美國住宅樓市從去年開始回暖,，吸引大量買家入市。與美國大中城市住宅地產(chǎn)成交量價齊增的勢頭相比,，更能反映實體經(jīng)濟走勢的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇則明顯慢半拍,。這種溫差并非偶然，表明美國實體經(jīng)濟要迎來快速增長尚需時日,。
美國知名地產(chǎn)研究機構(gòu)雷斯公司(Reis Inc.)發(fā)布的最新報告顯示,，今年一季度美國全國的辦公樓空置率為17%，環(huán)比下降0.1個百分點,，但仍大幅高于金融危機前2007年12.5%的水平。由于美國企業(yè)主對辦公樓的需求不強勁,，今年第一季度美國辦公樓的年平均租賃價格為每平方英尺28.66美元,，尚不及2008年的水平。業(yè)內(nèi)人士認為,，如果美國經(jīng)濟要延續(xù)當(dāng)前的慢速復(fù)蘇,，美國辦公樓空置率要降低至金融危機前的水平，而這可能還需等上五年光景,。
辦公樓并非美國商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇緩慢的唯一個例,。居民消費是美國經(jīng)濟增長的主引擎,，零售商場的租賃情況可以直接反映美國經(jīng)濟增長的脈象。調(diào)查了全美79個城市的雷斯公司數(shù)據(jù)顯示,，美國零售商場的空置率在今年一季度環(huán)比下降0.1個百分點至10.6%,，但比2005年的歷史低位6.7%還是高出一大截，當(dāng)季全美零售商場的年平均租賃價格為每平方英尺19.18美元,，租金依舊低于2008年,。
美國住宅和商業(yè)地產(chǎn)之間的溫差提醒我們，需要客觀看待美國此輪經(jīng)濟復(fù)蘇脈象不強的特征,。
和很多發(fā)達國家經(jīng)濟相似,，美國經(jīng)濟目前也面臨有效需求不足和流動性過多的難題。雷斯公司的經(jīng)濟學(xué)家瑞安·塞韋里諾認為,，除非美國創(chuàng)造出更多高質(zhì)量的就業(yè)機會,，對商業(yè)地產(chǎn)的需求將維持在低位，商業(yè)地產(chǎn)空置率下降將是一個緩慢的過程,。
美國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)已連續(xù)14個季度增長,，但在2009年的財政刺激政策下迎來經(jīng)濟復(fù)蘇后，目前缺乏財政刺激政策的美國經(jīng)濟在2011年和2012年都未達到約3%的潛在增長水平,。
信用卡消費是反映美國消費者信心的一項實時指標,，盡管美國月度消費信貸數(shù)據(jù)連創(chuàng)歷史新高，但這主要是由于大學(xué)學(xué)費節(jié)節(jié)攀高,、民眾在經(jīng)濟復(fù)蘇期更換汽車的壓制需求釋放所致,，導(dǎo)致非周轉(zhuǎn)性信貸大增，而反映美國民眾信用卡消費的周轉(zhuǎn)信貸至今尚未回到2008年的水平,，表明美國中產(chǎn)階級瘋狂刷卡購物的場景短期難現(xiàn),。
盡管美國私營部門已經(jīng)連續(xù)37個月新增就業(yè)崗位，失業(yè)率也降至7.6%的4年低點,，但失業(yè)率降低的重要原因并非就業(yè)崗位充沛,。恰恰相反，這是因為很多求職者因為飯碗難找而退出了求職大軍,，美國目前的勞動參與率僅有63.3%,，低于經(jīng)濟衰退前的66%，在過去12個月中,，美國月均新增就業(yè)崗位16.9萬個,，如果美國的勞動參與率恢復(fù)到經(jīng)濟衰退前的水平，美國至少要每月創(chuàng)造25萬個以上的就業(yè)崗位,，失業(yè)率才能保持不上升,。
上述“溫差”提醒我們，看待美國當(dāng)前經(jīng)濟復(fù)蘇有必要多幾分冷靜，多幾分清醒,。
