盡管對(duì)于2013年樓市的前景判斷尚無(wú)共識(shí),，但這并未影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一季度的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),。世茂房地產(chǎn)日前發(fā)布一季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)報(bào)告,，該報(bào)告顯示,，世茂房地產(chǎn)2013年一季度實(shí)現(xiàn)銷售收入137億元人民幣,，完成全年銷售目標(biāo)的約25%,。
世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇在接受記者采訪時(shí)表示,，世茂房地產(chǎn)順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì),，從2012年開(kāi)始,，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了一系列調(diào)整,，從而取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。而2013年,，世茂房地產(chǎn)全年銷售目標(biāo)已經(jīng)確定在550億元人民幣,。
記者了解到，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),，世茂房地產(chǎn)將繼續(xù)執(zhí)行2012年以來(lái)的戰(zhàn)略調(diào)整,。通過(guò)將原有高端為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整到“中高端”來(lái)提高銷售和周轉(zhuǎn)速度；同時(shí),，通過(guò)多業(yè)態(tài)發(fā)展的方式,，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在周轉(zhuǎn)速度和利潤(rùn)之間的“平衡”。
擴(kuò)容“中高端”
“新的世茂更加貼近市場(chǎng),，剛需及改善型戶型比例高達(dá)76%,。”在談及如何順應(yīng)市場(chǎng)變化作出及時(shí)戰(zhàn)略,、策略調(diào)整時(shí),，世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇告訴本報(bào)記者，世茂房地產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)最近一至兩年的時(shí)間，將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由原來(lái)的純高端住宅和豪宅開(kāi)發(fā),，調(diào)整到以中高端住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售為主,。
他之所以使用“新的世茂”這一說(shuō)法，是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)業(yè)界中,，世茂一直是以高端豪宅開(kāi)發(fā)的形象示人,。相比于中高端市場(chǎng)，純高端住宅面積較大,、總價(jià)較高,，銷售速度相對(duì)較慢，但可以獲得較高的利潤(rùn)率,。而相對(duì)“調(diào)低產(chǎn)品結(jié)構(gòu)”,，增加中高端產(chǎn)品的供應(yīng)比例，則可以大規(guī)模地提高周轉(zhuǎn)速度,。
實(shí)際上,，將中高端住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售作為世茂房地產(chǎn)的“主力”,，并成為“主角”,，還是近一兩年的事。在此之前,，世茂地產(chǎn)主要集中于開(kāi)發(fā)大面積,、高總價(jià)的高檔豪宅項(xiàng)目。盡管高端住宅的開(kāi)發(fā)能力得到業(yè)內(nèi)的一致認(rèn)可,，但恰逢上一輪房地產(chǎn)調(diào)控的高潮,，高端住宅的銷售速度明顯放緩。2012年1月,，世茂房地產(chǎn)發(fā)布2011年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,，2011年全年世茂房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售收入307億元，盡管相比于2010年的305億元有所增長(zhǎng),，相比于完成“全年合同銷售額360億元”的目標(biāo),，完成85%。
這促使世茂房地產(chǎn)在2012年對(duì)自身經(jīng)營(yíng)策略和戰(zhàn)略進(jìn)行了調(diào)整,。在許世壇的主導(dǎo)下,，世茂地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，在保持高質(zhì)量的豪宅開(kāi)發(fā)能力的基礎(chǔ)上,，逐步增加針對(duì)城市青年群體基本住房需求和住房首次改善需求的產(chǎn)品的比例,，同時(shí)，將產(chǎn)品線從高端擴(kuò)充至“中高端”,，雖只是一字之增,，但大大擴(kuò)展了世茂的產(chǎn)品線以及客群基礎(chǔ),。
世茂集團(tuán)副總裁、營(yíng)銷公司總經(jīng)理蔡雪梅認(rèn)為,，世茂戰(zhàn)略的調(diào)整也順應(yīng)了市場(chǎng)的變化和購(gòu)房需求的逐步變化,。蔡雪梅說(shuō)。目前,，世茂旗下70余個(gè)項(xiàng)目覆蓋全國(guó)三十多個(gè)城市,，集中于城市綜合體、郊區(qū)大盤綜合開(kāi)發(fā)以及旅居地產(chǎn)三大開(kāi)發(fā)模式,。
