今年2月份,，全國七十個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比超九成上漲。北京,、廣州,、上海等地的漲幅居首，而且創(chuàng)下來了近幾年來的新高,，房價(jià)快速上漲,，一些房地產(chǎn)從業(yè)者和研究者開始擔(dān)心，并且預(yù)警樓市正在存在明顯的泡沫,，甚至可能失控而破裂,。那么樓市是否真有泡沫？如果有,，泡沫會破嗎,？破了之后，會怎樣,？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評論員霍德明,、劉戈共同評論。
一線城市房價(jià)看漲,，發(fā)燙的樓市泡沫預(yù)警論再度升溫,，樓市泡沫到底是大是小,？樓市新政引發(fā)市場新動(dòng)向,，調(diào)控如何真正給房價(jià)降溫？
上周,，上海的新房市場單周成交面積接近40萬平方米,，創(chuàng)下了調(diào)控以來的最高記錄。這個(gè)位于上海浦東外環(huán)以外的樓盤,，僅僅上周就賣出了160多套房源,。
上海某樓盤保安：反正上一批有的買不到，搖號沒搖到,，還有一個(gè)孕婦在我們公司哭,，這樣零零散散的一天差不多能進(jìn)來三四十戶。
上海購房者：房子怎么越漲越高了,？去年只有兩萬多,，現(xiàn)在要三萬多了。他們還說你們要買得越早越好，買得晚了還要漲,。
在深圳,，記者走訪了羅湖、福田的幾個(gè)樓盤,。
深圳福田某樓盤銷售人員：整個(gè)深圳的樓市都是往上漲的,。
記者：比年前漲了多少？（比）二月份,。
深圳福田某樓盤銷售人員：一點(diǎn)點(diǎn),，整個(gè)也沒有多少，一套也就長了一兩萬,、兩三萬這樣子,，也不會很多。
深圳羅湖某樓盤銷售人員：要看比多大的戶型,，同戶型相比的話,，漲了兩千到三千塊錢。
在北京,，北京海淀區(qū)五道口一套僅37平方米的二手房,，由于擁有中關(guān)村二小的入學(xué)名額，賣主叫價(jià)達(dá)到了350萬元,，加上中介費(fèi)等各種稅費(fèi),，每平米購房成本超過10萬元。地產(chǎn)巨頭萬科董事長王石在微博中警告,，“中國樓市存在明顯泡沫，故前景存在不確定的風(fēng)險(xiǎn),，一旦房價(jià)再次瘋漲將
可能失控而破裂,，后果不堪設(shè)想�,！�
就在大家期待新“國五條”細(xì)則出臺的政策空檔期,與房產(chǎn)交易大廳一樣人多熱鬧的地方,，還有大城市的民政局。在廣州,，一些夫妻為了避稅,，在民政局扎堆離婚。
陳先生（廣州市民）：離婚后(個(gè)人所得稅方面)好辦些,，因?yàn)槲矣X得無問題,，離婚就九塊錢嘛。
記者：那你們之后會復(fù)婚嗎,？
陳先生：會的,。
在上海，上海閔行區(qū)民政局婚姻登記中心不得不在門口特意設(shè)起公告警示牌，提醒“樓市有風(fēng)險(xiǎn),，離婚需謹(jǐn)慎”,。與此同時(shí)，全國很多地方的二手房市場都出現(xiàn)了集中過戶的現(xiàn)象,。
曹岳（山東青島臺記者）：現(xiàn)在已經(jīng)是中午12點(diǎn)了,，但是我們可以看到，在各個(gè)窗口辦理業(yè)務(wù)的人還是特別多,，大家都想趕在新政落地之前辦理好過戶手續(xù),，大家可以看旁邊的牌子上，辦理綜合收件的牌號,，已經(jīng)發(fā)到了下個(gè)月的2號,。
劉戈：樓市泡沫論不能以偏概全
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
