4月10日,，北京市住建委主任楊斌在媒體上表態(tài),，對報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格,，且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案,。此前,，有消息人士稱，北京市住建委已開始分批約談均價(jià)在6萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,。
有房企人士對此表示,，在限價(jià)的背景下，能做的只有通過各種方式來應(yīng)對,，“這都是沒有辦法的辦法”,。
“這次政府打壓房價(jià)的決心非常大，對于開發(fā)商來說也會(huì)有這樣的準(zhǔn)備,。自去年下半年以來,，北京房價(jià)一直處于上升趨勢,，這也使開發(fā)商有足夠的資金來抵御此次調(diào)控，但到底能抗衡多久,？”第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司住宅銷售部銷售總監(jiān)陳明告訴
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，“可能半年是一個(gè)坎兒,，如果這期間還出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策,，開發(fā)商的日子就會(huì)非常難過�,！�
開發(fā)商多招應(yīng)對“限價(jià)令”
對于北京樓市來說,，限價(jià)令并不陌生。在此之前,，沒有任何政府部門對此公開表態(tài),，也沒有相關(guān)政策文件。4月10日,，限價(jià)令
“轉(zhuǎn)正”了,。楊斌首次公開表示，對于新建商品房在新盤取得預(yù)售資格的時(shí)候,，政府將對價(jià)格進(jìn)行管理和引導(dǎo),。
“新盤取得預(yù)售資格的時(shí)候要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤此前的成交價(jià),，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格,。”楊斌表示,，如果開發(fā)商不接受指導(dǎo),，就不發(fā)預(yù)售許可證，或者對于成交資格不予備案等,，通過合理指導(dǎo)確保房價(jià)不會(huì)過快上漲,。
“現(xiàn)在來看只要是持平或低于前期報(bào)價(jià)，基本上都沒問題,，但凡漲價(jià),，都有不獲批的風(fēng)險(xiǎn)�,！北本┮患曳科鬆I銷總監(jiān)說,。
正因如此，開發(fā)商也有意改變推盤模式,�,！叭绻切马�(xiàng)目可能就會(huì)從最貴的開始推�,！鄙鲜龇科笕耸勘硎�,，此前很多樓盤在推盤時(shí),，并不會(huì)一開始就推所謂的樓王項(xiàng)目，或者價(jià)格最高的產(chǎn)品,，而且項(xiàng)目往后越接近現(xiàn)房,，周邊配套也逐步完善，出現(xiàn)價(jià)格上漲也十分自然,。
“一旦漲幅被限制,，只能說先推最貴的，價(jià)格也許會(huì)比正常的高出10%左右,，這樣如果能通過審批,，在接下來的項(xiàng)目銷售中也能分期進(jìn)行價(jià)格控制�,！痹撊耸空f,。
調(diào)控至今，預(yù)售證似乎已成為開發(fā)商不能言說的痛,�,！昂芏嚅_發(fā)商原計(jì)劃是在3月份之后再拿證，如今后悔莫及,�,！睎|匯置地投總裁劉東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，拿證的難度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期,。
“但還有一部分開發(fā)商未雨綢繆,，在去年底的時(shí)候就多拿到了一批預(yù)售證�,！币晃幌⑷耸扛嬖V記者,，據(jù)他了解的情況，特別是在高端市場,，部分開發(fā)商似乎已預(yù)料到今年調(diào)控的嚴(yán)厲,。“原本只想推100套,，但可能會(huì)拿200套或300套預(yù)售證,。”
在采訪中,，記者同樣發(fā)現(xiàn),，針對限價(jià)令，開發(fā)商的應(yīng)對方式層出不窮,�,！吧踔劣胁糠猪�(xiàng)目會(huì)通過價(jià)格拆分來獲得預(yù)售許可證�,！鄙鲜鱿⑷耸糠Q,，譬如6萬元/平方米的房屋,，開發(fā)商可能會(huì)將其分拆為4萬元的房款和2萬元的裝修款或其他款項(xiàng)�,！坝悬c(diǎn)類似二手房中的‘陰陽合同’,，在購房者簽署了購房合同，網(wǎng)簽后,，再與開發(fā)商簽署一個(gè)補(bǔ)充合同,。”
陳明表示,，目前北京市并沒有對預(yù)售證做“底線”規(guī)定,�,！皼]有說限定多少價(jià)格以上的樓盤不予銷售,，此前聽聞北京曾要求暫停批準(zhǔn)均價(jià)超過5萬元/平方米的樓盤預(yù)售�,！�
據(jù)記者了解,，通過拆分房價(jià)的案例在北京市場早已出現(xiàn)，特別是一些精裝修樓盤,，購房者在簽訂了購房合同之后,，還會(huì)簽訂一個(gè)每平平米幾千元的裝修合同�,！暗绻婕暗礁叨藰潜P,，這樣的方法是否可行，住建委能否批準(zhǔn),，還不好說,。”陳明對此表示,。
第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊則表示,，如果是在購房者認(rèn)可的情況下，有發(fā)票可跟查,，就可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格分拆,。
重點(diǎn)監(jiān)控高端項(xiàng)目
在此次限價(jià)細(xì)則中，重點(diǎn)監(jiān)控更是直指高端項(xiàng)目,。楊斌指出,，提高預(yù)售門檻將差別化對待，重點(diǎn)是針對高檔住宅和商業(yè)項(xiàng)目,。這部分房屋的預(yù)售門檻要提高,，目的是把前些年開發(fā)商大量投資到商業(yè)和高檔住宅的注意力吸引到市場急需的、供給剛需的改善型住房上,。自住和改善型的,，滿足剛需的普通商品房的預(yù)售門檻不會(huì)提高,。
“但是這部分高端項(xiàng)目本身占整個(gè)市場成交比例非常小，真正出現(xiàn)價(jià)格暴漲的仍是剛需項(xiàng)目,�,！眲|表示，根據(jù)今年一季度分析報(bào)告,，北京成交單價(jià)超過6萬元/平方米的項(xiàng)目僅占全市的0.65%,，單價(jià)6萬元以上的項(xiàng)目目前共有30個(gè)。
根據(jù)東匯置地統(tǒng)計(jì)監(jiān)測中心公布的2013年第一季度成交分析報(bào)告顯示：一季度北京新建商品房總成交33233套,，其中單價(jià)4萬元以下的成交量為31482套,，占94.73%。另外,，單價(jià)6萬元143套,，7萬元33套，8萬元24套,，9萬元3套,，10萬元1套，12萬元1套,。
“目前我們還沒有上市,，所以也還沒有接到政府的約談，但一旦項(xiàng)目入市,，價(jià)格肯定是要超6萬元/平方米,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)拿地地價(jià)已經(jīng)超過3萬元了�,！北本┮患曳科蟮钠放瓶偙O(jiān)告訴記者,，“而且每期的產(chǎn)品不太一樣，價(jià)格參照體系到底怎么確定,？與周邊相同品質(zhì)的樓盤價(jià)格比對,，這個(gè)品質(zhì)相同又該如何去衡量？”
值得注意的是,，高端住宅項(xiàng)目在今年3月出現(xiàn)了近3年的成交新高,。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京高端住宅市場共成交338套,，成交面積11.1萬平方米,，成交量創(chuàng)近3年來同期新高。環(huán)比2月,，成交套數(shù)暴漲238%,，成交面積大漲242%，不僅環(huán)比出現(xiàn)較大幅度上漲,，成交套數(shù),、面積相比去年同期也分別增長59.4%和46.6%,。
資料顯示，今年3月,，北京在售報(bào)價(jià)超過4萬元/平方米的76個(gè)項(xiàng)目中,，共有49個(gè)實(shí)現(xiàn)成交，共成交598套,，成交金額達(dá)45.1億元,。
然而，與成交量的火爆相反的是,，高端住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況不容樂觀,。第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，今年第一季度北京共有104套高端住宅入市,，環(huán)比減少61.8%,，售價(jià)比上季度略降，達(dá)到每平方米41919元,�,！坝捎谙拶徴哌M(jìn)一步收緊，預(yù)計(jì)高端住宅市場成交量在短期內(nèi)略有萎縮,，銷售價(jià)格也有下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)�,！蓖醐傊赋�,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在以保護(hù)剛需,、抑投資投機(jī)需求為方向的調(diào)控政策下,，增加5環(huán)外中小套型商品住房的供地已成為當(dāng)前土地供應(yīng)的主力，中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)逐漸減少,，豪宅產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)乏力,。“北京公寓豪宅產(chǎn)品已進(jìn)入去庫存時(shí)代,。而供應(yīng)量的相對不足,，直接導(dǎo)致了一手公寓豪宅成交呈現(xiàn)萎縮趨勢�,！