盡管盈利連年下滑,，華天酒店——A股唯一擁有6家自營五星級酒店的上市公司——卻頻頻涉房“重資產(chǎn)”疾進(jìn),，絲毫沒有放慢擴張步伐的跡象,。
4月20日華天酒店公告稱,，公司控股子公司華天投資有限公司(下稱華天投資)擬與婁底城建投公司合資開發(fā)婁底華天城項目,，這也是公司繼寧鄉(xiāng)灰湯華天城,、張家界華天城,、永州華天城之后的又一個酒店地產(chǎn)項目。
但受房地產(chǎn)拖累,，2010年-2012年，華天酒店凈利潤分別為1.36億元,、1.23億元、1.02億元,，業(yè)績連年下滑,，且下滑幅度逐年擴大,。
而為了緩解資金困境和扮靚財報,，華天酒店近年開始對瀟湘華天大酒店、益陽華天大酒店等部分自營酒店房產(chǎn)進(jìn)行售后租回,，并約定數(shù)年后由大股東華天集團(tuán)等關(guān)聯(lián)方原價強制回購，這種類似融資租賃的資產(chǎn)運作,，盡管能將相關(guān)資產(chǎn)提前變現(xiàn),，卻難避利潤操控和向關(guān)聯(lián)方輸送利益之嫌。
“華天城”遍地開花
華天酒店披露,，華天酒店將為華天投資提供1750萬元財務(wù)資助,，以作后者設(shè)立婁底華天城項目公司之用,。
此前，公司已經(jīng)先后投資灰湯華天城,、張家界華天城、邵陽華天城,，永州華天城也已經(jīng)啟動,。
“婁底華天城項目為什么要拉上婁底城建投,？因為它仍然是沿襲低價拿地的非市場化路徑，少不了當(dāng)?shù)卣膸椭�,。”分析人士直指,，婁底華天城項目采用華天酒店慣常的“酒店+地產(chǎn)+商業(yè)”模式,，其依賴的是華天酒店大股東華天集團(tuán)的政府背景以及政商人脈。
“類似華天城這樣遍地開花的重資產(chǎn)項目,，走的都是高端酒店和地產(chǎn)路線,，在目前地產(chǎn)調(diào)控和限制三公消費的大背景下,，只會帶給華天酒店越來越重的債務(wù)負(fù)擔(dān),。”中信建投湖南總部研究總監(jiān)劉亞輝直言,。
財報顯示,，2011年,、2012年,、2013年1-3月,，華天酒店的資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.13%,、73.18%、75.92%,，資產(chǎn)負(fù)債率逐年大幅攀升,。
盡管項目遍地開花，但華天酒店2012年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為4.02億元,，同比減少15.9%。每股現(xiàn)金流量為-0.18元,，同比大降218%,。
如公司投資數(shù)年、總投資40億元的灰湯華天城,，2012年僅實現(xiàn)酒店和地產(chǎn)收入7732萬元，項目公司當(dāng)年虧損141萬元,。
資產(chǎn)售后租回“貓膩”
頻頻重資產(chǎn)“跑馬圈地”,，華天酒店旗下相關(guān)項目資金渴求日益加劇，上市公司不得不為這些子公司頻頻擔(dān)�,；蛱峁┴攧�(wù)資助。
2012年4月,、10月，華天酒店分別為張家界華天城,、灰湯華天城提供9010萬元、7000萬元財務(wù)資助,。此外，公司先后為瀟湘華天,、紫東閣華天等子公司的貸款進(jìn)行擔(dān)保,。華天酒店還在去年謀劃定向增發(fā),，擬募資15.5億元滿足張家界華天城和灰湯華天城的資金需求。
常規(guī)融資手段之外,，華天酒店還祭出售后租回等財務(wù)創(chuàng)新手段。
早在2007年4月,，華天酒店即對旗下湖南國際金融大廈(現(xiàn)瀟湘華天)和益陽華天總計約40000㎡產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行售后租回：房產(chǎn)銷售的同時由華天酒店租回，并由公司向業(yè)主每年支付租金，同時約定,，在產(chǎn)權(quán)式酒店售出后的第十年或者第十二年,，由回購方原價強制回購。
僅在2007年上半年,，通過這種售后租回經(jīng)營,，瀟湘華天和益陽華天分別實現(xiàn)銷售收入2.56億元、6713萬元,，產(chǎn)生遞延收益9956萬元,，相當(dāng)于為2007年后的5年里每年預(yù)留近2000萬元的遞延利潤。
嘗到甜頭后,，2012年5月,，華天酒店又將瀟湘華天的3萬㎡酒店公寓進(jìn)行售后租回，并計劃在瀟湘華天試點成功后,，再將這一模式復(fù)制到華天酒店現(xiàn)有的經(jīng)營性固定資產(chǎn)中去,。
劉亞輝表示，售后租回的返租金額,、回報率等都是依據(jù)目前市場狀況作出的靜態(tài)估算,，并不能完整反映這些資產(chǎn)的未來變化，“因此,，就華天酒店來講,，很難擺脫通過售后租回提前結(jié)利，進(jìn)行利潤操縱的嫌疑,�,！贝送猓捎谑酆笞饣馗綆娭苹刭彈l款,，這些產(chǎn)權(quán)式酒店10年后將由華天集團(tuán),、華天酒店管理公司等關(guān)聯(lián)方原價回購，而10年后這些房產(chǎn)增值幾無懸念,，本應(yīng)屬于上市公司全體股東的預(yù)期增值收益,，或?qū)⒈淮蠊蓶|等關(guān)聯(lián)方獨享。