針對某一個(gè)城市來說，或者是某一個(gè)城市的某一個(gè)地方來說,，這個(gè)泡沫已經(jīng)大到足以讓我們感到很恐懼,。但在全國范圍來講，在很多城市,，很多所謂的三線,、四線城市的房價(jià)，雖然相對而言有一點(diǎn)兒高,，但總體上來說在警戒線范圍之內(nèi),。有很多地方，我和當(dāng)?shù)氐钠骄杖胨綄Ρ�,，年收入和房價(jià)之間也就是六到八倍的這樣一個(gè)水平,，這在國際上來說也是一個(gè)公認(rèn)的合理價(jià)位。但在北京,、上海這樣的地方,，尤其是在這樣的城市里的某一個(gè)地方，尤其是一些高檔的住宅,，上漲的非常厲害,，它變成了冰火兩重天，而且之間的差距越來越大,。所以現(xiàn)在在討論中國房地產(chǎn)市場泡沫的時(shí)候,，我覺得不能夠一概而論，而要就某一些地方的某一些房價(jià)來談,。
霍德明：長期來看 一線城市的房價(jià)還是會上漲
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
我的意見很清楚,，有泡，但是還沒有沫,。北京五道口的華清嘉園的案例,，37平米要價(jià)350萬，我們單位有好幾位同事，他就在華清嘉園小區(qū)里有房,。你給他五萬塊錢,，他馬上賣。六萬塊錢,，他就毫不考慮了,。一般來講是四萬多，那個(gè)情況完全是在做一個(gè)噱頭,。其實(shí)房地產(chǎn)是有人在吹泡,，但是我們要注意到它這個(gè)泡會不會變成沫？我看北上廣深一線城市,，尤其是這幾個(gè)城市里面的某一些小區(qū),，它有這種泡的現(xiàn)象。至于說是不是成交了,，我們還得長久的來看,。大部分的其他的大型城市大都和剛需，或者和老百姓的實(shí)際需要是有關(guān)系的,。當(dāng)然這并不代表說我們可以完全忽略,，北上廣深這些一線城市是不是有國際的炒家，還有甚至國內(nèi)的專門投資,、投機(jī)的這些人在里面吹泡泡,。
我還是要堅(jiān)持我剛剛的論點(diǎn)，有泡而沒有沫,，怎么說,？房地產(chǎn)價(jià)格就算成交很高，但是萬一房地產(chǎn)跌下來以后,，直接影響銀行的壞賬率了,。就我們今天來看，我們房地產(chǎn)的壞賬率非常低的,，大概1%，不到2%,。而且最重要底子厚的根本原因在哪兒,？中國人的儲蓄遠(yuǎn)比貸款的量要高很多。當(dāng)然,，我說有泡而無沫,，并不代表將來就可以完全放心了。今天我們必須認(rèn)清,，中國是一個(gè)泱泱大國,，將來很多城市會有外商公司、外國人，或者我們中國本身也會有人希望到國際化的環(huán)境來居住的,，所以像這種情況呢,，有很多城市，尤其在北京,，將來房價(jià)某些區(qū)域里還會漲上去,，這一點(diǎn)兒也不用質(zhì)疑。
劉戈：近期的房價(jià)上漲和新國五條有一定的關(guān)系
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
近期的房價(jià)上漲和國五條有一定的關(guān)系,，現(xiàn)在尤其是二手房的交易,，整體上來說，3月份的前十天,，北京的交易量已經(jīng)超過了2月份,，讓大家對于房價(jià)今后的預(yù)期又一次發(fā)生了動(dòng)搖。其實(shí)就買房子來說,，總體來說,，它是一個(gè)投資的行為。當(dāng)更多的人看到未來的房價(jià)可能還會上漲,，有了這樣的預(yù)期以后,，那么他就會出手。現(xiàn)在在這一階段來說,，這一段時(shí)間有點(diǎn)井噴式的交易額放大和價(jià)格上升,，還是有一些短期性的影響。
說泡沫失控,，我覺得現(xiàn)在還有點(diǎn)兒言之過早,，但是在短期內(nèi)的變化有點(diǎn)兒太快了，所以大家在心理上會有一些壓力,。這個(gè)太快的包括各方面的因素,，包括政策的影響，包括房地產(chǎn)中介,，因?yàn)楝F(xiàn)在中介不斷的給買家和賣家雙方打電話,，告訴賣家說現(xiàn)在如果要是不趕緊賣了以后20%的稅對你影響很大。告訴買家說,，你趕緊出手,，你要不出手的話，最后那個(gè)稅費(fèi)會轉(zhuǎn)嫁到你身上,，所以在一定程度上它催生了這樣一個(gè)快速的增長,。但這個(gè)能持續(xù)多長時(shí)間，我覺得現(xiàn)在從數(shù)據(jù)上來看,，已經(jīng)比月初的那些天有一些見下降了,。
