3月30日,，北京落實“國五條”的細則“京十九條”出臺。諸如繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購,、本市戶籍單身限購1套,、嚴格差別化住房信貸政策、充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用等規(guī)定,，將北京細則的嚴厲程度推向“全國之最”,。
在經(jīng)歷了細則落地前的瘋狂窗口期后，北京街面上的不少中介門店,，已經(jīng)是看得見的“門前冷落”,。按照新政，能查到原值的房源需按差額征收20%個稅,，受此影響,，二手房買家轉(zhuǎn)買新房的情況也不在少數(shù)。
與此同時,，新房市場將朝著哪個方向變化,，房地產(chǎn)市場能否實現(xiàn)總體平衡，也都是各方關注的焦點,。從目前的情況來看,，剛需、改善型市場在新政落地后的反應有所差異,，前者目前仍是風平浪靜,，而后者現(xiàn)在已經(jīng)波濤暗涌。特別是一些需要“先賣后買”的改善型需求,，很可能會受到新政的影響,。
管中窺豹，可見一斑。日前,，針對“國五條”細則可能產(chǎn)生的影響,，新京報記者進行了分頭走訪，當然,，動態(tài)的市場最終還需要時間來說話,。
- 鏈接
北京“國五條”細則要點
1、限購
本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的,，限購1套住房,；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房,。
2,、信貸
繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放；根據(jù)本市房價控制目標和政策要求,，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例,。
3、個稅
對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅,，通過稅收征管,、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征,；不能核實房屋原值的,，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，繼續(xù)免征個人所得稅。
- 二手房市場
盛宴散場 買家觀望成交冷清
由于3月需求提前透支,，再加上北京網(wǎng)簽系統(tǒng)升級,，暫停8天資格審核和網(wǎng)簽，北京新政細則落地后,，北京二手房市場迅速陷入冰凍期,。
看房人成“香餑餑”
據(jù)了解，3月北京二手房網(wǎng)簽量超過4萬套,，也造成交稅,、過戶爆棚的現(xiàn)象。而市場轉(zhuǎn)入4月,，買賣雙方陷入觀望,，看房人也成為中介競相爭搶的“香餑餑”。
4月2日下午,，記者來到惠新里一家中介門店,，發(fā)現(xiàn)門店里只有經(jīng)紀人,，沒有客戶。這家門店的一位經(jīng)紀人告訴記者,，“新政落地后,，店里偶爾有咨詢的人,，但聽說個稅要交差額的20%,，好多買房人都選擇觀望，繼續(xù)看房的買房人太少了”,。
朝青板塊一位經(jīng)紀人小趙也直觀地感受到了市場的劇烈變化,。“3月初店里每天能成交一套房,，市場十分火熱,。該買的都趕在新政細則落地前完成交易，到了現(xiàn)在,，一天都約不上一個看房人,，店里已經(jīng)連續(xù)好幾天沒有能談的單子了，偶爾有一個在談的單子,，也是幾家中介在爭取這一個客戶”,。
中介主推免稅房源
新政落地后，二手房中有個稅的房源成為“燙手山芋”,，而為了招攬客戶,，中介也將手中的房源進行分類，免稅房作為主力房源被放在了重要的展示位置,。
記者走訪惠新里,、崇文門等多個區(qū)域中介門店發(fā)現(xiàn)，中介均將滿五年唯一住房的房源放在顯著位置,�,！斑@類房源受新政影響小，交易成本低,，也最容易促成成交”,，一位經(jīng)紀人告訴記者。
此外,，年代較新的房源,，由于過戶指導價這兩年沒怎么變化，即使有個稅,，其差額也不大,，也成為中介推薦的重點。
二手房買家轉(zhuǎn)買新房
由于有個稅房源,，能查到原值的首先按差額征收20%,，這也嚇跑了不少想買二手房的買房人,。
李女士一直在亞奧板塊看房，當初是想買新一點的二手房,，但關于個稅的新政出臺后,，她便打消了這個念頭，轉(zhuǎn)買新房,。她給記者算了一筆賬,，之前一套房子，所有稅費加起來才9.5個點,，如果以300萬計算,，也就是28.5萬，但如果個稅按照差額20%來征收,，可能光稅費就要四五十萬,，而買新房，最大稅費就是契稅,，最多也就3個點,，不到10萬元。這么算下來,，還是買新房劃算,。
- 新房市場
1 剛需盤 波瀾不驚
距離北京細則出臺已近一周，記者采訪發(fā)現(xiàn),，受到年輕人尤其是單身人士“青睞”的中小戶型剛需市場,，目前仍沒有出現(xiàn)明顯的波動。
需求保持平穩(wěn)
“我們的項目主推60-80平米的一居和兩居,，總價低首付少,，選擇在這里看房、購房的客戶基本上都是首置剛需性人群,，新政細則公布后,，蓄客和看房的人數(shù)基本上沒有受到影響�,！蓖ㄖ菀恢鞔蛑行粜晚椖康呢撠熑私榻B,。
記者從通州、大興,、亦莊等區(qū)域了解到的情況顯示,，目前北京主推中小戶型的剛需樓盤，基本上沒有受到北京新政細則的影響,。
大興天宮院地區(qū)金融街·融匯的銷售人員介紹,，項目計劃推出600套房源，目前蓄客排號已達3000余號,。目前排號的客戶主要是剛需人群,，投資性的顧客數(shù)量少,，即使由于新政限制不能購房，對項目銷售的影響也不大,。
業(yè)內(nèi)稱影響不大
“這次新政細則限制單身人士購買二套房,，主要目的是抑制投機需求，以防部分人利用假離婚等手段投機購房,。對整個以中小戶型為主的剛需市場不會產(chǎn)生過多影響,。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示,。
同時,，多位業(yè)內(nèi)人士認為，對單身人士購買二套房的限制政策也有可能對商住項目產(chǎn)生一定利好,，部分購房需求將會轉(zhuǎn)入商住市場。
2 中高端盤 新政影響初現(xiàn)
根據(jù)3月30日出臺的細則,，北京將從嚴執(zhí)行限購,，包括北京戶籍單身限購1套房，進一步提高第二套住房貸款的首付比例等條款,，都將影響到樓市的改善型需求,。然而，針對改善型客群的中高端樓盤,，究竟將受到多大影響,，業(yè)內(nèi)人士認為尚需一段時間才能看清。
“先賣后買”需求或受影響
4月6日,，望京某項目將推出96套精裝大戶型房源,，報價將在5萬元/平米以上，目前參與搖號組數(shù)為330組,。
據(jù)該樓盤有關人士介紹,，項目購房群體中已有買房人受到調(diào)控影響。部分需要“先賣后買”的改善型需求,，現(xiàn)在都在受影響行列,。至于最終影響程度，則需要選房,、資格審核后才能判斷,。
不過在記者采訪到的買房人中，仍有堅定的購買者,。買房人劉先生告訴記者,，雖然首付比例面臨提高，但他并不準備放棄買二套房的計劃,，問題只是設法多湊一些首付,。
未來市場或產(chǎn)生分化
思源經(jīng)紀北京公司副總經(jīng)理任莉表示,，在供求關系沒有根本轉(zhuǎn)變的情況下，改善型樓盤不至于受到政策的明顯沖擊,。例如,，前幾年購房的剛需買房人，隨著孩子長大要上學等,，都將進入改善型購房階段,。
在北京一家房企營銷總經(jīng)理看來，由于首次改善的需求偏于剛性,，許多首改型樓盤受到調(diào)控的影響可能較�,。坏诟叨说姆吭�,，對接再次改善的這部分需求,，可能受到比較大的影響。