自2003年以來,，中國政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，但房價仍成為近年來國人糾心的話題,。因此，如何調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)政策,，讓房價軟著陸,，是新一屆政府必須直面的難題，也是非常值得探討和關(guān)注的“中國夢”,。
控制房價,，從供求關(guān)系的角度看，可以運用的手段無非是兩種,，一是抑制需求,，二是擴大供給。不少人建議通過擴大供給來平抑房價,，認為其比用行政手段(如限購政策)更合理有效,。但市場化手段的擴大供給，看似對調(diào)控房價的效果會十分明顯,，但同時可能會助推未來房地產(chǎn)泡沫的加速破滅,，給經(jīng)濟社會留下更多的后遺癥。
首先,，擴大供給意味著有更多的城鎮(zhèn)土地(稀缺資源)要變?yōu)樽≌玫�,。其次,，中國最大的問題是房屋空置率過高,，擴大居民商品房的供給,，勢必導(dǎo)致未來供求缺口進一步擴大,。第三,，擴大住宅用地和住宅供給意味著銀行等金融部門給房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模和占比都會增加，加劇潛在金融危機的嚴重性,。
筆者認為,，抑制需求比擴大供給更合理,。從通過抑制需求來控制房價的政策效應(yīng)看,，雖然政策的執(zhí)行難度較大,，且控制房價的短期效果也不明顯,，但對于抑制投機和投資性需求還是有效的,。而且,，由于土地是不可再生資源,，擴大供給勢必消耗珍貴資源，而抑制需求則不會,。不過,，筆者提醒,，擴大供給抑制需求須另辟蹊徑,。
中國房地產(chǎn)已形成規(guī)模龐大的市場，應(yīng)規(guī)范起來,，借鑒證券市場,，推行“公開、公正,、公平”的三公原則,，即商品房持有和交易的信息需要在一定范圍內(nèi)的公開，交易過程要公正,，獲得商品房的方式和價格要公平,。其中公開透明是最重要的。而要實現(xiàn)公開透明,，首先要實現(xiàn)房產(chǎn)信息的全國聯(lián)網(wǎng),，這在技術(shù)上并不難做到。
一旦實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng),，就可以對涉嫌違規(guī)購房者進行查處：這就如過往監(jiān)管部門對股市進行清理整頓一樣,，如對借用他人身份證開戶交易或用“拖拉機賬戶”交易等行為，一律予以清理和終止,；對于涉嫌內(nèi)幕交易的行為,，不僅要沒收非法所得，而且要予以懲罰,。對比來看,，房地產(chǎn)市場似乎鮮有打擊內(nèi)幕交易的案例。比如，影響地價和房價有諸多因素,，其中城市的道路交通規(guī)劃和拆遷規(guī)劃等都是重要因素,。
假如全國房地產(chǎn)信息可以實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，可以形成三大功能：樓市調(diào)控,、房產(chǎn)稅征收和反腐敗,。與住建部等政府部門聯(lián)網(wǎng)，可有利于房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺更加精準化,；與各級稅務(wù)部門聯(lián)網(wǎng),，可以有利于房產(chǎn)稅的執(zhí)行；與各級紀檢部門聯(lián)網(wǎng),，可以提升反腐效率,。
同時，筆者認為,，存量調(diào)控比增量調(diào)控更奏效,。近期擬推出的“對房產(chǎn)交易征收20%的所得稅”，筆者認為不妥：在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)應(yīng)減免稅,，一可降低交易成本從而降房價,，二可盤活存量市場，而在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)應(yīng)征房產(chǎn)稅,，起征點略高些,，累進征稅，嚴打房叔,。如今的政策恰好反了,。而房產(chǎn)稅的開征，是通過提高房產(chǎn)保有成本來優(yōu)化房地產(chǎn)資源合理配置的,，關(guān)鍵是如何制定合理的起征點,。若開征，必須是針對中國居民房產(chǎn)總額占比最大的前10%至20%的群體,，而非中低財富階層,。
筆者認為，既然政策的著力點是在抑制需求而非擴大供給,；是在提高市場的透明度、優(yōu)化房產(chǎn)資源配置,，而非擾亂市場秩序,；是在縮小財富差距，而非擴大差距,；那么,，房產(chǎn)價格經(jīng)歷大幅震蕩之后回歸理性的概率還是比較大的。即便出現(xiàn)暴跌,，總比用擴大供給的手段引發(fā)暴跌的結(jié)局要好,，且存量調(diào)控政策奏效之后,，還留有后手，可以通過刺激需求等方式來穩(wěn)定房價,。