日前,，湖南永州市地稅局辦稅大廳出現(xiàn)扎堆繳納房屋契稅的市民,。據(jù)了解，這是因為當?shù)啬昵俺雠_了新規(guī),，禁止開發(fā)商代收商品房契稅,，推行“契稅直征”管理。永州此舉受到大多數(shù)購房者的歡迎,，然而也在當?shù)貥I(yè)界引發(fā)了諸多爭議,。專家指出,，這折射出我國商品房契稅征收機制仍有很多漏洞，絕不是一紙禁令就能解決,，需要市場參與各方共同努力進行規(guī)范,。
開發(fā)商代收契稅遭禁
永州市地稅局2012年12月下發(fā)了《關于加強商品房購買環(huán)節(jié)契稅管理的通知》，明確開發(fā)商不得代收房屋購買環(huán)節(jié)契稅,，建立以購房戶自行申報納稅為主的管理模式,，要求此前已由開發(fā)商代收的商品房購買環(huán)節(jié)的契稅必須在2013年3月31日前繳納入庫，未繳納的依照相關規(guī)定進行處罰,。
這一打破以往契稅由開發(fā)商代收“潛規(guī)則”的新規(guī)得到許多購房者的歡迎和支持,，由此永州市出現(xiàn)了市民扎堆繳稅的現(xiàn)象。據(jù)永州市地稅局介紹,，通過加強“契稅直征”的管理,，截至今年2月份，購房戶直接到辦稅廳辦理契稅申報1538戶次,，占總申報的78%,，共入庫契稅1591萬元，同比增長38%,。
其實,，除了永州這類中小城市，在全國房地產(chǎn)市場中開發(fā)商代收契稅已成為“行規(guī)”,。一般購房者在簽訂合同時,，開發(fā)商就會自行向客戶收取一系列相關費用，包括契稅,、貸款抵押費用,、房產(chǎn)辦證費，有的甚至還代收物業(yè)維修基金等,。如果購房者不愿向開發(fā)商繳納上述費用,，則不能簽合同或不能收房。
然而,，這種不合理的“行規(guī)”卻存在諸多隱患和風險,，侵害了購房者和國家利益。一方面,，部分開發(fā)商在代收契稅后并沒有及時入庫,，甚至挪作他用，造成一些樓盤的業(yè)主遲遲無法拿到房屋產(chǎn)權證,。另一方面,，部分開發(fā)商超過國家規(guī)定比例代收契稅，聲稱在有關證件辦下來后多退少補,，從而變相套取購房者資金,。
業(yè)內人士指出,，一些開發(fā)商利用代收契稅等相關費用的時間差，手頭就能積累數(shù)額不菲的流動資金,，相當于“無息貸款”,。以一套價值100萬的房子為例，根據(jù)面積不同,，其契稅約在一萬元至四萬元之間,，按一個樓盤1000套房子計算，這筆資金就高達1000萬元至4000萬元,。
由于代收金額較大,，不誠信的開發(fā)商就會挪用這筆資金。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂,，樓盤建設停擺,，業(yè)主繳納的契稅很可能會面臨血本無歸的風險。長沙麓山里佳園的部分業(yè)主就遇到過這種情況,，在房款和契稅交給開發(fā)商后,，房子尚未備案，開發(fā)商就“跑路”了,。
永州市地稅局表示,，“契稅直征”規(guī)定的推出就是為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商代收、挪用契稅的現(xiàn)象發(fā)生,，確保契稅及時足額入庫,。
“契稅直征”引發(fā)業(yè)內質疑
盡管“契稅直征”受到了購房者的普遍歡迎和支持，但同樣也在房地產(chǎn)行業(yè)內部引發(fā)了爭議和擔憂,。
首先,，開發(fā)商擔憂如果購房者不按時繳納契稅,，可能會導致產(chǎn)權證無法按期辦理,。目前，購房合同里都約定了開發(fā)商辦理產(chǎn)權證的時間期限,，而契稅是辦理產(chǎn)權證的重要材料,。一些開發(fā)商提出，如果不統(tǒng)一提前代收契稅,，產(chǎn)權證可能無法按期辦理,。如果因買房人延期繳稅而使產(chǎn)權證無法按合同約定的時間辦理完成，會造成違約責任不明晰的問題,。
