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| 宋立新 |
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| 楊偉民 |
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| 張玉良 |
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| 倪虹 |
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| 任興洲 |
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| 羅康瑞 |
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| 胡存智 |
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| 萊斯利 |
進(jìn)入2013年以來，隨著上一階段調(diào)控政策影響力的弱化,，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長,，并再次引起多方討論，“泡沫論”,、“供需論”不絕于耳,。在“國五條”調(diào)控新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì),，房價(jià)的走勢(shì)又怎樣,，究竟是什么在支撐著房價(jià)的高漲，造成這種現(xiàn)象的原因是什么……對(duì)此,，多位相關(guān)人士在由國務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國發(fā)展高層論壇2013年會(huì)”進(jìn)行了討論,。
投資性需求造成“供不應(yīng)求”
對(duì)于是否因土地的供給不足而造成了高房價(jià)，國土資源部副部長胡存智表示,，我國近年來土地供應(yīng)量對(duì)滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的,，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求的主要原因是投資性需求高漲。
胡存智指出,，從近八年我國住房用地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看,，如果按照容積率1.5計(jì)算，可以建出的住房面積達(dá)到84.36億平方米,，如果按照人均30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,，可以滿足2.82億新增城市人口的住房需求。但值得注意的是,，同期進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口只有1.67億人,，雖然有地區(qū)間的差異性、房屋套型的變化等方面的問題,，但總的看來供地充分,。
對(duì)此，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞表示,，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)業(yè)的高房價(jià)有可能有一部分是政府的不確定行為造成的,，比如說土地供給的計(jì)劃能否早一些透露，包括銀行貸款的政策能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定,。
羅康瑞指出,，過去國內(nèi)在供地指引等方面做得不足,。在住房以及土地的供應(yīng)方面，應(yīng)更透明化,，更加明晰,。在土地供應(yīng)量、供應(yīng)地區(qū),、土地用途等方面,，給出清晰的導(dǎo)向，使消費(fèi)者了解未來的供應(yīng)情況,，這樣就不會(huì)沒有方向地亂買房產(chǎn),，也不會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。
胡存智對(duì)此表示,，現(xiàn)階段我國已實(shí)行公開透明的土地供應(yīng)引導(dǎo),。例如國土部規(guī)定地方必須在3月份最遲4月份公布全年供地計(jì)劃，并標(biāo)明供地用途等,。因此,，大家可以參考供應(yīng)計(jì)劃以考慮各項(xiàng)投資計(jì)劃，起引導(dǎo)性作用,。特別是2013年土地供應(yīng)方面,，要與前五年土地供應(yīng)保持均衡，這意味著,，如果低于這個(gè)平均值,、供應(yīng)減少要盡量保證達(dá)到這個(gè)平均值,，如果高于這個(gè)平均值,，則需要適當(dāng)?shù)氖湛s數(shù)量，以維護(hù)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定,。
但是,，為什么供過于求的土地供應(yīng)量，表現(xiàn)出來的情況卻是供不應(yīng)求,？胡存智指出,，我們有足夠的數(shù)據(jù)證明，之前的供應(yīng)對(duì)滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的,，如果按照每年的城市化率進(jìn)城的人口量來說,，每年的土地供應(yīng)量是供過于求的。
“主要原因還是在于投資性需求過于旺盛,，在居住需求已經(jīng)得到滿足的情況下,，投資性需求覺得供不應(yīng)求，因此表現(xiàn)為供不應(yīng)求,�,！焙嬷侵赋�,，投資性需求是我國房價(jià)上漲的主要原因。
《英才》雜志社社長宋立新總結(jié)道,，現(xiàn)階段并不是剛需問題,，而是剛需的集中和投資的驅(qū)動(dòng)推動(dòng)了房價(jià)的上漲。另外,，從用地方面,，雖然供給充足，但也有部分囤地現(xiàn)象,。
胡存智表示,，的確有部分開發(fā)商會(huì)囤地，但這并不是主流,。因?yàn)�,，土地與資金，只有流動(dòng)才能增值,，因此,，不會(huì)有人主動(dòng)惡意囤地。
