4月10日,，北京市住建委主任楊斌在媒體上表態(tài),，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導(dǎo)的商品房項目,，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案,。此前，有消息人士稱,，北京市住建委已開始分批約談均價在6萬元/平方米以上的高端項目負(fù)責(zé)人,。
有房企人士對此表示，在限價的背景下,，能做的只有通過各種方式來應(yīng)對,，“這都是沒有辦法的辦法”。
“這次政府打壓房價的決心非常大,，對于開發(fā)商來說也會有這樣的準(zhǔn)備,。自去年下半年以來，北京房價一直處于上升趨勢,，這也使開發(fā)商有足夠的資金來抵御此次調(diào)控,，但到底能抗衡多久？”第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司住宅銷售部銷售總監(jiān)陳明告訴
《每日經(jīng)濟新聞》記者,，“可能半年是一個坎兒,，如果這期間還出臺更嚴(yán)厲的政策，開發(fā)商的日子就會非常難過,�,！�
開發(fā)商多招應(yīng)對“限價令”
對于北京樓市來說，限價令并不陌生,。在此之前,，沒有任何政府部門對此公開表態(tài)，也沒有相關(guān)政策文件,。4月10日,，限價令
“轉(zhuǎn)正”了。楊斌首次公開表示,，對于新建商品房在新盤取得預(yù)售資格的時候,，政府將對價格進行管理和引導(dǎo)。
“新盤取得預(yù)售資格的時候要報價,，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價,，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格,。”楊斌表示,，如果開發(fā)商不接受指導(dǎo),，就不發(fā)預(yù)售許可證，或者對于成交資格不予備案等,，通過合理指導(dǎo)確保房價不會過快上漲。
“現(xiàn)在來看只要是持平或低于前期報價,，基本上都沒問題,，但凡漲價，都有不獲批的風(fēng)險,�,！北本┮患曳科鬆I銷總監(jiān)說。
正因如此,，開發(fā)商也有意改變推盤模式,�,！叭绻切马椖靠赡芫蜁䦶淖钯F的開始推,。”上述房企人士表示,，此前很多樓盤在推盤時,，并不會一開始就推所謂的樓王項目，或者價格最高的產(chǎn)品,，而且項目往后越接近現(xiàn)房,，周邊配套也逐步完善，出現(xiàn)價格上漲也十分自然,。
“一旦漲幅被限制,，只能說先推最貴的，價格也許會比正常的高出10%左右,，這樣如果能通過審批,，在接下來的項目銷售中也能分期進行價格控制�,！痹撊耸空f,。
調(diào)控至今，預(yù)售證似乎已成為開發(fā)商不能言說的痛,�,！昂芏嚅_發(fā)商原計劃是在3月份之后再拿證，如今后悔莫及,�,！睎|匯置地投總裁劉東向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,，拿證的難度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。
“但還有一部分開發(fā)商未雨綢繆,，在去年底的時候就多拿到了一批預(yù)售證,。”一位消息人士告訴記者,，據(jù)他了解的情況,，特別是在高端市場，部分開發(fā)商似乎已預(yù)料到今年調(diào)控的嚴(yán)厲,�,！霸局幌胪�100套，但可能會拿200套或300套預(yù)售證,�,！�
在采訪中，記者同樣發(fā)現(xiàn),，針對限價令,，開發(fā)商的應(yīng)對方式層出不窮�,！吧踔劣胁糠猪椖繒ㄟ^價格拆分來獲得預(yù)售許可證,。”上述消息人士稱,，譬如6萬元/平方米的房屋,，開發(fā)商可能會將其分拆為4萬元的房款和2萬元的裝修款或其他款項�,！坝悬c類似二手房中的‘陰陽合同’,，在購房者簽署了購房合同，網(wǎng)簽后,，再與開發(fā)商簽署一個補充合同,。”
陳明表示,，目前北京市并沒有對預(yù)售證做“底線”規(guī)定,。“沒有說限定多少價格以上的樓盤不予銷售,，此前聽聞北京曾要求暫停批準(zhǔn)均價超過5萬元/平方米的樓盤預(yù)售,。”
