自2008年底《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》下發(fā)以來,，各級財政部門加大資金投入力度,，2009—2011年,，全國財政住房保障支出累計達8003億元，年均增長45.6% ,。
財政資金帶動其他資金支持我國保障性住房建設(shè),，取得歷史性成就，在擴大內(nèi)需,、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件等方面發(fā)揮了重大而積極的作用,。保障性住房被正式納入政府公共服務(wù)職責(zé)范圍,，各地均列為政府工作的重要內(nèi)容，住房供給呈現(xiàn)“市場軌”與“保障軌”協(xié)調(diào)并行的新格局,。中央和地方有關(guān)部門相繼制定一系列法規(guī)規(guī)章制度和實施辦法,，各職能部門分工明確、協(xié)調(diào)聯(lián)動的機制在磨合中日臻完善,。符合國情的保障房體系正在建立,，一些發(fā)展中的問題也需要在發(fā)展中逐步解決。
針對目前我國保障房體系還存在的問題,，我們特提出明確保障性住房主要形態(tài),、引導(dǎo)多方參與、健全準(zhǔn)入與退出機制,、將保障性住房建設(shè)與城鎮(zhèn)化趨勢緊密結(jié)合等政策建議,。
目前我國保障房體系存在的主要問題
保障性住房房源籌集方式單一，主要是政府自建并存在易產(chǎn)生扭曲的模糊概念
目前我國保障性住房的房源籌集方式偏于單一,，主要由政府主導(dǎo)自建各形態(tài)保障性住房,，財政支出壓力大，加重了政府債務(wù)負擔(dān),。據(jù)財政部科研所的計算,，目前我國在保障性住房方面的財政支出占GDP的比重、占總財政支出的比重,，均高于發(fā)達國家,，也高于發(fā)展中國家。同時,，保障房供給中還包括“限價商品房”,、“經(jīng)濟適用房”等概念模糊、極易產(chǎn)生扭曲和設(shè)租尋租行為的品種,，會增加公共資源誤配置的發(fā)生率,。
各地保障性住房的任務(wù)分配和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過于劃一，導(dǎo)致房源不足與過量配置并存
目前,，我國保障性住房建設(shè)任務(wù)采取中央定規(guī)模,、然后層層向下分解的模式,，沒有充分考慮地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差距和對保障性住房的需求差異，形成最需要保障性住房的一些城市建設(shè)規(guī)模和可供房源不足,、而不太需要保障性住房的城市有過量配置,。而且，保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由國家統(tǒng)一規(guī)定,，沒有充分考慮不同地區(qū)人們的居住習(xí)慣和居住要求,，搞“一刀切”，也導(dǎo)致有些地方(特別是縣級城市)保障性住房適應(yīng)性不足和閑置,。
分配環(huán)節(jié)政策執(zhí)行出現(xiàn)異化,，容易滋生不公與腐敗
對于保障性住房保障對象的確定，多采用收入標(biāo)準(zhǔn)和住房面積標(biāo)準(zhǔn),。但目前我國尚未形成完整的國民收入統(tǒng)計和住房統(tǒng)計系統(tǒng),，往往不能為確定保障對象提供有力數(shù)據(jù)支撐。在實際執(zhí)行過程中,，出現(xiàn)了申請對象謊報瞞報收入和住房面積以騙取保障資格,、相關(guān)管理部門和形形色色的中間人設(shè)租尋租等種種亂象，甚至出現(xiàn)開著寶馬車住經(jīng)濟適用房,、保障性住房成了特權(quán)部門家屬小區(qū)的鬧劇,，影響社會公平，損害社會風(fēng)氣,。
部分保障性住房存在“居住隔離”現(xiàn)象
“居住隔離”現(xiàn)象的產(chǎn)生,，主要由于如下兩種情況：一是部分保障性住房位置偏僻，周邊就業(yè)機會少,，居住者遠離工作地和服務(wù)區(qū)且交通不便,；二是部分保障性住房小區(qū)功能配套不完備，缺少教育,、醫(yī)療,、體育、商業(yè),、文化活動等配套設(shè)施,，生活不方便�,！熬幼「綦x”影響入住保障房的中低收入群體滿意度,、幸福感和發(fā)展機會，還容易導(dǎo)致保障性住房小區(qū)貧民窟化,、社會治安混亂等多方面問題,。
完善我國住房保障體系的政策建議