霍德明：現(xiàn)在絕對要警惕房地產(chǎn)泡沫
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
以美國的次貸危機(jī)來講,，從2002年到2006年，房價(jià)已經(jīng)是漲了一倍,，也就是四年的時(shí)間,。當(dāng)然它后來跌下來，它在漲的時(shí)候,，我叫它是泡,，它跌下來的時(shí)候就變成沫了。美國的次貸危機(jī)直接導(dǎo)致后來華爾街的金融危機(jī),，當(dāng)泡和沫都在一塊兒的時(shí)候,，就崩潰掉了，房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)在絕對要警惕,。對于中國來講,，有一些城市、有的地區(qū)還在吹泡泡,，但由于我們國家的底子很厚,，銀行儲蓄的倍數(shù)比貸款儲蓄要高很多，不像是美國,，我們正好是反過來的情況,。所以現(xiàn)在看起來，我國的銀行是比較穩(wěn)的,，但是對于社會大眾來講,，這個(gè)泡泡吹得大，站在旁邊的人就會害怕,，這個(gè)泡要是一破的話,，那個(gè)空氣打在咱們身上也受不了，所以我覺得這點(diǎn)還是心理因素,。
霍德明：必須強(qiáng)調(diào)金融方面的管制
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
擁有房子的人永遠(yuǎn)預(yù)期它上漲，甚至他希望它的財(cái)富越來越多,。光是預(yù)期,，會不會造成房子上漲？那么總有一半的人是預(yù)期要上漲的,，另外有一半要預(yù)期它下跌的,。要用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光來看，銀行對信貸的這一塊其實(shí)真正掌握房價(jià)的一個(gè)走勢,，它是最重要的。現(xiàn)在周小川特別強(qiáng)調(diào)選擇性的信用管制,，就是銀行就可以決定,，對房貸,，或者是說房地產(chǎn)的整個(gè)貸款量是有多少的比重，在我全部的貸款里只要把這個(gè)分寸拿好了,，然后其他地方的貸款不許它流進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域,，這樣對于房價(jià)的掌控其實(shí)就差不多穩(wěn)定了。日本在90年代,，美國在2000年的時(shí)候,，就是銀行已經(jīng)完全放開來了，利潤非常低,，銀行歡迎沒有錢買房子盡量去買,，你要貸多少錢，我就貸給你,。所以在政策上面,，尤其在銀行信貸上沒管制，這是造成當(dāng)初房地產(chǎn)泡沫破掉的一個(gè)原因,，因?yàn)樗髞黹_始管制了,，它就戳破了。
其實(shí)就大環(huán)境來講,，中國人的儲蓄很多,，這是沒問題的。第二個(gè),，如果我們的貨幣政策,，或者是銀行監(jiān)理監(jiān)管政策能夠把握得好的話，我一點(diǎn)兒也不擔(dān)心,。目前有一些地方有一些泡,，但是絕對不會到沫。如果要了解,，就要先去了解到當(dāng)時(shí)泡是怎么吹起來,，其實(shí)2003年的房價(jià)不高,，
2004年,、2005年才開始把泡泡吹起來的，而這個(gè)時(shí)間正好是我們外匯盈余,，外匯儲備的累計(jì)一下上來以后，所以2006,、2007,、2008年這三年之間房價(jià)至少全國大概漲了100%以上,。之后由于金融危機(jī),，后來我們出臺四萬億救中國的經(jīng)濟(jì)，可是四萬億的副作用也讓2009年,、2010年中國房地產(chǎn)受到很大的刺激,。嚴(yán)格講起來，如果沒有外面的氣在那兒吹這個(gè)泡的話,，這個(gè)泡也不會長大。一般老百姓肯定是要買房子,，肯定是要改善自己的生活,，生活質(zhì)量越高，它的成本肯定也會越高,，所以我想最后還是得非常強(qiáng)調(diào)金融方面的管制，才能讓泡沫不至于危害到全國的范圍,。
