3月30日,，北京落實(shí)“國(guó)五條”的細(xì)則“京十九條”出臺(tái),。諸如繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu),、本市戶(hù)籍單身限購(gòu)1套,、嚴(yán)格差別化住房信貸政策,、充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用等規(guī)定,，將北京細(xì)則的嚴(yán)厲程度推向“全國(guó)之最”,。
在經(jīng)歷了細(xì)則落地前的瘋狂窗口期后,，北京街面上的不少中介門(mén)店,，已經(jīng)是看得見(jiàn)的“門(mén)前冷落”。按照新政,，能查到原值的房源需按差額征收20%個(gè)稅,，受此影響，二手房買(mǎi)家轉(zhuǎn)買(mǎi)新房的情況也不在少數(shù),。
與此同時(shí),，新房市場(chǎng)將朝著哪個(gè)方向變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)總體平衡,，也都是各方關(guān)注的焦點(diǎn),。從目前的情況來(lái)看，剛需,、改善型市場(chǎng)在新政落地后的反應(yīng)有所差異,，前者目前仍是風(fēng)平浪靜，而后者現(xiàn)在已經(jīng)波濤暗涌,。特別是一些需要“先賣(mài)后買(mǎi)”的改善型需求,，很可能會(huì)受到新政的影響。
管中窺豹,，可見(jiàn)一斑。日前，針對(duì)“國(guó)五條”細(xì)則可能產(chǎn)生的影響,，新京報(bào)記者進(jìn)行了分頭走訪,，當(dāng)然，動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)最終還需要時(shí)間來(lái)說(shuō)話(huà),。
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北京“國(guó)五條”細(xì)則要點(diǎn)
1,、限購(gòu)
本市戶(hù)籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房,；對(duì)已擁有1套及以上住房的,，暫停在本市向其出售住房。
2,、信貸
繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放,；根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例,。
3,、個(gè)稅
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管,、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的,，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的,，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅,；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅,。
- 二手房市場(chǎng)
盛宴散場(chǎng) 買(mǎi)家觀望成交冷清
由于3月需求提前透支，再加上北京網(wǎng)簽系統(tǒng)升級(jí),，暫停8天資格審核和網(wǎng)簽,，北京新政細(xì)則落地后，北京二手房市場(chǎng)迅速陷入冰凍期,。
看房人成“香餑餑”
據(jù)了解,，3月北京二手房網(wǎng)簽量超過(guò)4萬(wàn)套，也造成交稅,、過(guò)戶(hù)爆棚的現(xiàn)象,。而市場(chǎng)轉(zhuǎn)入4月，買(mǎi)賣(mài)雙方陷入觀望,，看房人也成為中介競(jìng)相爭(zhēng)搶的“香餑餑”,。
4月2日下午，記者來(lái)到惠新里一家中介門(mén)店,，發(fā)現(xiàn)門(mén)店里只有經(jīng)紀(jì)人,，沒(méi)有客戶(hù),。這家門(mén)店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“新政落地后,，店里偶爾有咨詢(xún)的人,，但聽(tīng)說(shuō)個(gè)稅要交差額的20%，好多買(mǎi)房人都選擇觀望,，繼續(xù)看房的買(mǎi)房人太少了”,。
朝青板塊一位經(jīng)紀(jì)人小趙也直觀地感受到了市場(chǎng)的劇烈變化�,！�3月初店里每天能成交一套房,，市場(chǎng)十分火熱。該買(mǎi)的都趕在新政細(xì)則落地前完成交易,，到了現(xiàn)在,，一天都約不上一個(gè)看房人，店里已經(jīng)連續(xù)好幾天沒(méi)有能談的單子了,，偶爾有一個(gè)在談的單子,，也是幾家中介在爭(zhēng)取這一個(gè)客戶(hù)”。
中介主推免稅房源
新政落地后,，二手房中有個(gè)稅的房源成為“燙手山芋”,，而為了招攬客戶(hù)，中介也將手中的房源進(jìn)行分類(lèi),，免稅房作為主力房源被放在了重要的展示位置,。
記者走訪惠新里、崇文門(mén)等多個(gè)區(qū)域中介門(mén)店發(fā)現(xiàn),，中介均將滿(mǎn)五年唯一住房的房源放在顯著位置,。“這類(lèi)房源受新政影響小,，交易成本低,，也最容易促成成交”，一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者,。
此外,，年代較新的房源，由于過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)這兩年沒(méi)怎么變化,，即使有個(gè)稅,，其差額也不大，也成為中介推薦的重點(diǎn),。
