日前,，湖南永州市地稅局辦稅大廳出現(xiàn)扎堆繳納房屋契稅的市民,。據(jù)了解，這是因為當(dāng)?shù)啬昵俺雠_了新規(guī),，禁止開發(fā)商代收商品房契稅,，推行“契稅直征”管理。永州此舉受到大多數(shù)購房者的歡迎,，然而也在當(dāng)?shù)貥I(yè)界引發(fā)了諸多爭議,。專家指出，這折射出我國商品房契稅征收機制仍有很多漏洞,，絕不是一紙禁令就能解決,，需要市場參與各方共同努力進行規(guī)范。
開發(fā)商代收契稅遭禁
永州市地稅局2012年12月下發(fā)了《關(guān)于加強商品房購買環(huán)節(jié)契稅管理的通知》,，明確開發(fā)商不得代收房屋購買環(huán)節(jié)契稅,，建立以購房戶自行申報納稅為主的管理模式，要求此前已由開發(fā)商代收的商品房購買環(huán)節(jié)的契稅必須在2013年3月31日前繳納入庫,，未繳納的依照相關(guān)規(guī)定進行處罰,。
這一打破以往契稅由開發(fā)商代收“潛規(guī)則”的新規(guī)得到許多購房者的歡迎和支持，由此永州市出現(xiàn)了市民扎堆繳稅的現(xiàn)象,。據(jù)永州市地稅局介紹,，通過加強“契稅直征”的管理，截至今年2月份,，購房戶直接到辦稅廳辦理契稅申報1538戶次,，占總申報的78%，共入庫契稅1591萬元,，同比增長38%,。
其實,，除了永州這類中小城市，在全國房地產(chǎn)市場中開發(fā)商代收契稅已成為“行規(guī)”,。一般購房者在簽訂合同時,，開發(fā)商就會自行向客戶收取一系列相關(guān)費用，包括契稅,、貸款抵押費用,、房產(chǎn)辦證費，有的甚至還代收物業(yè)維修基金等,。如果購房者不愿向開發(fā)商繳納上述費用,，則不能簽合同或不能收房。
然而,，這種不合理的“行規(guī)”卻存在諸多隱患和風(fēng)險,，侵害了購房者和國家利益。一方面,，部分開發(fā)商在代收契稅后并沒有及時入庫,，甚至挪作他用，造成一些樓盤的業(yè)主遲遲無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證,。另一方面,，部分開發(fā)商超過國家規(guī)定比例代收契稅，聲稱在有關(guān)證件辦下來后多退少補,，從而變相套取購房者資金,。
業(yè)內(nèi)人士指出，一些開發(fā)商利用代收契稅等相關(guān)費用的時間差,，手頭就能積累數(shù)額不菲的流動資金,，相當(dāng)于“無息貸款”。以一套價值100萬的房子為例,，根據(jù)面積不同,，其契稅約在一萬元至四萬元之間，按一個樓盤1000套房子計算,，這筆資金就高達1000萬元至4000萬元,。
由于代收金額較大，不誠信的開發(fā)商就會挪用這筆資金,。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂,，樓盤建設(shè)停擺，業(yè)主繳納的契稅很可能會面臨血本無歸的風(fēng)險,。長沙麓山里佳園的部分業(yè)主就遇到過這種情況,，在房款和契稅交給開發(fā)商后，房子尚未備案,，開發(fā)商就“跑路”了,。
永州市地稅局表示,，“契稅直征”規(guī)定的推出就是為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商代收、挪用契稅的現(xiàn)象發(fā)生,，確保契稅及時足額入庫,。
“契稅直征”引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑
盡管“契稅直征”受到了購房者的普遍歡迎和支持，但同樣也在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部引發(fā)了爭議和擔(dān)憂,。
首先,，開發(fā)商擔(dān)憂如果購房者不按時繳納契稅，可能會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無法按期辦理,。目前,，購房合同里都約定了開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證的時間期限，而契稅是辦理產(chǎn)權(quán)證的重要材料,。一些開發(fā)商提出,，如果不統(tǒng)一提前代收契稅，產(chǎn)權(quán)證可能無法按期辦理,。如果因買房人延期繳稅而使產(chǎn)權(quán)證無法按合同約定的時間辦理完成,，會造成違約責(zé)任不明晰的問題。