劉戈：終究有一天狼是會來的
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
現(xiàn)在來看,，其實(shí)是政府一直在控制，但是在預(yù)期上來說,，大家通過以往十年來,，整個(gè)的預(yù)測和房價(jià)的走勢來說，是給預(yù)期房價(jià)會上漲的人的一個(gè)心理的來源,。怎么說,？在2001年開始，不斷的有專家在說房地產(chǎn)有泡沫,，明年,、后年可能會破裂，然后會下跌30%,、40%,、50%，但是房價(jià)一直在漲,。在這種情況下,，越來越多的人相信我們的房地產(chǎn)是不存在泡沫的，但是我們知道有那個(gè)寓言,，說狼來了,，很多次狼沒來的，但終究有一天狼是會來的,。
尹中立：不解決土地制度和收入分配問題
中國房價(jià)的畸形狀況就不會得到改變
（中國社科院金融研究所研究員
《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員）
中國的房地產(chǎn)市場的銷售狀況于美國和其它國家有很大不同,。歐美的一些國家，實(shí)際上房地產(chǎn)的銷售主要依賴金融杠桿，而中國是按揭貸款,，實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)銷售收入的比例是很低的,。說明支付能力是很強(qiáng)的，所以問題出來了：一方面大多數(shù)人買不起,，但是少數(shù)人支付能力極強(qiáng)，這實(shí)際上是中國的居民收入分配出了很大的故障,。第二個(gè)問題是土地制度,，中國的土地制度實(shí)際上由地方政府高度壟斷了土地一級市場，這是中國土地價(jià)格不斷上漲的內(nèi)生的機(jī)制,。這兩個(gè)問題是核心問題,，不解決，中國房價(jià)的畸形的狀況就不會得到改變,。
劉戈：房地產(chǎn)登記制度能擠掉所謂的泡沫
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
現(xiàn)在兩會決定我們要做房地產(chǎn)登記制度,，那么有了這樣一個(gè)制度，就能真正的讓那些把房子空置的人,，讓他們把這個(gè)房子騰出來賣掉,，如果這種需求降低了的話，那么就有更多有自住需求的人,，在房價(jià)下跌的時(shí)候能夠買入,。那么這樣的話，所謂的泡沫就會被擠掉,。那么在這個(gè)體系建立起來以后,，怎么樣有一個(gè)穩(wěn)定的稅收政策，能夠把房地產(chǎn)調(diào)控的決心通過法律的形式,、通過稅收的方式把它確定下來。而不是用一些臨時(shí)性的方式,。因?yàn)榕R時(shí)性的方式會產(chǎn)生很強(qiáng)的不確定性,，所以大家心態(tài)總是起起伏伏，今天相信房價(jià)會下跌,，明天相信房價(jià)還會上漲,，這樣就不可能有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。
霍德明：不能讓房地產(chǎn)的泡沫挾持了其他的政策
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
一個(gè)穩(wěn)定而健康的房地產(chǎn)市場是任何一個(gè)國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中間非常重要一個(gè)環(huán)節(jié),，而我們國家在未來五到十年,，甚至更長時(shí)間里推動(dòng)城鎮(zhèn)化，所以千萬不可以因?yàn)榉康禺a(chǎn)的泡沫,，而挾持了其他的政策,，這點(diǎn)是很可怕的。