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| 宋立新 |
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| 楊偉民 |
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| 張玉良 |
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| 倪虹 |
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| 任興洲 |
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| 羅康瑞 |
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| 胡存智 |
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| 萊斯利 |
進(jìn)入2013年以來(lái),，隨著上一階段調(diào)控政策影響力的弱化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長(zhǎng),，并再次引起多方討論,，“泡沫論”、“供需論”不絕于耳,。在“國(guó)五條”調(diào)控新政出臺(tái)后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì),，房?jī)r(jià)的走勢(shì)又怎樣，究竟是什么在支撐著房?jī)r(jià)的高漲,，造成這種現(xiàn)象的原因是什么……對(duì)此，多位相關(guān)人士在由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國(guó)發(fā)展高層論壇2013年會(huì)”進(jìn)行了討論,。
投資性需求造成“供不應(yīng)求”
對(duì)于是否因土地的供給不足而造成了高房?jī)r(jià),，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智表示，我國(guó)近年來(lái)土地供應(yīng)量對(duì)滿(mǎn)足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的,，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求的主要原因是投資性需求高漲,。
胡存智指出，從近八年我國(guó)住房用地供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看,，如果按照容積率1.5計(jì)算,，可以建出的住房面積達(dá)到84.36億平方米，如果按照人均30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,，可以滿(mǎn)足2.82億新增城市人口的住房需求,。但值得注意的是，同期進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口只有1.67億人,，雖然有地區(qū)間的差異性,、房屋套型的變化等方面的問(wèn)題，但總的看來(lái)供地充分,。
對(duì)此,，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞表示，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高房?jī)r(jià)有可能有一部分是政府的不確定行為造成的,，比如說(shuō)土地供給的計(jì)劃能否早一些透露,，包括銀行貸款的政策能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定。
羅康瑞指出,，過(guò)去國(guó)內(nèi)在供地指引等方面做得不足,。在住房以及土地的供應(yīng)方面，應(yīng)更透明化,，更加明晰,。在土地供應(yīng)量、供應(yīng)地區(qū),、土地用途等方面,，給出清晰的導(dǎo)向，使消費(fèi)者了解未來(lái)的供應(yīng)情況,，這樣就不會(huì)沒(méi)有方向地亂買(mǎi)房產(chǎn),，也不會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。
胡存智對(duì)此表示,，現(xiàn)階段我國(guó)已實(shí)行公開(kāi)透明的土地供應(yīng)引導(dǎo),。例如國(guó)土部規(guī)定地方必須在3月份最遲4月份公布全年供地計(jì)劃,，并標(biāo)明供地用途等。因此,，大家可以參考供應(yīng)計(jì)劃以考慮各項(xiàng)投資計(jì)劃,，起引導(dǎo)性作用。特別是2013年土地供應(yīng)方面,，要與前五年土地供應(yīng)保持均衡,，這意味著，如果低于這個(gè)平均值,、供應(yīng)減少要盡量保證達(dá)到這個(gè)平均值,，如果高于這個(gè)平均值，則需要適當(dāng)?shù)氖湛s數(shù)量,，以維護(hù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定,。
但是，為什么供過(guò)于求的土地供應(yīng)量,，表現(xiàn)出來(lái)的情況卻是供不應(yīng)求,？胡存智指出，我們有足夠的數(shù)據(jù)證明,，之前的供應(yīng)對(duì)滿(mǎn)足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的,，如果按照每年的城市化率進(jìn)城的人口量來(lái)說(shuō)，每年的土地供應(yīng)量是供過(guò)于求的,。
“主要原因還是在于投資性需求過(guò)于旺盛,，在居住需求已經(jīng)得到滿(mǎn)足的情況下，投資性需求覺(jué)得供不應(yīng)求,，因此表現(xiàn)為供不應(yīng)求,。”胡存智指出,，投資性需求是我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因,。
《英才》雜志社社長(zhǎng)宋立新總結(jié)道，現(xiàn)階段并不是剛需問(wèn)題,，而是剛需的集中和投資的驅(qū)動(dòng)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲,。另外，從用地方面,，雖然供給充足,，但也有部分囤地現(xiàn)象。
胡存智表示,，的確有部分開(kāi)發(fā)商會(huì)囤地,，但這并不是主流。因?yàn)�,，土地與資金,，只有流動(dòng)才能增值,，因此，不會(huì)有人主動(dòng)惡意囤地,。
