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為期四天的2013年北京春季房地產(chǎn)展示交易會日前在北京展覽館開幕,。本次房展共集結(jié)國內(nèi)外項(xiàng)目五百余個(gè),。圖為一名參觀者從北京春季房展會上一處海外購房移民的展示牌前走過,。記者
羅曉光 攝 |
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剛剛落幕的博鰲亞洲論壇2013年年會上,，樓市再次成為與會嘉賓關(guān)注的焦點(diǎn),。十年調(diào)控的思路和出發(fā)點(diǎn)是什么,？如何更好地發(fā)揮稅收杠桿的作用,？現(xiàn)在是否到了出手購房的時(shí)機(jī),？面對這些問題,，與會的開發(fā)商,、企業(yè)代表與業(yè)界人士,、專家學(xué)者展開了激辯。
“把脈”樓市調(diào)控思路
2月底以來,，“國五條”及地方細(xì)則相繼出臺后,，調(diào)控再次升級，市場和社會反應(yīng)強(qiáng)烈,。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,，“國五條”堅(jiān)持了2010年“國十條”以來的調(diào)控思路，即從供和需兩端入手調(diào)控市場,，一面增加普通商品房供應(yīng),，一面抑制投機(jī)、投資性需求,，滿足合理的住房需求,。但在秦虹看來，“國五條”和地方細(xì)則最大的問題是“細(xì)則”還不夠“細(xì)”,，部分城省市目前只出臺了2013年的房價(jià)控制目標(biāo),。
從2003年以來，樓市調(diào)控已經(jīng)整整十年,。從抑制到刺激再到抑制,，每次調(diào)控的初衷和思路究竟是什么？對此秦虹表示,，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分,，十年房地產(chǎn)市場調(diào)控服務(wù)的也是國民經(jīng)濟(jì)這個(gè)大局�,！�
秦虹認(rèn)為,，2003年至2008年的第一輪調(diào)控是抑制供給和控制房價(jià)，主要是防止國民經(jīng)濟(jì)從偏熱走向過熱,；2008年至2010年的第二輪調(diào)控是刺激房地產(chǎn)業(yè),，服從“保增長”大局。
2010年至今的第三輪調(diào)控,，國家通過限購,、限貸政策抑制多占住房，縮小貧富差距,、緩解社會矛盾,。“房子已經(jīng)成為另一個(gè)導(dǎo)致家庭財(cái)富分配差距擴(kuò)大的重要因素,，隨著房價(jià)過快上漲,，擁有多套房的家庭財(cái)富倍增，沒有買房的家庭，越來越買不起房子,�,！鼻睾缯f。
嘉賓為調(diào)控“支招”
與會嘉賓認(rèn)為,，長期來看,，樓市調(diào)控的行政手段有待“讓位”給市場手段。
“今天的房地產(chǎn)像一列火車一樣,，用行政手段這根韁繩可以把馬勒住,，想勒住火車就很困難�,！盨OHO中國董事長潘石屹認(rèn)為,，應(yīng)該用市場經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)，而非用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)行政命令的辦法,。
對于為何采取行政調(diào)控手段,，秦虹認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是法治經(jīng)濟(jì),，目前很多和房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的法律法規(guī)沒有建立,，在法律手段不充足的時(shí)候，政府解決眼前房價(jià)過快引發(fā)的社會矛盾,，有必要采取一些行政手段,。當(dāng)法律法規(guī)和尊重市場規(guī)律的制度建設(shè)建立起來后，要更多發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié),。
土地供應(yīng)關(guān)系未來房源供應(yīng),，甚至?xí)绊懙缴鐣䦟ξ磥矸績r(jià)的預(yù)期,�,！皣鍡l”要求，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量,。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地,、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng),。