“所以今年土地供應(yīng)中有三條要求,，一是增加增量,，二要盡快釋放存量，三是盤活閑置土地,�,！焙嬷潜硎荆瑖敛拷⒘舜笃髽I(yè)大地塊盡快開工建設(shè)向市場(chǎng)提供的監(jiān)察制度,，使已經(jīng)拿到手的地盡快釋放,，另外對(duì)于多年閑置土地制定政策，盡早開工,。
胡存智同時(shí)指出,，國土部正在對(duì)廣東、重慶等地進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行試點(diǎn),，使集體土地能夠在產(chǎn)權(quán)建設(shè)以及流轉(zhuǎn)規(guī)則上逐步建立起規(guī)矩,，逐步實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)、同地同價(jià)”,，彌補(bǔ)土地市場(chǎng)供應(yīng),。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變
“2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)前低、中升,、后翹的趨勢(shì)”,。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示，中國住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過去,，未來應(yīng)從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變,。
任興洲表示,，國研中心根據(jù)第六次(2010)人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，到2010年這些年來積累存量住房全中國是179億平方米,，2.2億套的住房,，從總量而言，按照2010年的常住人口的家庭戶來算,，達(dá)到了戶均1.02套住房,，但從成套住房來看，包括廁所廚房的是戶均0.73套,。
“這樣的情況到2015年‘十二五’以后,，戶均城鎮(zhèn)家庭戶會(huì)達(dá)到1.08套，全世界的經(jīng)驗(yàn)達(dá)到這樣的水平以后,，住房市場(chǎng)的峰值就到來了,，該往下走了。這是從中國現(xiàn)在的整體情況來考慮,�,！比闻d洲說。
“這說明我國已有大量存量房,，中國住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過去,。”任興洲指出,，下一步我國房地產(chǎn)除了不斷建房子的數(shù)量型發(fā)展以外,，更重要的是要向提高質(zhì)量發(fā)展。例如,，應(yīng)該從一線和二三線城市的結(jié)構(gòu)的問題角度看中國市場(chǎng)整體的存量和未來的發(fā)展,。
對(duì)此，高富諾集團(tuán)董事長萊斯利·諾克斯表示,，現(xiàn)階段中國面臨的挑戰(zhàn)是如何保證建筑質(zhì)量,，讓建筑物可以長期存在,。
萊斯利指出,，房地產(chǎn)行業(yè)的確具有較高吸引力，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是長期的市場(chǎng),，因此,，我們不能僅根據(jù)當(dāng)前的短期趨勢(shì)做出建房決定，而是參照可持續(xù)的發(fā)展模式,，在宜居,、適合發(fā)展的城市進(jìn)行發(fā)展。另一方面,，我們?cè)跐M足當(dāng)前需求的同時(shí),，還應(yīng)保證質(zhì)量,，讓它可以長期存在，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增值和價(jià)值回報(bào),。
“例如國內(nèi)也有很多人在香港,、東京等地買房，中國買家很看重質(zhì)量,，他們?cè)诤Ｍ赓I房是買好的房子,，以實(shí)現(xiàn)長期的保值增值，我想在國內(nèi)也是一樣的需求,�,！比R斯利說。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的后“調(diào)控時(shí)代”
利用金融政策針對(duì)性調(diào)控
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，任興洲指出,，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化�,！叭绻f十年前各個(gè)地方都缺房子的話,，到現(xiàn)在為止，一線,、二線和三四線的城市出現(xiàn)了分化的狀況,，北上廣深可能還缺房子，但是有一些三四線的城市并不缺房子了,�,！�
任興洲表示，未來可能會(huì)有更多鄂爾多斯,、溫州逐步暴露出來,。因此，在調(diào)控政策方面,，應(yīng)考慮中國現(xiàn)在的狀況,。“一線城市有它的問題和特殊性,，三四線城市有它的問題,，調(diào)控需要更加的細(xì)致，一刀切措施可能不太適合了,。我們應(yīng)該有針對(duì)性地去進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控和所謂的社會(huì)管理,。”
對(duì)于“國五條”后的市場(chǎng)軌跡,，任興洲指出,，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要取決于調(diào)控政策和金融政策兩大因素�,！霸凇畤鍡l’及‘細(xì)則出臺(tái)’出臺(tái)后,，3月二手房市場(chǎng)交易量井噴,，因此，未來市場(chǎng)將和各地實(shí)施細(xì)則有關(guān),，二手房交易量或會(huì)直線萎縮,，直至影響新房交易�,！�
