3月30日，北京落實(shí)“國五條”的細(xì)則“京十九條”出臺,。諸如繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購,、本市戶籍單身限購1套、嚴(yán)格差別化住房信貸政策,、充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用等規(guī)定,，將北京細(xì)則的嚴(yán)厲程度推向“全國之最”。
在經(jīng)歷了細(xì)則落地前的瘋狂窗口期后,，北京街面上的不少中介門店,，已經(jīng)是看得見的“門前冷落”。按照新政,，能查到原值的房源需按差額征收20%個稅,，受此影響，二手房買家轉(zhuǎn)買新房的情況也不在少數(shù),。
與此同時,，新房市場將朝著哪個方向變化，房地產(chǎn)市場能否實(shí)現(xiàn)總體平衡,，也都是各方關(guān)注的焦點(diǎn),。從目前的情況來看，剛需、改善型市場在新政落地后的反應(yīng)有所差異,，前者目前仍是風(fēng)平浪靜,，而后者現(xiàn)在已經(jīng)波濤暗涌。特別是一些需要“先賣后買”的改善型需求,，很可能會受到新政的影響,。
管中窺豹，可見一斑,。日前,，針對“國五條”細(xì)則可能產(chǎn)生的影響，新京報(bào)記者進(jìn)行了分頭走訪,，當(dāng)然,，動態(tài)的市場最終還需要時間來說話。
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北京“國五條”細(xì)則要點(diǎn)
1,、限購
本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的,，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的,，暫停在本市向其出售住房,。
2、信貸
繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放,；根據(jù)本市房價控制目標(biāo)和政策要求,，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
3,、個稅
對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的,，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征,；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個人所得稅,；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅,。
- 二手房市場
盛宴散場 買家觀望成交冷清
由于3月需求提前透支,，再加上北京網(wǎng)簽系統(tǒng)升級，暫停8天資格審核和網(wǎng)簽,，北京新政細(xì)則落地后,，北京二手房市場迅速陷入冰凍期。
看房人成“香餑餑”
據(jù)了解,，3月北京二手房網(wǎng)簽量超過4萬套,，也造成交稅,、過戶爆棚的現(xiàn)象。而市場轉(zhuǎn)入4月,，買賣雙方陷入觀望,，看房人也成為中介競相爭搶的“香餑餑”。
4月2日下午,，記者來到惠新里一家中介門店，發(fā)現(xiàn)門店里只有經(jīng)紀(jì)人,，沒有客戶,。這家門店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“新政落地后,，店里偶爾有咨詢的人,，但聽說個稅要交差額的20%，好多買房人都選擇觀望,，繼續(xù)看房的買房人太少了”,。
朝青板塊一位經(jīng)紀(jì)人小趙也直觀地感受到了市場的劇烈變化�,！�3月初店里每天能成交一套房,，市場十分火熱。該買的都趕在新政細(xì)則落地前完成交易,，到了現(xiàn)在,，一天都約不上一個看房人，店里已經(jīng)連續(xù)好幾天沒有能談的單子了,，偶爾有一個在談的單子,，也是幾家中介在爭取這一個客戶”。
中介主推免稅房源
新政落地后,，二手房中有個稅的房源成為“燙手山芋”,，而為了招攬客戶，中介也將手中的房源進(jìn)行分類,，免稅房作為主力房源被放在了重要的展示位置,。
記者走訪惠新里、崇文門等多個區(qū)域中介門店發(fā)現(xiàn),，中介均將滿五年唯一住房的房源放在顯著位置,。“這類房源受新政影響小,，交易成本低,，也最容易促成成交”，一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者,。
