綠地集團(tuán)董事長,、總裁張玉良日前出席在出席中國發(fā)展高層論壇2013年會時接受了《經(jīng)濟(jì)參考報》記者的專訪,。他就目前房地產(chǎn)市場泡沫論,、“國五條”、房企赴海外發(fā)展等問題發(fā)表了自己的意見,。
《經(jīng)濟(jì)參考報》：由于近期房價非理性的高速增長，2月20日國務(wù)院出臺后續(xù)調(diào)控措施“國五條”,。但是,，隨后出臺的細(xì)則卻頗受爭議。您從房地產(chǎn)企業(yè)角度怎樣看“國五條”,？在“國五條”進(jìn)入實(shí)施階段,，房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)什么樣的趨勢？
張玉良：“國五條”是一個比過去的調(diào)控更加完整,，更加系統(tǒng),，更加市場化的調(diào)控手段。其要求增加供應(yīng),，并提出對投資收益征收20%的稅收,，同時加快對持有的物業(yè)征收房產(chǎn)稅，這些政策從總體來看更加市場化,，更加系統(tǒng),。“國五條”的出臺意在打擊部分房價過快上漲城市的樓市,。
事實(shí)上,，現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)市場分化較為明顯。因此，說國內(nèi)房地產(chǎn)市場有泡沫我不是很贊成,。的確有部分城市出現(xiàn)泡沫,，但絕大多數(shù)城市還是健康的。例如一線城市住房價格的確較高,，但卻是健康的,，因?yàn)楦叻績r是由需求激增引起的。
從市場看,，雖然一線城市和部分二線城市,，從去年四季度以來，房價上漲明顯,。但是全國絕大部分城市,，包括一些省會城市和三線城市的房地產(chǎn)市場還是相對平穩(wěn)的，甚至出現(xiàn)銷售較差的情況,。只有那些人口流失,，新建住房卻持續(xù)增加的城市，才產(chǎn)生泡沫,。
所以我們在貫徹政策當(dāng)中更要有針對性,。比如對一線城市和部分二線城市上漲程度非常快的,，“國五條”必須全面落實(shí),。但是對三線城市，這些政策可能用不到,。例如,，一些市場較差城市，如果銀行再限制貸款,，則房地產(chǎn)市場將會更為萎縮,，因此，我們的政策應(yīng)該是促進(jìn)其釋放消費(fèi)的政策,。
一線城市房價漲幅較快的原因是人口在短時間內(nèi)大量積聚,。我國行政資源較為窘迫，因此,，北京,、上海等擁有大量資源的城市展現(xiàn)出較強(qiáng)的磁性，吸引大量人員進(jìn)入,。這就造成我國供求矛盾突然階段性爆發(fā),。與此同時，在城鎮(zhèn)化的背景下,，將更加催生大量的供求矛盾,。
在稅收方面，我國房地產(chǎn)稅賦較重，因此,，在供不應(yīng)求的條件下,，逐漸形成賣方市場，稅收間接轉(zhuǎn)嫁至消費(fèi)者,，這也造成了房價不斷上漲,。例如：稅收在開發(fā)領(lǐng)域資金20%左右，如果加上房地產(chǎn),、水泥,、鋼筋等上下游產(chǎn)業(yè)，稅賦可能高達(dá)50%,。
因此,，如果不從稅制上改革，房價下降的可能性不大,。另外,，我國宏觀政策也應(yīng)對人口進(jìn)行導(dǎo)向管理,，主動適應(yīng)市場導(dǎo)向,，根據(jù)需求、制度等做出相應(yīng)的動作,。因?yàn)橹袊鱾�城市差異性太大,，有的地方需要去限購，有的地方不限購也沒有人買,，因?yàn)檫@些地方的經(jīng)濟(jì)水平低,，人口不再導(dǎo)入而在導(dǎo)出。譬如說有的地方房價在上去,，但是有的城市房價根本是沒有上去,，有的城市人口超千萬了，房價仍然是非常低的狀態(tài)下,，這種地區(qū)我們征收20%的交易的盈利稅是不需要的,。
《經(jīng)濟(jì)參考報》：綠地集團(tuán)2012年海外業(yè)務(wù)收入達(dá)20億人民幣，同是房企的萬科也開始加速海外布局,，那么是什么樣的吸引力,，吸引中國房企主動走出去？
張玉良：走出去是適應(yīng)市場的需求的需要�,，F(xiàn)階段,，中國投資消費(fèi)客數(shù)量、海外留學(xué)生數(shù)量,、中國在海外旅游游客數(shù)量增多,，這三種市場力量不容忽視。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時，更加大了部分國人對國外房地產(chǎn)投資的需求,。數(shù)據(jù)顯示,，澳洲每年成交新房的70%，都是中國買家,。與此同時,，有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，中國境外游客達(dá)到一億人次,，未來幾年會翻幾番,，增長的速度驚人。因此,，對于有自己品牌,、有競爭能力也有專業(yè)能力的中國企業(yè)，完全可以走出去為華人提供消費(fèi)服務(wù),。
正是基于這樣的想法,，再加上中國企業(yè)自身的優(yōu)勢，因?yàn)橹袊蠊驹谌A人中的品牌影響力,、市場號召力,、境外獲取各種資源的能力以及自身的開發(fā)能力都具備，因此我想中國的大企業(yè)在積極穩(wěn)妥的情況下拓展海外市場是時候了,。
《經(jīng)濟(jì)參考報》：那具體來說,，國內(nèi)房企走出去現(xiàn)在還面臨哪些困難？
張玉良：房地產(chǎn)行業(yè)走出去仍處于起步階段,，人才支撐,、風(fēng)險防范、了解當(dāng)?shù)匚幕c法律的能力都需要進(jìn)一步提升,，另外,，企業(yè)管理能力、技術(shù)開發(fā)能力以及在異地能否適應(yīng),，是否能獲取境外資源都將是嚴(yán)峻的考驗(yàn),。與此同時，還要解決商業(yè)的運(yùn)營模式等等,。
當(dāng)?shù)卣畞砜�,，除香港征收大陸買方的稅費(fèi)，目前還沒發(fā)現(xiàn)其他的國家有這樣的跡象,。我們的開發(fā)對城市建設(shè),、引進(jìn)資金、就業(yè)等都有幫助,，因此許多國家都是歡迎和鼓勵我們的,。
總的來說,，雖然房地產(chǎn)業(yè)走出去還面臨不少困難，但是還是應(yīng)該積極探索,。從綠地來看,，較一般企業(yè)來說，資金,、項(xiàng)目,、土地優(yōu)勢較大，再加上已有專業(yè)的開發(fā)能力,，因此,，我們在堅(jiān)持做好國內(nèi)市場的同時，努力做好國外市場的探索,，穩(wěn)步的進(jìn)入,，在風(fēng)險中化解風(fēng)險。