在城市核心區(qū)域,，世茂旗下已擁有25個(gè)城市綜合體，這些城市地標(biāo)在讓城市中心迅速長(zhǎng)高的同時(shí),，代言城市形象、快速提升城市價(jià)值,。而在城市郊區(qū)或自然風(fēng)景區(qū),，世茂則運(yùn)用綜合開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)大片區(qū)開(kāi)發(fā),，引入全方位資源,，迅速打造從基礎(chǔ)設(shè)施到宜居住宅的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，帶動(dòng)城市發(fā)展,。
戰(zhàn)略“紅利”
世茂地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)整的結(jié)果并非到2013年一季度才有顯現(xiàn),。2013年1月，世茂房地產(chǎn)發(fā)布2012年年報(bào),，全年合約銷售額460.97億元,，超出該公司年初制定的全年銷售不低于307億元目標(biāo)近40%。
對(duì)于戰(zhàn)略調(diào)整所帶來(lái)的“紅利”,，許世壇有足夠的信心,。除此之外，許世壇的信心還來(lái)自于世茂房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域布局在經(jīng)歷不斷的調(diào)整之后,，日趨合理,。
記者了解到，世茂最大的布局在長(zhǎng)三角——2013年,，世茂房地產(chǎn)在杭州獲得兩個(gè)位置優(yōu)越地塊,；在寧波獲得兩個(gè)地塊，分別位于一環(huán)和二環(huán),；在蘇州30多億獲得的兩個(gè)塊地,，今年也將實(shí)現(xiàn)銷售。
“2012年,，世茂在福建實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)150億,，排名福建第一,，我們希望今年的業(yè)績(jī)可以繼續(xù)保持領(lǐng)先�,！痹S世壇表示,。
根據(jù)世茂房地產(chǎn)的戰(zhàn)略安排，2013年,，長(zhǎng)三角和福建兩個(gè)重要區(qū)域業(yè)績(jī)總量將接近70%,。除此之外，世茂房地產(chǎn)在西部,、環(huán)渤海,、東北、中部還會(huì)有項(xiàng)目推出,，許世壇認(rèn)為,，這些都可以有效地支撐今年業(yè)績(jī)。
與此同時(shí),，世茂房地產(chǎn)還進(jìn)入了福建平潭,、石獅等三四線城市市場(chǎng)�,！半m然這些城市是三四線城市,，但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常成熟，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力,�,！痹S世壇更為相信，這些三四線城市的“新布局”,，將能帶給世茂房地產(chǎn)更多的銷售額,。
尋求平衡
盡管世茂房地產(chǎn)合約銷售額創(chuàng)下歷史新高，但根據(jù)世茂房地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示,，其毛利潤(rùn)率為33.5%,，相比2011年下滑約3%。世茂房地產(chǎn)在年報(bào)中指出,，限購(gòu)政策對(duì)于高端住宅銷售速度和價(jià)格的影響,，是導(dǎo)致利潤(rùn)率下滑的主要原因。
對(duì)此問(wèn)題,，許世壇并不回避,。“2012年,，世茂利潤(rùn)率有所降低,，這跟世茂的定位有緊密聯(lián)系。以前世茂多做豪宅,，新的世茂更加貼近市場(chǎng),，中高端產(chǎn)品比例高達(dá)76%,。”許世壇認(rèn)為,，房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)維持很高的利潤(rùn)率,，持續(xù)的高利潤(rùn)率既不合理，也不健康,。
實(shí)際上,，對(duì)于周轉(zhuǎn)速度和利潤(rùn)的平衡，世茂房地產(chǎn)將更多通過(guò)“多業(yè)態(tài)發(fā)展”的方式進(jìn)行平衡,。記者了解到,，除對(duì)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整之外，世茂房地產(chǎn)還加大了對(duì)酒店業(yè)態(tài)發(fā)展的力度,。
世茂房地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示,，世茂酒店業(yè)務(wù)毛利達(dá)到62.88%，遠(yuǎn)超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和同業(yè)平均水平,。對(duì)此,，許世壇表示，酒店業(yè)務(wù)上市是世茂的一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,。2015年，世茂能有20家左右酒店開(kāi)業(yè),，同時(shí)在三四線城市,，開(kāi)創(chuàng)世茂的自有酒店品牌；到2016,、2017年,，北京、上海都擁有世茂品牌的酒店開(kāi)業(yè),。
記者了解到,，為了實(shí)現(xiàn)上述的“平衡目標(biāo)”，世茂房地產(chǎn)將根據(jù)不同城市的情況,，合理地加快周轉(zhuǎn)速度,。實(shí)際上，世茂每年都設(shè)有“最快開(kāi)盤獎(jiǎng)”,，而2012年世茂房地產(chǎn)“最快開(kāi)盤獎(jiǎng)”得主樓盤的最短周期是將近六個(gè)月,。