另外,，部分開發(fā)商還表示，當前很多購房都是以抵押貸款方式進行,，在辦理相關貸款手續(xù)中,，開發(fā)商通常為購房者提供了階段性擔保,。如果買房人不按時繳納契稅，產(chǎn)權證不能辦理,，抵押登記手續(xù)就無法辦理,。如果這種情況下，買房人開始惡意不還貸,，開發(fā)商還必須承擔責任,。
不過，永州多家樓盤的工作人員對記者表示,，在“契稅直征”規(guī)定出臺后,，大部分購房者都按時繳納了契稅，“否則他們無法完成購房手續(xù)”,。
此外,，也有部分購房者表示，辦理房屋產(chǎn)權證的過程費時費力,，自己交給開發(fā)商辦理也無不妥,，如果一刀切的要求所有購房者必須自主繳稅，并不是最佳的管理方法,。永州香樟綠城樓盤的工作人員對記者表示,，該樓盤尚未收到“契稅直征”的規(guī)定，契稅如何繳納需等通知,。
同時,，據(jù)記者了解，只要有委托協(xié)議,，購房者依然可以委托包括開發(fā)商在內的任何人繳稅,，這很可能會導致“契稅直征”的執(zhí)行效果打折。
規(guī)范契稅征收需多方努力
面對房屋契稅的亂象叢生,，永州推行“契稅直征”新規(guī),，折射出我國房屋契稅征收機制依然存在著諸多漏洞。實際上,，我國許多大中城市早就出臺了類似規(guī)定,，但具體的實施效果不是很好。
然而,，根據(jù)我國稅法規(guī)定,，各級稅務征收機關一律不得委托其他單位征契稅。由此可見,，開發(fā)商代收契稅的行規(guī)顯然是違規(guī)的,，而挪用稅款、套取稅款等行為則更為嚴重。
針對“契稅直征”新規(guī)的執(zhí)行以及房地產(chǎn)行業(yè)內部的不同聲音,，專家指出,，要徹底規(guī)范好房屋契稅征收，絕不是一紙禁令就可以解決,，需要市場買賣雙方以及房管,、稅收等相關監(jiān)管方的共同努力。
首先,，作為契稅征收的主體,，地方稅務部門必須強化“契稅直征”管理，堅決杜絕方式開發(fā)商違規(guī)代收契稅的行為,。在實際操作中,，很多地方稅務部門本身都沒有嚴格執(zhí)行規(guī)定，縱容了開發(fā)商代收契稅的行為,。同時,，稅務部門需要仔細推敲執(zhí)行細則，對開發(fā)商和購房者的責任和義務分別作出明確規(guī)定,，以免讓開發(fā)商“鉆空子”,。
中國指數(shù)研究院總監(jiān)何田在接受記者采訪時指出，“契稅直征”在全國范圍內推行是大勢所趨,，需要大力推動實施和加強管理,。不過，在具體的執(zhí)行過程中需要更加合理,，比如契稅應該在辦理產(chǎn)權證時由購房者自主向稅務局繳納,，而不應該是簽合同的時候繳納。同時,，要考慮部分購房者委托他人繳納契稅的意愿,，形成規(guī)范的委托規(guī)定。
其次,，永州市地稅局稅政二科副科長張新華對記者表示,，當前房屋產(chǎn)權證辦理手續(xù)非常繁瑣，涉及稅務,、房產(chǎn),、國土等多個部門,，只有將所有相關信息聯(lián)網(wǎng),，在統(tǒng)一的平臺上公開，這樣就可以大大簡化手續(xù)時間,。同時,，稅務部門還可以推出預約申報納稅等服務，以提高購房者繳稅的便利性。
另外,，業(yè)內人士還指出,，除了稅務部門，房產(chǎn)管理等監(jiān)管部門也要出臺配套措施,，要求開發(fā)商不得代收和亂收契稅等費用,，以切實維護市場秩序的穩(wěn)定。何田強調,，政府部門要加大對“契稅直征”的宣傳力度,，購房者則要提高對自主報稅的意識，維護自身權益,，積極配合稅收部門,，做好對開發(fā)商的監(jiān)督與約束，共同創(chuàng)造良好的市場環(huán)境,。