二手房買(mǎi)家轉(zhuǎn)買(mǎi)新房
由于有個(gè)稅房源,，能查到原值的首先按差額征收20%，這也嚇跑了不少想買(mǎi)二手房的買(mǎi)房人,。
李女士一直在亞奧板塊看房,，當(dāng)初是想買(mǎi)新一點(diǎn)的二手房,，但關(guān)于個(gè)稅的新政出臺(tái)后，她便打消了這個(gè)念頭,，轉(zhuǎn)買(mǎi)新房,。她給記者算了一筆賬，之前一套房子,，所有稅費(fèi)加起來(lái)才9.5個(gè)點(diǎn)，如果以300萬(wàn)計(jì)算,，也就是28.5萬(wàn),，但如果個(gè)稅按照差額20%來(lái)征收，可能光稅費(fèi)就要四五十萬(wàn),，而買(mǎi)新房,，最大稅費(fèi)就是契稅，最多也就3個(gè)點(diǎn),，不到10萬(wàn)元,。這么算下來(lái)，還是買(mǎi)新房劃算,。
- 新房市場(chǎng)
1 剛需盤(pán) 波瀾不驚
距離北京細(xì)則出臺(tái)已近一周,，記者采訪發(fā)現(xiàn)，受到年輕人尤其是單身人士“青睞”的中小戶(hù)型剛需市場(chǎng),，目前仍沒(méi)有出現(xiàn)明顯的波動(dòng),。
需求保持平穩(wěn)
“我們的項(xiàng)目主推60-80平米的一居和兩居，總價(jià)低首付少,，選擇在這里看房,、購(gòu)房的客戶(hù)基本上都是首置剛需性人群，新政細(xì)則公布后,，蓄客和看房的人數(shù)基本上沒(méi)有受到影響,。”通州一主打中小戶(hù)型項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹,。
記者從通州,、大興、亦莊等區(qū)域了解到的情況顯示,，目前北京主推中小戶(hù)型的剛需樓盤(pán),，基本上沒(méi)有受到北京新政細(xì)則的影響。
大興天宮院地區(qū)金融街·融匯的銷(xiāo)售人員介紹,，項(xiàng)目計(jì)劃推出600套房源,，目前蓄客排號(hào)已達(dá)3000余號(hào)。目前排號(hào)的客戶(hù)主要是剛需人群,，投資性的顧客數(shù)量少,，即使由于新政限制不能購(gòu)房,，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的影響也不大。
業(yè)內(nèi)稱(chēng)影響不大
“這次新政細(xì)則限制單身人士購(gòu)買(mǎi)二套房,，主要目的是抑制投機(jī)需求,，以防部分人利用假離婚等手段投機(jī)購(gòu)房。對(duì)整個(gè)以中小戶(hù)型為主的剛需市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)多影響,�,！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。
同時(shí),，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，對(duì)單身人士購(gòu)買(mǎi)二套房的限制政策也有可能對(duì)商住項(xiàng)目產(chǎn)生一定利好，部分購(gòu)房需求將會(huì)轉(zhuǎn)入商住市場(chǎng),。
2 中高端盤(pán) 新政影響初現(xiàn)
根據(jù)3月30日出臺(tái)的細(xì)則,，北京將從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)，包括北京戶(hù)籍單身限購(gòu)1套房,，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例等條款,，都將影響到樓市的改善型需求。然而,，針對(duì)改善型客群的中高端樓盤(pán),，究竟將受到多大影響，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為尚需一段時(shí)間才能看清,。
“先賣(mài)后買(mǎi)”需求或受影響
4月6日,，望京某項(xiàng)目將推出96套精裝大戶(hù)型房源，報(bào)價(jià)將在5萬(wàn)元/平米以上,，目前參與搖號(hào)組數(shù)為330組,。
據(jù)該樓盤(pán)有關(guān)人士介紹，項(xiàng)目購(gòu)房群體中已有買(mǎi)房人受到調(diào)控影響,。部分需要“先賣(mài)后買(mǎi)”的改善型需求,，現(xiàn)在都在受影響行列。至于最終影響程度,，則需要選房,、資格審核后才能判斷。
不過(guò)在記者采訪到的買(mǎi)房人中,，仍有堅(jiān)定的購(gòu)買(mǎi)者,。買(mǎi)房人劉先生告訴記者，雖然首付比例面臨提高,，但他并不準(zhǔn)備放棄買(mǎi)二套房的計(jì)劃,，問(wèn)題只是設(shè)法多湊一些首付。
未來(lái)市場(chǎng)或產(chǎn)生分化
思源經(jīng)紀(jì)北京公司副總經(jīng)理任莉表示,，在供求關(guān)系沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變的情況下,，改善型樓盤(pán)不至于受到政策的明顯沖擊,。例如，前幾年購(gòu)房的剛需買(mǎi)房人,，隨著孩子長(zhǎng)大要上學(xué)等,，都將進(jìn)入改善型購(gòu)房階段。
在北京一家房企營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理看來(lái),，由于首次改善的需求偏于剛性,，許多首改型樓盤(pán)受到調(diào)控的影響可能較小,；但偏于高端的房源,，對(duì)接再次改善的這部分需求，可能受到比較大的影響,。