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房地產(chǎn)市場的未來走向取決于環(huán)境之變,。支撐過去15年房地產(chǎn)市場總體增長和趨勢向上的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。隨著收入增長速度的中樞下移,、貨幣增長的回歸中性以及收入失衡格局的糾正,，房地產(chǎn)行業(yè)總量擴(kuò)張的速度下降是基本趨勢，自住性需求也將逐步取代投資性需求成為決定房價變動的關(guān)鍵力量,。
住宅作為一種兼具投資和消費(fèi)屬性的耐用品,，其價格并不僅僅取決于當(dāng)期供求，也取決于預(yù)期需求與潛在供給之間的邊際缺口,。這是理解房地產(chǎn)市場長期走勢和周期波動的邏輯起點(diǎn),。
預(yù)期需求有三層含義：第一，它需要有效購買力的支撐,。財富的增長決定購買力的總量變化,，財富的分布決定購買力的結(jié)構(gòu)差異。第二,，它是不穩(wěn)定的,。上行的通脹和寬松的貨幣都有可能放大預(yù)期，將未來的需求急劇釋放到當(dāng)期,，突然增加的需求和剛性滯后的供給疊加在一起,，引發(fā)房價上漲。第三,，它可能永遠(yuǎn)無法變成現(xiàn)實(shí),。這種落差的廣泛程度,，決定了房地產(chǎn)調(diào)控的持久和嚴(yán)厲程度。
潛在供給也有三層含義：第一,，它是一種滯后的供給,。從拿地，到新開工,，再到施工預(yù)售,，存在一個較長的時間差，這使得相對于需求變化,，供給的調(diào)整更缺少彈性,。第二,，它在很大程度上取決于土地供給彈性,。中國的土地供給指標(biāo)是剛性的，土地需求的上升如果無法通過供給的自動擴(kuò)大來調(diào)節(jié),，地價就可能有上漲壓力,。第三，它取決于預(yù)售條件,。在中國缺少房地產(chǎn)金融的背景下,，預(yù)售擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周期速度和生產(chǎn)供給能力。如若收緊預(yù)售條件,，則潛在供給能力下降,，反之亦然。
這個簡單的市場邏輯決定了：一是預(yù)期需求對收入增長,、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度,，從而使邊際缺口常常存在,，并極易在短期內(nèi)突然放大,。二是如果調(diào)控只是著力于當(dāng)期供求調(diào)節(jié)，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給,，那么調(diào)控效果往往十分有限,，甚至?xí)蔀榉績r上行的推手。
觀察未來房地產(chǎn)市場走勢可以發(fā)現(xiàn)：一,，收入增長速度的下降,、貨幣擴(kuò)張增速的回歸常態(tài)以及收入分配失衡格局的逐步糾正，都意味著房地產(chǎn)需求快速擴(kuò)張的態(tài)勢在中長期內(nèi)將趨于緩和,，投資性需求的占比將趨于下降,；二，增長重心的內(nèi)移,、城市增長的分化和人口的郊區(qū)化,，則意味著個別區(qū)域和城市的成長速度將快于房地產(chǎn)行業(yè)均值水平,；三，土地供給的總量約束和結(jié)構(gòu)變化,，則意味著地價上漲仍是趨勢,，且拿地難度與日俱增。
立足于變化中的基本環(huán)境,，以2013年新一輪政治周期,、經(jīng)濟(jì)周期、調(diào)控周期的啟動為標(biāo)志,，中國房地產(chǎn)行業(yè)走向一種“新常態(tài)”是大概率事件,。一是需求變遷，自住性需求逐步取代投資性需求,，成為決定房地產(chǎn)行業(yè)走勢的主導(dǎo)因素,；二是區(qū)域分化，需求增長重心將從沿海城市傳導(dǎo)至內(nèi)陸中心城市,；三是深耕城市將逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主導(dǎo)路徑,；四是隨著沿海城市增長速度趨緩和增長重心向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，以北京,、上海和深圳為代表的三大區(qū)域市場的占有率將趨于下降，以重慶,、成都,、武漢、長沙,、合肥為代表的長江中游中心城市將成為房地產(chǎn)行業(yè)增長最快的地方,；五是二手房流通率上升是總體趨勢，目前一線城市的二手房存量已經(jīng)較大,，但流通率僅在2%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港10%的流通率，提升空間巨大,。
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