強調(diào)將公租房作為保障性住房的主要形態(tài)，大力發(fā)展公租房和廉租房,，壓縮經(jīng)濟適用房,，取消限價商品房
我國保障性住房包括廉租房,、公租房、經(jīng)濟適用房,、限價商品房等多種概念和形態(tài),，后兩者存在概念模糊、邊界不清引發(fā)的管理困難,，特別是經(jīng)濟適用房和所謂限價商品房在實際運營中反映出的分配不公,、設(shè)租尋租等問題，已經(jīng)廣受詬病,。應(yīng)該強調(diào)和堅持已漸趨明確的從棚戶區(qū)改造到廉租房,、公租房的供給作為保障性住房的主要形態(tài)，特別是大力發(fā)展公租房,，滿足城鎮(zhèn)低收入群體和“夾心層”的合理住房需求；同時,，壓縮經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模,，并只允許“有限產(chǎn)權(quán)”形式，封殺套利空間,。至于所謂“限價商品房”,，則應(yīng)予取消。
創(chuàng)新體制機制,，引導(dǎo)企業(yè),、社會、個人等多方參與,，增強住房保障體系融資的多元化和運行的可持續(xù)性
應(yīng)積極通過體制機制創(chuàng)新,，處理好政府與市場關(guān)系，充分調(diào)動社會力量參與住房保障體系建設(shè),。一是大力發(fā)展PPP(公私合作伙伴關(guān)系)模式下的多種運作機制,，強化政府和私人機構(gòu)在保障性住房建設(shè)方面的合作，改變幾乎全部由政府自建的現(xiàn)狀,。二是積極探索保障性住房中公租房的租售銜接機制,，在入住者收入提高過程中，于一定條件下使部分保障對象由“住有所居”發(fā)展為“居者有其屋”而加快建設(shè)資金回收,。三是大力發(fā)展中介組織,，積極探索委托管理、政府采購,、“補人頭”等多種方式,，降低保障性住房管理成本，調(diào)動民間空置房和其他可用資源潛力,，提高服務(wù)水平,，提升保障性住體系的績效,。
建立健全保障性住房的準(zhǔn)入與退出機制，加強全方位監(jiān)督,，力求確保分配公平
公平分配是保障性住房的“生命線”,，使民生工程真正惠民生、得民心,。一是應(yīng)逐步建設(shè)完整的居民收入統(tǒng)計和住房信息統(tǒng)計系統(tǒng),，為準(zhǔn)入與退出機制的設(shè)計與運行提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐。二是加強保障性住房申請,、公示,、分配等環(huán)節(jié)的透明度，并實行動態(tài)調(diào)整與持續(xù)跟蹤,，做到全過程公開,。三是加強全方位監(jiān)督，逐步形成政府監(jiān)督與社會監(jiān)督,、新聞媒體監(jiān)督互補,、互動的良好局面，力求確保分配公平,。
在城鎮(zhèn)化快速推進的大趨勢下做好保障性住房科學(xué)規(guī)劃,，加強配套基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)功能建設(shè)
我國尚處于工業(yè)化中期,，城鎮(zhèn)化進程在城鎮(zhèn)化率邁過50%之后仍將快速推進,，在此趨勢和背景下，保障性住房規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)該與城市,、城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合,。一是保障性住房規(guī)劃中應(yīng)結(jié)合不同地區(qū)、不同住房已有格局和其他相關(guān)要素作有針對性的“頂層規(guī)劃”的動態(tài)優(yōu)化,，新城鎮(zhèn)建設(shè)更要作必要的前瞻性考慮和設(shè)計,，使之成為未來全局優(yōu)化的有機組成部分。二是應(yīng)站在建設(shè)新型和諧城鎮(zhèn)與社區(qū)的高度處理好保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的升級和生活服務(wù)功能的配套,，并適當(dāng)增進保障房標(biāo)準(zhǔn)因地制宜的多樣化,，一方面解決保障性住房“居住隔離”問題，另一方面豐富與細化適應(yīng)不同地區(qū)特點與特定居住習(xí)慣的保障房標(biāo)準(zhǔn)體系,，并加強不同城市建設(shè)任務(wù)的適應(yīng)性,、合理性。
(作者單位：財政部財政科學(xué)研究所)