“所以今年土地供應(yīng)中有三條要求,，一是增加增量，二要盡快釋放存量,，三是盤(pán)活閑置土地,。”胡存智表示,，國(guó)土部建立了大企業(yè)大地塊盡快開(kāi)工建設(shè)向市場(chǎng)提供的監(jiān)察制度,，使已經(jīng)拿到手的地盡快釋放,，另外對(duì)于多年閑置土地制定政策,，盡早開(kāi)工。
胡存智同時(shí)指出,，國(guó)土部正在對(duì)廣東,、重慶等地進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行試點(diǎn)，使集體土地能夠在產(chǎn)權(quán)建設(shè)以及流轉(zhuǎn)規(guī)則上逐步建立起規(guī)矩,，逐步實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán),、同地同價(jià)”，彌補(bǔ)土地市場(chǎng)供應(yīng),。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變
“2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)前低,、中升、后翹的趨勢(shì)”,。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示,，中國(guó)住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)應(yīng)從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變,。
任興洲表示,，國(guó)研中心根據(jù)第六次(2010)人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，到2010年這些年來(lái)積累存量住房全中國(guó)是179億平方米,，2.2億套的住房,，從總量而言，按照2010年的常住人口的家庭戶(hù)來(lái)算,，達(dá)到了戶(hù)均1.02套住房,，但從成套住房來(lái)看，包括廁所廚房的是戶(hù)均0.73套,。
“這樣的情況到2015年‘十二五’以后,，戶(hù)均城鎮(zhèn)家庭戶(hù)會(huì)達(dá)到1.08套，全世界的經(jīng)驗(yàn)達(dá)到這樣的水平以后,，住房市場(chǎng)的峰值就到來(lái)了,，該往下走了,。這是從中國(guó)現(xiàn)在的整體情況來(lái)考慮�,！比闻d洲說(shuō),。
“這說(shuō)明我國(guó)已有大量存量房，中國(guó)住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去,�,！比闻d洲指出，下一步我國(guó)房地產(chǎn)除了不斷建房子的數(shù)量型發(fā)展以外,，更重要的是要向提高質(zhì)量發(fā)展,。例如，應(yīng)該從一線(xiàn)和二三線(xiàn)城市的結(jié)構(gòu)的問(wèn)題角度看中國(guó)市場(chǎng)整體的存量和未來(lái)的發(fā)展,。
對(duì)此,，高富諾集團(tuán)董事長(zhǎng)萊斯利·諾克斯表示，現(xiàn)階段中國(guó)面臨的挑戰(zhàn)是如何保證建筑質(zhì)量,，讓建筑物可以長(zhǎng)期存在,。
萊斯利指出，房地產(chǎn)行業(yè)的確具有較高吸引力,，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是長(zhǎng)期的市場(chǎng),，因此，我們不能僅根據(jù)當(dāng)前的短期趨勢(shì)做出建房決定,，而是參照可持續(xù)的發(fā)展模式,，在宜居、適合發(fā)展的城市進(jìn)行發(fā)展,。另一方面,，我們?cè)跐M(mǎn)足當(dāng)前需求的同時(shí)，還應(yīng)保證質(zhì)量,，讓它可以長(zhǎng)期存在,，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增值和價(jià)值回報(bào)。
“例如國(guó)內(nèi)也有很多人在香港,、東京等地買(mǎi)房,，中國(guó)買(mǎi)家很看重質(zhì)量，他們?cè)诤Ｍ赓I(mǎi)房是買(mǎi)好的房子,，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的保值增值,，我想在國(guó)內(nèi)也是一樣的需求�,！比R斯利說(shuō),。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的后“調(diào)控時(shí)代”
利用金融政策針對(duì)性調(diào)控
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，任興洲指出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化,�,！叭绻f(shuō)十年前各個(gè)地方都缺房子的話(huà)，到現(xiàn)在為止,，一線(xiàn),、二線(xiàn)和三四線(xiàn)的城市出現(xiàn)了分化的狀況，北上廣深可能還缺房子,，但是有一些三四線(xiàn)的城市并不缺房子了,。”
任興洲表示,，未來(lái)可能會(huì)有更多鄂爾多斯,、溫州逐步暴露出來(lái)。因此,，在調(diào)控政策方面,，應(yīng)考慮中國(guó)現(xiàn)在的狀況�,！耙痪�(xiàn)城市有它的問(wèn)題和特殊性,，三四線(xiàn)城市有它的問(wèn)題,，調(diào)控需要更加的細(xì)致,，一刀切措施可能不太適合了。我們應(yīng)該有針對(duì)性地去進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控和所謂的社會(huì)管理,�,！�
對(duì)于“國(guó)五條”后的市場(chǎng)軌跡，任興洲指出,，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要取決于調(diào)控政策和金融政策兩大因素,。“在‘國(guó)五條’及‘細(xì)則出臺(tái)’出臺(tái)后,，3月二手房市場(chǎng)交易量井噴,，因此，未來(lái)市場(chǎng)將和各地實(shí)施細(xì)則有關(guān),，二手房交易量或會(huì)直線(xiàn)萎縮,，直至影響新房交易�,！�
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的除調(diào)控政策外,，便是金融政策。貨幣發(fā)行量以及貸款的松緊與優(yōu)惠程度決定著市場(chǎng)走勢(shì),。如果今年貨幣量寬松,，信貸放寬，再加上政策較為優(yōu)惠，即使限購(gòu)等調(diào)控政策趨嚴(yán),，房?jī)r(jià)也將繼續(xù)上行,。但如果信貸收緊，特別是二套房以上的信貸政策收緊,，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響,。“在我們研究中發(fā)現(xiàn),，金融政策對(duì)家庭住房購(gòu)買(mǎi)力影響最大,，因此，在金融政策變化時(shí),，應(yīng)采取對(duì)沖式方式,，例如一面降低利率，另一面就應(yīng)提高首付,，這樣進(jìn)行對(duì)沖,，不至于金融政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大的影響�,！�
強(qiáng)調(diào)差異性,、降低稅負(fù)
“現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲比較快的地區(qū)，只是一線(xiàn)城市和部分省會(huì)城市,，全國(guó)絕大部分城市市場(chǎng)比較平穩(wěn),。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示,，我們必須注意到,，在加速城市化階段，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)促使至少在未來(lái)十年市場(chǎng)會(huì)有較大空間,。但是,，由于一線(xiàn)城市和部分省會(huì)城市人口短時(shí)間集聚，導(dǎo)致大城市病等綜合性問(wèn)題,。
與此同時(shí),，在城鎮(zhèn)化的背景下，我國(guó)一線(xiàn)城市較強(qiáng)物產(chǎn)增值驅(qū)動(dòng)的存在,，是整體形成的,，這也是造成一線(xiàn)房?jī)r(jià)不斷高漲的主要原因。
因此,，在未來(lái)調(diào)控過(guò)程中,，應(yīng)強(qiáng)調(diào)更大的差異性，從人口導(dǎo)入,、導(dǎo)出流向,、聚集度等方面決定是否需要限制,。而對(duì)特大型城市應(yīng)合理規(guī)劃城市布局，控制房?jī)r(jià),，另外應(yīng)減輕交易環(huán)節(jié)的綜合稅負(fù),。“稅收在開(kāi)發(fā)企業(yè)中,，占房?jī)r(jià)20%左右,，因此，在供不應(yīng)求的城市,，客觀(guān)上負(fù)擔(dān)會(huì)轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者,，再加上土地供應(yīng)中的稅負(fù)，負(fù)擔(dān)則更重,�,！睆堄窳颊f(shuō)。
除此之外,，在國(guó)際金融政策大環(huán)境下,，應(yīng)加強(qiáng)貨幣的供應(yīng)量和國(guó)內(nèi)的綜合作用。
應(yīng)從第三套房開(kāi)始征不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅
胡存智指出,，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在保證充足供應(yīng)量的前提下,，調(diào)控政策應(yīng)適時(shí)將行政手段轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)手段�,！靶姓侄握{(diào)控雖然顯效快,，但是副作用也大，執(zhí)行起來(lái)是有困難的,�,！�
“調(diào)控應(yīng)有精確的針對(duì)性,�,！焙嬷钦J(rèn)為，房地產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立的,，或者是相對(duì)隔離的區(qū)域性市場(chǎng),，不同的城市間差別較大，例如房?jī)r(jià),、住房供應(yīng)量,、保障房數(shù)量等方面均有較大差異，因此調(diào)控政策要有差別化,，具有精確的針對(duì)性,。“就像我說(shuō)的,，一些三四線(xiàn)城市可能還要培養(yǎng),、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線(xiàn)城市可能過(guò)熱，必須抑制,�,！�
除此之外，胡存智表示,，應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)稅收,，把投資、投機(jī)性需求引導(dǎo)到兩套房之內(nèi),，從而使第三套房及以上的房子失去過(guò)多的投資價(jià)值,，利用保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅使現(xiàn)在供不應(yīng)求的局面能夠得到扭轉(zhuǎn)，使大量的存量房,，逐步進(jìn)入到供應(yīng)環(huán)節(jié),，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，這樣的市場(chǎng)是穩(wěn)定且可持續(xù)發(fā)展的,。
“在稅收環(huán)節(jié)上,，國(guó)土部門(mén)認(rèn)為在減少流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加兩套房以上的保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上,，把相關(guān)資金用于首次置業(yè)或租賃房屋人員,，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在行政手段管理外，也能健康有序的發(fā)展,�,！焙嬷钦f(shuō)。
營(yíng)造具有歸屬感的保障房社區(qū)
萊斯利表示,，在中國(guó)有20%到25%的住房是經(jīng)濟(jì)適用房,。因此，應(yīng)在保證房屋質(zhì)量的前提下,，鼓勵(lì)不同城市的經(jīng)適房擁有者進(jìn)行自由交換,，加大流動(dòng)性。
另外,，應(yīng)同時(shí)營(yíng)造一種歸屬感和社區(qū)感,，“如果這一點(diǎn)可以做得很好的話(huà)，就可以使人們?cè)趽碛形飿I(yè)之后,，不僅是可以住房,，即使在當(dāng)?shù)刈夥康娜艘矔?huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感，這樣可以降低犯罪率,，降低反社會(huì)行為發(fā)生的幾率,，使人們認(rèn)識(shí)到不一定非要買(mǎi)房才能有這種感受�,！比R斯利說(shuō),。