另外,，部分開發(fā)商還表示，當(dāng)前很多購房都是以抵押貸款方式進行,，在辦理相關(guān)貸款手續(xù)中,，開發(fā)商通常為購房者提供了階段性擔(dān)保。如果買房人不按時繳納契稅,，產(chǎn)權(quán)證不能辦理,，抵押登記手續(xù)就無法辦理。如果這種情況下,，買房人開始惡意不還貸,，開發(fā)商還必須承擔(dān)責(zé)任。
不過,，永州多家樓盤的工作人員對記者表示,，在“契稅直征”規(guī)定出臺后，大部分購房者都按時繳納了契稅,，“否則他們無法完成購房手續(xù)”,。
此外，也有部分購房者表示,，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的過程費時費力,，自己交給開發(fā)商辦理也無不妥，如果一刀切的要求所有購房者必須自主繳稅,，并不是最佳的管理方法,。永州香樟綠城樓盤的工作人員對記者表示,，該樓盤尚未收到“契稅直征”的規(guī)定，契稅如何繳納需等通知,。
同時,，據(jù)記者了解，只要有委托協(xié)議,，購房者依然可以委托包括開發(fā)商在內(nèi)的任何人繳稅,，這很可能會導(dǎo)致“契稅直征”的執(zhí)行效果打折。
規(guī)范契稅征收需多方努力
面對房屋契稅的亂象叢生,，永州推行“契稅直征”新規(guī),，折射出我國房屋契稅征收機制依然存在著諸多漏洞。實際上,，我國許多大中城市早就出臺了類似規(guī)定,，但具體的實施效果不是很好。
然而,，根據(jù)我國稅法規(guī)定,，各級稅務(wù)征收機關(guān)一律不得委托其他單位征契稅。由此可見,，開發(fā)商代收契稅的行規(guī)顯然是違規(guī)的,，而挪用稅款、套取稅款等行為則更為嚴重,。
針對“契稅直征”新規(guī)的執(zhí)行以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的不同聲音,，專家指出，要徹底規(guī)范好房屋契稅征收,，絕不是一紙禁令就可以解決,，需要市場買賣雙方以及房管、稅收等相關(guān)監(jiān)管方的共同努力,。
首先,，作為契稅征收的主體，地方稅務(wù)部門必須強化“契稅直征”管理,，堅決杜絕方式開發(fā)商違規(guī)代收契稅的行為,。在實際操作中，很多地方稅務(wù)部門本身都沒有嚴格執(zhí)行規(guī)定,，縱容了開發(fā)商代收契稅的行為,。同時，稅務(wù)部門需要仔細推敲執(zhí)行細則,，對開發(fā)商和購房者的責(zé)任和義務(wù)分別作出明確規(guī)定,，以免讓開發(fā)商“鉆空子”。
中國指數(shù)研究院總監(jiān)何田在接受記者采訪時指出，“契稅直征”在全國范圍內(nèi)推行是大勢所趨,，需要大力推動實施和加強管理,。不過，在具體的執(zhí)行過程中需要更加合理,，比如契稅應(yīng)該在辦理產(chǎn)權(quán)證時由購房者自主向稅務(wù)局繳納,，而不應(yīng)該是簽合同的時候繳納。同時,，要考慮部分購房者委托他人繳納契稅的意愿,，形成規(guī)范的委托規(guī)定。
其次,，永州市地稅局稅政二科副科長張新華對記者表示,，當(dāng)前房屋產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù)非常繁瑣，涉及稅務(wù),、房產(chǎn),、國土等多個部門，只有將所有相關(guān)信息聯(lián)網(wǎng),，在統(tǒng)一的平臺上公開,，這樣就可以大大簡化手續(xù)時間。同時,，稅務(wù)部門還可以推出預(yù)約申報納稅等服務(wù),，以提高購房者繳稅的便利性。
另外,，業(yè)內(nèi)人士還指出,，除了稅務(wù)部門，房產(chǎn)管理等監(jiān)管部門也要出臺配套措施,，要求開發(fā)商不得代收和亂收契稅等費用，以切實維護市場秩序的穩(wěn)定,。何田強調(diào),，政府部門要加大對“契稅直征”的宣傳力度，購房者則要提高對自主報稅的意識,，維護自身權(quán)益,，積極配合稅收部門，做好對開發(fā)商的監(jiān)督與約束,，共同創(chuàng)造良好的市場環(huán)境,。