“只有讓大家多養(yǎng)豬,，豬肉價(jià)格才能下去�,！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為,，調(diào)控房地產(chǎn)一定要讓供給迅速增加�,！�
長江商學(xué)院副院長王一江說,，從長遠(yuǎn)來講，只有增加供給才能抑制和穩(wěn)定房價(jià)。但是短期還要注意,，通貨膨脹造成的恐慌性需求,，會把房價(jià)在短期內(nèi)推高。
“因此,，解決房價(jià)高企的問題,，從長期來講供給管理非常重要，從短期來講,，流動性的管理非常重要,。”王一江說,。
G20與新興國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任張其佐認(rèn)為,，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)需要頂層設(shè)計(jì),，使其走向一個(gè)長期,、健康的一個(gè)軌道�,！拔覀儸F(xiàn)在主要問題是房價(jià)太高,，要建立長效機(jī)制，政府保證保障房,，其他的交給市場,。”
稅收杠桿該怎么使用
“國五條”細(xì)則中,，對二手房交易征收20%所得稅的內(nèi)容備受關(guān)注,。無論是所得稅還是房產(chǎn)稅，被寄予調(diào)控厚望的稅收杠桿究竟應(yīng)該怎樣使用,？
“房產(chǎn)征稅應(yīng)該集中在物業(yè)的持有環(huán)節(jié),，而不是流通環(huán)節(jié)�,！迸耸僬J(rèn)為,，在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅,，把持有環(huán)節(jié)的稅增加,，把流通環(huán)節(jié)的稅降下來，就會形成一個(gè)壓力,，把部分人持有的多套房子擠出去,，讓沒有房子住的人能夠充分利用寶貴的房產(chǎn)資源。
王一江認(rèn)為,，按照比較符合市場的原則思路,，把房地產(chǎn)市場分成三類，一類是高端消費(fèi)，一類是大部分白領(lǐng)中產(chǎn)階級消費(fèi),，一類是低端消費(fèi),。低端消費(fèi)政府補(bǔ)貼,，中端消費(fèi)市場調(diào)節(jié),，高端消費(fèi)課以重稅。用高端消費(fèi)的稅收收入補(bǔ)貼低端消費(fèi),，這樣總體房價(jià)該漲就漲,，該降就降�,！胺績r(jià)越漲,，就有更多資源可以補(bǔ)貼低端�,！�
任志強(qiáng)則認(rèn)為,，真想讓老百姓買房子，就要減個(gè)人所得稅,，“減稅能大大提高個(gè)人可購房的支付能力,�,！�
“物業(yè)稅和房產(chǎn)稅可以讓地方政府的稅收來源多元化,，緩解地方政府的土地財(cái)政問題�,！贝喝A資本集團(tuán)董事長胡祖六說,，但稅率不能太高，要考慮住房擁有者的承受能力,，同時(shí)他不認(rèn)為覺得房產(chǎn)稅就能夠抑制中國房地產(chǎn)的泡沫,。
現(xiàn)在該不該出手買房
調(diào)控再出重拳，限購,、限貸不斷升級,，所得稅政策強(qiáng)力推進(jìn)，高壓之下,，這一回能否真正遏制住高漲的房價(jià)？目前是不是合適的購房時(shí)機(jī),？
“如果不重新審核我們的土地供給結(jié)構(gòu)和土地制度問題,，如果不真正解決市場供給問題，房價(jià)的走勢將穩(wěn)中有升,�,！比沃緩�(qiáng)說。
秦虹認(rèn)為，中國房價(jià)很難用漲或是不漲來衡量,，而是結(jié)構(gòu)性的問題,。有些城市現(xiàn)在可能面臨著房價(jià)上漲的壓力，但還有些城市,，尤其是三四線城市由于供應(yīng)充足,，還在面臨消化庫存的壓力。
秦虹認(rèn)為,，2010年限購和限貸政策以來,，為賣而買的投機(jī)性炒房需求比以前大大減少�,！拔覀儸F(xiàn)在每年賣出10億平方米的住房,，我認(rèn)為80%都是和自住和改善性需求有關(guān)�,！�
“如果買住宅,，一定要自住相結(jié)合�,！鼻睾缃ㄗh,，如果不是為了住而是為了賺錢要慎之又慎，房價(jià)未來漲幅能否涵蓋持有成本和交易成本并不確定,，存在很大的風(fēng)險(xiǎn),；優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)值得考慮。此外,，秦虹建議投資不一定要買實(shí)物住房,，可以考慮投資一些房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。