。在李寧看來,，近年來,，針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收,，由于稅種復(fù)雜，加上房地產(chǎn)企業(yè)滾動開發(fā)等特點,，實際上很多房地產(chǎn)企業(yè)并未按照稅法的規(guī)定實現(xiàn)應(yīng)繳盡繳,，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象比較普遍。這也是近年來房地產(chǎn)調(diào)控失敗的一個因素,。
在中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長,、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，土地增值稅清算與針對個人的二手房轉(zhuǎn)讓個稅相似,，規(guī)定早就有,，但實施起來太過困難。
看起來,，這似乎又是一個執(zhí)行成本很高的稅收政策,。那么，是繼續(xù)這個稅種的征收,，還是換個思路,、換個方法？
張開順認為,，“長遠看,，恐怕土地增值稅只是一個過渡期的稅種，肯定會被別的稅種所代替,�,！