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對在城市生活的大多數(shù)人來說,，購買住房不僅僅是滿足居住需求，而且更多涉及到家庭未來收入的跨期分配與財富的合理配置,。因此,，透支購房能力，實際上是居民在房價上漲預期與個人收入增長緩慢的雙重壓力下所作的艱難抉擇,。
但這種透支行為在客觀上對房價上漲形成壓力。若以世界銀行關(guān)于發(fā)展中國家合理房價收入比為4到6來衡量,，即使考慮我國國情和歷史發(fā)展階段,，將這一標準上浮為6到8，部分城市也明顯高出合理范圍,。這不僅表明部分樓市可能存在泡沫,，而且反映出相當部分居民購房能力被不同程度透支，增加了未來房地產(chǎn)市場運行風險,。
目前看,，部分居民透支購房能力，主要是受到四種效應驅(qū)動,。
一是財富保值效應,。我國歷來有“以末致財，用本守之”的傳統(tǒng),，而土地就是所謂的“本”,。演變到現(xiàn)在,，“本”又體現(xiàn)為房產(chǎn)。房產(chǎn)比黃金更能抵抗通貨膨脹,。2006年至今,，部分熱點城市熱點區(qū)域房價上漲7倍，同期黃金價格最高才升了4倍,。特別是當前我國居民投資渠道狹窄,、投資工具稀少，而社會財富保值需求極其旺盛,。相比較而言,，投資房產(chǎn)更能實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的目的。
二是財富示范效應,。住房市場羊群效應,，并不是居民的盲目跟風選擇，而是具有深刻的內(nèi)在邏輯,。觀察他人經(jīng)濟行為,，不僅可以收集風險信息，而且是進行風險決策體驗的一種有效途徑,。事實證明,，2003年以來決定購買房產(chǎn)的人，都從房價的快速上漲中或多或少增加了真實或紙面財富,�,？梢姡康禺a(chǎn)市場財富示范效應非常驚人,。
三是恐漲效應,。雖然部分居民并不具備購房能力，但還是要透支未來收入,，想方設(shè)法籌集資金購買住房,，其根本原因在于擔心房價繼續(xù)上漲。十年的調(diào)控,，房價不僅沒有下跌,，而且達到驚人高位。由此可見,，房價上漲預期存在很強的路徑依賴,，實現(xiàn)根本逆轉(zhuǎn)難度較大。
四是婚房效應,。購房是一種經(jīng)濟行為,，更是一種社會行為。對于即將步入婚姻殿堂的青年男女來說,，住房已經(jīng)成為不可或缺的前置條件,�,！罢赡改镄枨蟆闭鎸嵍制毡椋亲》縿傂孕枨蟮闹匾M成部分,。
應該看到,，購房能力過度透支，將導致住房需求集中性前移,，增加當期房價上漲壓力,，增大未來波動風險。
為保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行,，勢必要求采取綜合性措施,，著力降低房價收入比。一是擴大投資渠道,。向民間資本開放一些有盈利前景的投資領(lǐng)域,，推出更多投資工具，讓居民有更多的投資選擇,。二是充分運用稅收杠桿,。當前要嚴格執(zhí)行個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得凈值按20%征收個人所得稅的政策，進一步發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)收入分配作用,，減少財富示范效應,。三是加大保障性住房建設(shè)。保障性住房建設(shè)總體滯后于商品房市場開發(fā),，且建設(shè)資金來源明顯不足,，可考慮出臺優(yōu)惠政策，充分吸收社會公眾資金,，鼓勵符合條件的企事業(yè)單位參與保障性住房建設(shè),。四是合理引導社會預期。這不僅需要有權(quán)威的政策解讀,，更需要加強監(jiān)督,，及時發(fā)現(xiàn)并糾正地方在政策執(zhí)行中的偏差。
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