伴隨近期美國經(jīng)濟出現(xiàn)諸多向好跡象,，房地產市場2月份延續(xù)此前上漲勢頭,，舊房銷量和房價均出現(xiàn)上漲,。
與此同時,，一直作為推動房市復蘇重要因素之一的固定抵押貸款利率最近幾月出現(xiàn)緩慢上升,。有分析認為,，這非但不會對市場造成拖累，反而會在短期內進一步刺激房價上漲,。
量價微漲 延續(xù)復蘇
與記者上月的分析保持一致,，2月份美國房地產市場呈現(xiàn)"年初攢勁"態(tài)勢。當月雖然舊房銷售量和房價均出現(xiàn)環(huán)比上漲,，但漲幅均在1%以下,，這與去年大多數(shù)月份都呈較大增幅形成對比。
據(jù)全美房地產經(jīng)紀人協(xié)會(NAR)3月21日發(fā)布的數(shù)據(jù),，2月份美國各類舊房銷量環(huán)比增長0.8%,，同比增長11.6%，為連續(xù)第12個月同比上漲,。另據(jù)美國聯(lián)邦住房金融署(FHA)同日公布的房價指數(shù),，經(jīng)季節(jié)性調整，今年1月份美國房價環(huán)比上漲0.6%,，同比上漲6.5%,。但FHA同時表示，今年1月份的房價水平仍比2007年4月的峰值低14.4%,，大致相當于2004年9月份的水平,。
NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云解釋說，"不斷改善的就業(yè)市場和經(jīng)濟基本面的逐漸改善導致購房和租房需求不斷增多,，這是導致房價不斷上漲的直接原因",，"盡管房屋售價增長速度遠快于房屋租金的上漲，但處于歷史低位的抵押貸款利率仍舊令貸款購房變得可負擔,。目前,，唯一制約房市加速復蘇的阻礙是全國范圍的房屋庫存量較低，以及貸款條件仍相對較為嚴格,。"
截至2月底,，全美各類房屋庫存量為194萬套，為2005年5月以來單月最低庫存量,。同期在售房存量同比大幅減少19.2%,，若按此前銷售速度，可供市場6.4個月的消化,。
2月份的舊房交易中,，"問題房屋"(止贖房和短售房)銷售仍占據(jù)半壁江山。其中當月銷售的舊房中,，有50%是止贖房,，10%是短售房,。尤其值得一提的是，售房速度明顯加快,。據(jù)NAR統(tǒng)計,，2月份房屋入市并銷售出去的平均時間是74天，這較去年同期的97天,，縮短了24%,。在售房中，三套中平均有一套的銷售時間不超過1個月,。
按區(qū)域來看,，2月份美國各區(qū)銷售呈現(xiàn)不一致態(tài)勢。其中東北地區(qū)舊房銷售下降3.1%,，售價中值卻同比上漲7.6%;中西部地區(qū)銷量下降1.7%,，售價中值同比上漲7.7%;而中部和西部地區(qū)銷量均出現(xiàn)2.6%的同比漲幅。
利率溫和上漲 或將助推房市
最近一系列數(shù)據(jù)顯示美國經(jīng)濟正在逐步走強,。除房地產業(yè)外,，制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)2月份為54.2，升至2011年6月以來最高水平;就業(yè)市場也有較大改善,，2月份美國非農就業(yè)人口增加23.6萬人,，遠超預期，與此同時,，失業(yè)率也從前一月的7.9%降至7.7%,。國際貨幣基金組織此前預計，美國今年GDP將增長2%,，明年將增長3%,。
鑒于美聯(lián)儲將就業(yè)率作為調整量化寬松貨幣政策的重要指標，失業(yè)率的不斷下降意味著長期來看抵押貸款利率有不斷上升的可能,。NAR3月份的經(jīng)濟展望預測,，今年四個季度，最受購房者歡迎的30年期抵押貸款固定利率的平均水平分別是3.1%,、3.2%、3.4%,、3.5%,。另據(jù)房地美數(shù)據(jù)，2月份全國各類抵押貸款利率平均水平從1月份的3.41%上升至3.53%,。3月份30年期抵押貸款固定利率更是創(chuàng)下6個月來新高,。
由于處于歷史地位的抵押貸款利率一直被業(yè)界認為是促進房地產市場復蘇的因素之一，導致表面上看來,，這一趨勢勢必會導致房屋交易量的萎縮,。但我們分析認為，可以被市場預見的固定抵押貸款利率溫和回升，反而將形成有利于住房市場的又一推手,。這是因為,，去年以來徘徊在購買邊緣的潛在購房者將更快作出決定以鎖定利率。而這將掀起新一輪購房熱潮,。
據(jù)美聯(lián)儲最新公布數(shù)據(jù),，今年1月，美國工商業(yè)貸款接近1.5萬億,，較去年同期上漲12.5%,。通常當企業(yè)開始借貸，經(jīng)濟增長的跡象就要開始多重顯現(xiàn)了,。邁阿密大學的金融學教授安德烈亞·霍伊森說,，"有意思的是，抵押貸款利率的上漲竟然與貸款申請需求上漲步調一致——這同樣也證明了房屋銷售的積極一面",，"近期美國主要經(jīng)濟部門上漲勢頭明顯,，預示美國經(jīng)濟前景向好。隨之而來的將是就業(yè)改善,、不斷增長的消費者信心以及房屋銷售繼續(xù)上升,。"