在“國五條”大限4月1日零時,，國務院所要求的30多個城市中,，除了北京,、上海,、重慶等20個城市公布了“國五條”落實細則,，仍有十幾個城市未按期公布今年房價控制目標,。而已經(jīng)公布的實施細則,，除了上海和北京感覺比較嚴格之外,，大多都缺乏實質(zhì)性舉措和操作性,，一些城市的“細則”甚至不超過50個字。
至此,，“國五條”和以前諸多調(diào)控政策一樣,，再次進入了一個難以解套的囚徒困境。外界對地方實施細則出臺之后房地產(chǎn)市場能夠降溫的期待被無形消解,，4月1日滬深兩市房地產(chǎn)股大幅反彈,，就是佐證�,？梢哉f,，在地方細則出臺之后，“國五條”不但沒有正式進入實施日程,，反而在實質(zhì)上已經(jīng)被地方的綏靖政策擱置,。以各地目前已經(jīng)出臺的房價控制目標為例，有些含糊其辭,，有些表示要使房價漲幅低于居民收入水平的增幅,。眾所周知，在近兩年居民收入水平增幅基本和G
D
P增幅持平的情況下,，這樣的控制目標幾乎意味著聽任房價大漲,。
應當引起注意的是，經(jīng)過10多年的快速發(fā)展,，中國住房市場出現(xiàn)了明顯的結構性變化,。以今年政府工作報告的數(shù)據(jù)為例,，到2012年底，中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32
.9平方米,，同期中國的城鎮(zhèn)人口為71182萬人,。這意味著，官方統(tǒng)計的城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平方米,，這還不包括60多億平方米小產(chǎn)權房以及一些單位的福利分房,。保守估算，城鎮(zhèn)存量房面積早已超過300億平方米,，城鎮(zhèn)人均住房面積也就超過35平方米,，已經(jīng)接近德國、法國,、日本上世紀90年代水平,。即使未來中國加快城鎮(zhèn)化步伐，每年房地產(chǎn)投資只要保持15%的增速,，新房竣工量只要達到5億平方米,，就完全可以滿足城鎮(zhèn)化新增人口的住房需求。
這意味著,，在住房市場供求總量已經(jīng)基本平衡的情況下,，強調(diào)熱點城市的供需矛盾，不僅穩(wěn)定不了市場,，而且會極大地破壞市場預期“國五條”引發(fā)的尷尬不在于政策本身,，而在于市場已非昨日的情況下，卻依然用老的思維來解決新的問題,。而這樣的調(diào)控思維,，即使沒有遭遇地方的軟抵抗，對房地產(chǎn)的健康發(fā)展也恐怕并無益處,。
特別是,，在北京、上海,、廣州,、深圳等城市二手房交易量已經(jīng)超過新房的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控一定要從行政和短期思維走向長效機制,，調(diào)控的重點一定要從增量房轉向存量房,，而且不能搞全國一刀切。北京等一線城市雖然需求依舊旺盛,，但很多三線以下的城市住房已經(jīng)出現(xiàn)過剩,，一刀切的調(diào)控只會擾亂市場。市場已經(jīng)不是昨天那個市場,，投資者,、政策制定者以及開發(fā)商就不要幻想昨日的瘋狂重現(xiàn),，而是都需要面對現(xiàn)實，轉換思維,。管理層面對的是一個總體上滿足了需求的存量為主的市場,，而不是一個增量市場，目前需要做的是扎扎實實地去搞信息聯(lián)網(wǎng),、房產(chǎn)稅的基礎建設以及市場交易秩序,。而開發(fā)商則應調(diào)整經(jīng)營思維，去適應房地產(chǎn)從賣方到買方市場的轉換,。