“存貨跌價準備是會計師和我們溝通后，從專業(yè)、謹慎的角度做的處理,。”2013年4月18日下午,，招商地產(chǎn)董秘劉寧這樣來回應(yīng)對上海佘山瓏原和南京雍華府兩大項目計提2.78億元減值的事宜。
其中南京雍華府項目4月20日推出在即,，曾經(jīng)的地王未賣先預(yù)虧,，發(fā)人深省,。更讓業(yè)界擔憂的是,，招商地產(chǎn)今年擬推的1/3項目是高端大戶型產(chǎn)品。
招商地產(chǎn)2013年將面臨大挑戰(zhàn),。如何在完成400億的銷售目標之余,，又提升利潤率，這本是一個難題,。
二次計提：兩項目跌價2.78億
“南京本是雍華府,。”近日,，這條量身定制的廣告語在南京街頭招搖,，迅速打響了招商地產(chǎn)在推項目“南京雍華府”的名號。
4月13日,，南京雍華府公開了售樓處和樣板間,。據(jù)可靠消息，該項目最快將在4月20日開盤,。
值得指出的是,，這個還未上市的項目，2012年度已計提了7200萬元的存貨跌價準備,。同期進行減值計提的項目還有上海佘山瓏原,，存貨跌價準備金額高達2.06億元。
關(guān)于減值計提,，2013年4月18日下午,，招商地產(chǎn)董秘劉寧向理財周報記者作出解釋，“一般通過地價加建安可以預(yù)估項目的成本,，再根據(jù)未來同區(qū)域項目的銷售單價減掉各種稅費來計算項目的可變現(xiàn)凈值,，如果凈值低于成本，在會計上肯定要提減值,�,！�
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),，昔日的“招保萬金”四大房企中，萬科A,、保利地產(chǎn)在2012年并無計提存貨減值,。金地集團、招商地產(chǎn)則不僅進行了計提,，且金額不小,，分別為4.39億元、2.78億元,。
“如果預(yù)判開發(fā)賺不到錢,，考慮財務(wù)穩(wěn)健會計提，上巿公司尤其是港股比較規(guī)范,，2008年金融危機的時候見得多,。”4月16日上午,，今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華在電話里表示,。
實際上，這是招商地產(chǎn)近12年來第2次對具體項目計提存貨跌價準備,。
而上一次恰好就在2008年末,。招商地產(chǎn)對旗下兩大項目佛山依云上城和蘇州唯亭計提了高達2.96億元的存貨跌價準備。同年,，金地集團對深圳龍華新城項目（上塘道）,、東莞金地格林庭園項目、武漢京漢大道項目合計提取了3.57億的減值,，保利地產(chǎn)計提了2.99億,，萬科A對可能存在風(fēng)險的13個項目計提存貨跌價準備12.3億元。
2008年之后,，萬科A,、保利地產(chǎn)已不再有類似計提的披露。
項目延期
事實上,，招商地產(chǎn)對前述兩大項目進行減值計提,，事出有因。
位于上海松江新城東區(qū)的佘山瓏原項目早在2010年10月開工,，2010年年報中其竣工預(yù)計時間是在2013年12月,，而在2012年，這一時間點又被刷新至2014年12月,，推遲了整整一年,。前文提及的減值項目佛山依云上城，其項目一期也被推遲了一年完成,。
招商地產(chǎn)計劃對上海佘山瓏原項目投入30.33億元,，截至2012年末投資了24.43億,，仍剩5.9億元的投資額。該項目一期已于2012年1月竣工,，而二三期仍處在前期策劃中,。
2012年3月27日，上海佘山瓏原一期竣工不久,，招商地產(chǎn)上海分公司即宣布推出20套特價房源,，號稱6折起售——前期備案價49000元/平米，實際精裝修的最低售價僅2.5萬元/平米,。
“誰告訴你是打6折,？那只是廣告�,！眲幏裾J了6折的降價幅度,。
記者了解到，招商地產(chǎn)之所以打出價格牌,，與該樓盤慘淡的銷售有很大關(guān)系,。
上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)顯示,，佘山項目備案名為“靜觀萃園一期”，早在2011年6月25日已獲得首批125套房源的預(yù)售資格,，但距開盤時間過去9個月,，該項目仍然是零成交。截至2012年末,，預(yù)售比例僅為2%,。
對預(yù)售情況，招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露,，“說實話,，佘山地區(qū)高端樓盤太多了，銷售是會遇到一些困難,，賣不出去,。肯定要降價才能賣得動,，但是我們又不想降太多的價,。”
位于南京河西的招商雍華府項目也存在滯延情況,。原定2011年7月開工,，后來被推遲至2012年12月份。
據(jù)記者了解,，和上海松江一樣,，南京河西也是豪宅云集之地,。
長期跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)的華南券商人士猜測，“招商也可能是在等待一個更合適的銷售時機來推這兩個盤,，業(yè)內(nèi)也不乏捂盤惜售,、拖延工期的情形�,！�
不過很快業(yè)界便傳出消息,，南京雍華府最快將于4月20日推出其一期2號樓共93套高層房源，面積98-143平米,，均價26800元/平米,，2015年5月份精裝交付。
“當時我們的土地還有一些拆遷的因素沒有解決,，所以開工也比預(yù)計的晚一些,。”劉寧表示,。
地王擱淺與400億目標
房子未賣卻先預(yù)虧,，這是一個問題。如何確保2013年的400億目標又提升利潤率,，這也是一個問題,。
國內(nèi)某大型地產(chǎn)上市公司財務(wù)總監(jiān)告訴記者，“地價的波動是很明顯的,，如果是相對在一個高點,，又在一個不合適的區(qū)域拿了地，做出錯誤的決策,，風(fēng)險是比較大的,。”
業(yè)界表示,，前述項目虧本銷售,，跟招商地產(chǎn)常拿地王不無關(guān)系。
計提了2.06億跌價準備的上海佘山瓏原項目,，其所在地塊由招商地產(chǎn)和萬科在2010年2月聯(lián)合競得,。成交總價為17.16億元，成交樓面價達1.64萬元/平米,。該幅宅地一度成為松江的“地王”,。
“1.64萬元/平米的樓面價，打6折,，地王帶精裝修售價只有2.5萬/平米,，開發(fā)商的利潤就很少了�,！鼻笆鋈A南券商人士認為,。
同樣在2010年,，招商地產(chǎn)經(jīng)過33輪的激烈競拍，終于在10月24日以18.6億元摘得河西NO.2010G45地塊,，即南京雍華府所在地塊,。
該地塊樓面價為1.28萬/平米，曾一度創(chuàng)下河西土地拍賣史樓面單價之最,。按照每平米投入2.17萬元,，精裝修近5000元/平米，預(yù)售價只有2.68萬元/平米來計算,，利潤單薄,。
值得關(guān)注的是，招商地產(chǎn)2013年所推的產(chǎn)品戶型,，大戶型高端產(chǎn)品占比將超過三分之一,，如何解決這些高價地王項目出現(xiàn)虧本，是招商地產(chǎn)不得不面對的問題,。