據(jù)記者了解,，通過拆分房價的案例在北京市場早已出現(xiàn),，特別是一些精裝修樓盤，購房者在簽訂了購房合同之后，還會簽訂一個每平平米幾千元的裝修合同,�,！暗绻婕暗礁叨藰潜P，這樣的方法是否可行,，住建委能否批準(zhǔn),，還不好說�,！标惷鲗Υ吮硎�,。
第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊則表示，如果是在購房者認(rèn)可的情況下,，有發(fā)票可跟查,，就可以實現(xiàn)價格分拆。
重點監(jiān)控高端項目
在此次限價細(xì)則中,，重點監(jiān)控更是直指高端項目,。楊斌指出，提高預(yù)售門檻將差別化對待,，重點是針對高檔住宅和商業(yè)項目,。這部分房屋的預(yù)售門檻要提高，目的是把前些年開發(fā)商大量投資到商業(yè)和高檔住宅的注意力吸引到市場急需的,、供給剛需的改善型住房上,。自住和改善型的，滿足剛需的普通商品房的預(yù)售門檻不會提高,。
“但是這部分高端項目本身占整個市場成交比例非常小,，真正出現(xiàn)價格暴漲的仍是剛需項目�,！眲|表示，根據(jù)今年一季度分析報告,，北京成交單價超過6萬元/平方米的項目僅占全市的0.65%,，單價6萬元以上的項目目前共有30個。
根據(jù)東匯置地統(tǒng)計監(jiān)測中心公布的2013年第一季度成交分析報告顯示：一季度北京新建商品房總成交33233套,，其中單價4萬元以下的成交量為31482套,，占94.73%。另外,，單價6萬元143套,，7萬元33套，8萬元24套,，9萬元3套,，10萬元1套，12萬元1套,。
“目前我們還沒有上市,，所以也還沒有接到政府的約談,，但一旦項目入市，價格肯定是要超6萬元/平方米,，因為當(dāng)時拿地地價已經(jīng)超過3萬元了,。”北京一家房企的品牌總監(jiān)告訴記者,，“而且每期的產(chǎn)品不太一樣,，價格參照體系到底怎么確定？與周邊相同品質(zhì)的樓盤價格比對,，這個品質(zhì)相同又該如何去衡量,？”
值得注意的是，高端住宅項目在今年3月出現(xiàn)了近3年的成交新高,。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，3月北京高端住宅市場共成交338套，成交面積11.1萬平方米,，成交量創(chuàng)近3年來同期新高,。環(huán)比2月，成交套數(shù)暴漲238%,，成交面積大漲242%,，不僅環(huán)比出現(xiàn)較大幅度上漲，成交套數(shù),、面積相比去年同期也分別增長59.4%和46.6%,。
資料顯示，今年3月,，北京在售報價超過4萬元/平方米的76個項目中,，共有49個實現(xiàn)成交，共成交598套,，成交金額達(dá)45.1億元,。
然而，與成交量的火爆相反的是,，高端住宅項目供應(yīng)情況不容樂觀,。第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)指出，今年第一季度北京共有104套高端住宅入市,，環(huán)比減少61.8%,，售價比上季度略降，達(dá)到每平方米41919元,�,！坝捎谙拶徴哌M一步收緊，預(yù)計高端住宅市場成交量在短期內(nèi)略有萎縮，銷售價格也有下調(diào)風(fēng)險,�,！蓖醐傊赋觥�
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，在以保護剛需,、抑投資投機需求為方向的調(diào)控政策下，增加5環(huán)外中小套型商品住房的供地已成為當(dāng)前土地供應(yīng)的主力,，中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)逐漸減少,，豪宅產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)乏力�,！氨本┕⒑勒a(chǎn)品已進入去庫存時代,。而供應(yīng)量的相對不足，直接導(dǎo)致了一手公寓豪宅成交呈現(xiàn)萎縮趨勢,�,！