此外,，年代較新的房源，由于過戶指導(dǎo)價這兩年沒怎么變化，即使有個稅,，其差額也不大,，也成為中介推薦的重點(diǎn)。
二手房買家轉(zhuǎn)買新房
由于有個稅房源,，能查到原值的首先按差額征收20%,，這也嚇跑了不少想買二手房的買房人。
李女士一直在亞奧板塊看房,，當(dāng)初是想買新一點(diǎn)的二手房,，但關(guān)于個稅的新政出臺后，她便打消了這個念頭,，轉(zhuǎn)買新房,。她給記者算了一筆賬，之前一套房子,，所有稅費(fèi)加起來才9.5個點(diǎn),，如果以300萬計(jì)算，也就是28.5萬,，但如果個稅按照差額20%來征收,，可能光稅費(fèi)就要四五十萬，而買新房,，最大稅費(fèi)就是契稅,，最多也就3個點(diǎn)，不到10萬元,。這么算下來,，還是買新房劃算。
- 新房市場
1 剛需盤 波瀾不驚
距離北京細(xì)則出臺已近一周,，記者采訪發(fā)現(xiàn),，受到年輕人尤其是單身人士“青睞”的中小戶型剛需市場，目前仍沒有出現(xiàn)明顯的波動,。
需求保持平穩(wěn)
“我們的項(xiàng)目主推60-80平米的一居和兩居,，總價低首付少，選擇在這里看房,、購房的客戶基本上都是首置剛需性人群,，新政細(xì)則公布后，蓄客和看房的人數(shù)基本上沒有受到影響,�,！蓖ㄖ菀恢鞔蛑行粜晚�(xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹。
記者從通州,、大興,、亦莊等區(qū)域了解到的情況顯示,，目前北京主推中小戶型的剛需樓盤，基本上沒有受到北京新政細(xì)則的影響,。
大興天宮院地區(qū)金融街·融匯的銷售人員介紹,，項(xiàng)目計(jì)劃推出600套房源，目前蓄客排號已達(dá)3000余號,。目前排號的客戶主要是剛需人群,，投資性的顧客數(shù)量少，即使由于新政限制不能購房,，對項(xiàng)目銷售的影響也不大,。
業(yè)內(nèi)稱影響不大
“這次新政細(xì)則限制單身人士購買二套房，主要目的是抑制投機(jī)需求,，以防部分人利用假離婚等手段投機(jī)購房。對整個以中小戶型為主的剛需市場不會產(chǎn)生過多影響,�,！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。
同時,，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，對單身人士購買二套房的限制政策也有可能對商住項(xiàng)目產(chǎn)生一定利好，部分購房需求將會轉(zhuǎn)入商住市場,。
2 中高端盤 新政影響初現(xiàn)
根據(jù)3月30日出臺的細(xì)則,，北京將從嚴(yán)執(zhí)行限購，包括北京戶籍單身限購1套房,，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例等條款,，都將影響到樓市的改善型需求。然而,，針對改善型客群的中高端樓盤,，究竟將受到多大影響，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為尚需一段時間才能看清,。
“先賣后買”需求或受影響
4月6日,，望京某項(xiàng)目將推出96套精裝大戶型房源，報(bào)價將在5萬元/平米以上,，目前參與搖號組數(shù)為330組,。
據(jù)該樓盤有關(guān)人士介紹，項(xiàng)目購房群體中已有買房人受到調(diào)控影響,。部分需要“先賣后買”的改善型需求,，現(xiàn)在都在受影響行列。至于最終影響程度,，則需要選房,、資格審核后才能判斷,。
不過在記者采訪到的買房人中，仍有堅(jiān)定的購買者,。買房人劉先生告訴記者,，雖然首付比例面臨提高，但他并不準(zhǔn)備放棄買二套房的計(jì)劃,，問題只是設(shè)法多湊一些首付,。
未來市場或產(chǎn)生分化
思源經(jīng)紀(jì)北京公司副總經(jīng)理任莉表示，在供求關(guān)系沒有根本轉(zhuǎn)變的情況下,，改善型樓盤不至于受到政策的明顯沖擊,。例如，前幾年購房的剛需買房人,，隨著孩子長大要上學(xué)等,，都將進(jìn)入改善型購房階段。
在北京一家房企營銷總經(jīng)理看來,，由于首次改善的需求偏于剛性,，許多首改型樓盤受到調(diào)控的影響可能較小,；但偏于高端的房源,，對接再次改善的這部分需求，可能受到比較大的影響,。