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在“國五條”大限4月1日零時,，國務(wù)院所要求的30多個城市中，除了北京、上海,、重慶等20個城市公布了“國五條”落實細則,，仍有十幾個城市未按期公布今年房價控制目標(biāo)。而已經(jīng)公布的實施細則,，除了上海和北京感覺比較嚴格之外,，大多都缺乏實質(zhì)性舉措和操作性，一些城市的“細則”甚至不超過50個字,。
至此,，“國五條”和以前諸多調(diào)控政策一樣，再次進入了一個難以解套的囚徒困境,。外界對地方實施細則出臺之后房地產(chǎn)市場能夠降溫的期待被無形消解,，4月1日滬深兩市房地產(chǎn)股大幅反彈，就是佐證,�,？梢哉f，在地方細則出臺之后,，“國五條”不但沒有正式進入實施日程,，反而在實質(zhì)上已經(jīng)被地方的綏靖政策擱置。以各地目前已經(jīng)出臺的房價控制目標(biāo)為例,，有些含糊其辭,，有些表示要使房價漲幅低于居民收入水平的增幅。眾所周知,，在近兩年居民收入水平增幅基本和GDP增幅持平的情況下，這樣的控制目標(biāo)幾乎意味著聽任房價大漲,。
應(yīng)當(dāng)引起注意的是,，經(jīng)過10多年的快速發(fā)展，中國住房市場出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性變化,。以今年政府工作報告的數(shù)據(jù)為例,，到2012年底，中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米,，同期中國的城鎮(zhèn)人口為71182萬人,。這意味著，官方統(tǒng)計的城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平方米,，這還不包括60多億平方米小產(chǎn)權(quán)房以及一些單位的福利分房,。保守估算，城鎮(zhèn)存量房面積早已超過300億平方米,，城鎮(zhèn)人均住房面積也就超過35平方米,，已經(jīng)接近德國、法國、日本上世紀90年代水平,。即使未來中國加快城鎮(zhèn)化步伐,，每年房地產(chǎn)投資只要保持15%的增速，新房竣工量只要達到5億平方米,，就完全可以滿足城鎮(zhèn)化新增人口的住房需求,。
這意味著，在住房市場供求總量已經(jīng)基本平衡的情況下,，強調(diào)熱點城市的供需矛盾,，不僅穩(wěn)定不了市場，而且會極大地破壞市場預(yù)期,�,！皣鍡l”引發(fā)的尷尬不在于政策本身，而在于市場已非昨日的情況下,，卻依然用老的思維來解決新的問題,。而這樣的調(diào)控思維，即使沒有遭遇地方的軟抵抗,，對房地產(chǎn)的健康發(fā)展也恐怕并無益處,。
特別是，在北京,、上海,、廣州、深圳等城市二手房交易量已經(jīng)超過新房的情況下,，房地產(chǎn)調(diào)控一定要從行政和短期思維走向長效機制,，調(diào)控的重點一定要從增量房轉(zhuǎn)向存量房，而且不能搞全國一刀切,。北京等一線城市雖然需求依舊旺盛,，但很多三線以下的城市住房已經(jīng)出現(xiàn)過剩，一刀切的調(diào)控只會擾亂市場,。市場已經(jīng)不是昨天那個市場,，投資者、政策制定者以及開發(fā)商就不要幻想昨日的瘋狂重現(xiàn),，而是都需要面對現(xiàn)實,，轉(zhuǎn)換思維。管理層面對的是一個總體上滿足了需求的存量為主的市場,，而不是一個增量市場,，目前需要做的是扎扎實實地去搞信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)建設(shè)以及市場交易秩序,。而開發(fā)商則應(yīng)調(diào)整經(jīng)營思維,，去適應(yīng)房地產(chǎn)從賣方到買方市場的轉(zhuǎn)換,。
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