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的除調(diào)控政策外,，便是金融政策。貨幣發(fā)行量以及貸款的松緊與優(yōu)惠程度決定著市場(chǎng)走勢(shì),。如果今年貨幣量寬松,，信貸放寬，再加上政策較為優(yōu)惠,，即使限購等調(diào)控政策趨嚴(yán),，房價(jià)也將繼續(xù)上行。但如果信貸收緊,，特別是二套房以上的信貸政策收緊,，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響�,！霸谖覀冄芯恐邪l(fā)現(xiàn),，金融政策對(duì)家庭住房購買力影響最大，因此,，在金融政策變化時(shí),，應(yīng)采取對(duì)沖式方式，例如一面降低利率,，另一面就應(yīng)提高首付,，這樣進(jìn)行對(duì)沖，不至于金融政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過大的影響,�,！�
強(qiáng)調(diào)差異性、降低稅負(fù)
“現(xiàn)階段房價(jià)上漲比較快的地區(qū),，只是一線城市和部分省會(huì)城市,，全國絕大部分城市市場(chǎng)比較平穩(wěn)�,！本G地集團(tuán)董事長張玉良表示,，我們必須注意到，在加速城市化階段,，經(jīng)濟(jì)快速增長促使至少在未來十年市場(chǎng)會(huì)有較大空間。但是,，由于一線城市和部分省會(huì)城市人口短時(shí)間集聚,，導(dǎo)致大城市病等綜合性問題,。
與此同時(shí)，在城鎮(zhèn)化的背景下,，我國一線城市較強(qiáng)物產(chǎn)增值驅(qū)動(dòng)的存在,，是整體形成的，這也是造成一線房價(jià)不斷高漲的主要原因,。
因此,，在未來調(diào)控過程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)更大的差異性,，從人口導(dǎo)入,、導(dǎo)出流向、聚集度等方面決定是否需要限制,。而對(duì)特大型城市應(yīng)合理規(guī)劃城市布局,，控制房價(jià)，另外應(yīng)減輕交易環(huán)節(jié)的綜合稅負(fù),�,！岸愂赵陂_發(fā)企業(yè)中，占房價(jià)20%左右,，因此,，在供不應(yīng)求的城市，客觀上負(fù)擔(dān)會(huì)轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者,，再加上土地供應(yīng)中的稅負(fù),，負(fù)擔(dān)則更重�,！睆堄窳颊f,。
除此之外，在國際金融政策大環(huán)境下,，應(yīng)加強(qiáng)貨幣的供應(yīng)量和國內(nèi)的綜合作用,。
應(yīng)從第三套房開始征不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅
胡存智指出，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)在保證充足供應(yīng)量的前提下,，調(diào)控政策應(yīng)適時(shí)將行政手段轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)手段,。“行政手段調(diào)控雖然顯效快,，但是副作用也大,，執(zhí)行起來是有困難的�,！�
“調(diào)控應(yīng)有精確的針對(duì)性,。”胡存智認(rèn)為，房地產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立的,，或者是相對(duì)隔離的區(qū)域性市場(chǎng),，不同的城市間差別較大，例如房價(jià),、住房供應(yīng)量,、保障房數(shù)量等方面均有較大差異，因此調(diào)控政策要有差別化,，具有精確的針對(duì)性,。“就像我說的,，一些三四線城市可能還要培養(yǎng),、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市可能過熱,，必須抑制,。”
除此之外,，胡存智表示,，應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)稅收，把投資,、投機(jī)性需求引導(dǎo)到兩套房之內(nèi),，從而使第三套房及以上的房子失去過多的投資價(jià)值，利用保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅使現(xiàn)在供不應(yīng)求的局面能夠得到扭轉(zhuǎn),，使大量的存量房,，逐步進(jìn)入到供應(yīng)環(huán)節(jié)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量,，這樣的市場(chǎng)是穩(wěn)定且可持續(xù)發(fā)展的,。
“在稅收環(huán)節(jié)上，國土部門認(rèn)為在減少流通環(huán)節(jié)稅費(fèi),，增加兩套房以上的保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上,，把相關(guān)資金用于首次置業(yè)或租賃房屋人員，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在行政手段管理外,，也能健康有序的發(fā)展,。”胡存智說,。
營造具有歸屬感的保障房社區(qū)
萊斯利表示,，在中國有20%到25%的住房是經(jīng)濟(jì)適用房。因此,，應(yīng)在保證房屋質(zhì)量的前提下,，鼓勵(lì)不同城市的經(jīng)適房擁有者進(jìn)行自由交換,，加大流動(dòng)性。
另外,，應(yīng)同時(shí)營造一種歸屬感和社區(qū)感,，“如果這一點(diǎn)可以做得很好的話,，就可以使人們?cè)趽碛形飿I(yè)之后,，不僅是可以住房，即使在當(dāng)?shù)刈夥康娜艘矔?huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感,，這樣可以降低犯罪率,，降低反社會(huì)行為發(fā)生的幾率，使人們認(rèn)識(shí)到不一定非要買房才能有這種感受,�,！比R斯利說。