以“炒房團”而著稱的溫州樓市被認為是全國樓市重要的風向標，不過隨著炒房客的撤離,，溫州樓市開始了“高臺跳水”,。根據國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據，今年1月份和2月份,，在70個大中城市當中溫州新建商品住宅分別同比下降了10.8%,，繼續(xù)領跌全國，部分豪宅的房價和幾年前相比接近了“腰斬”的水平,。那么曾經火爆一時的溫州樓市為什么會遭遇寒冬,？溫州房價持續(xù)下跌僅僅是一個個案，還是具有指標意義,？它能夠給中國的房地產市場帶來什么樣的信號,？央視財經頻道主持人陳偉鴻和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論,。
炒房客撤離,，70個大中城市僅溫州房價下跌。溫州房價大跌的真實原因究竟是什么,？溫州樓市直線回落僅僅是一個個案嗎,？
2月,，新建住宅價格指數(shù)與去年同比價格來看，溫州房價降幅在10個百分點,，而位居跌幅的首位,。說起房價，去年年底,，本臺記者在溫州調查時房價就在走低,。
出租車司機：在湯家橋和甌海大道那個路口，香緹半島還有京都城炒起來4萬多5萬一個平方,，2008,、9年是7、8萬,，最高是8萬,。
記者：那這個價格有人買嗎？
出租車司機：都是他們自己炒起來的�,，F(xiàn)在2萬5也沒人要,。
在南郊的甌海大道，香緹半島的保安告訴記者,，香緹半島南北的兩個區(qū)域的樓盤都已賣光,，售樓部門也已經關門了。
香緹半島樓盤 保安：價格北區(qū)是2萬7,，那邊(南區(qū))3萬左右,，南區(qū)的環(huán)境比較好，所以價格就稍微高一些,，最初北區(qū)達到4-5萬,，南區(qū)那邊6-8萬。現(xiàn)在降了一半都多了,。
房產中介經紀人：它是炒客炒起來的,，現(xiàn)在沒有炒客了。
日前,，記者采訪到了在溫州做投資得何先生,，他手上掌握著老家許多華僑朋友的資金，以往這筆龐大的資金主要用來投資房產,，由于大量的民間資本入市,，房價越炒越高，短短地三四年時間,，溫州的房價就竄到了每平米5,，6萬元，甚至7，8萬元的高價,，何先生的投資方向也跟著發(fā)生了變化,。
溫州投資人：后來到溫州之后，感覺到市場上好像有點不對勁,，大家多在炒房,，大家多在借高利貸，然后我們的投資方向就到了那邊,。
溫州大學房地產研究所的數(shù)據顯示,，2007年到2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從9787元每平方米,，一路上漲到34674元每平方米,，5年當中足足漲了3.5倍。
陳鴻(溫州大學房地產研究所研究員)：沒有民間資本的這種逐利,，沒有民間資本的這種大量的資金流入,，它不可能使得這個房地產價格在一夜之間從過去的一萬多，就直接(上)到了三萬,。
周德文(溫州管理科學研究院院長)：最瘋狂的時候,，確實房價一個月漲一萬都有。
日前,，國家發(fā)改委副主任朱之鑫表示,，房地產牽扯到老百姓的切身利益，保證生存性需求是第一位的,。
朱之鑫(國家發(fā)改委副主任)：要保障好的首先是生存性需求，最大要保障好我們低收入者的住房需求,，而其他的,，逐漸還是要求市場來做這件事情，至于有無泡沫現(xiàn)象,，我覺得恐怕要很好地進行分析和研究,，我很難用一句話來答是還是不是。
劉戈：溫州樓市既有量的泡沫 又有價值泡沫
《央視財經評論》評論員：溫州應該說是投資投機型房產的一個代表城市,，由于它在過去的幾年當中一直這個特征特別明顯,，全世界的溫州人可能都覺得要在自己的家鄉(xiāng)需要有一套房子，或者需要有幾套房子,，或者認為它是一個價格洼地,，所以在幾年的時間里，把這個地方房地產價格從一個縣城的價格炒到了比北京,，上海還高的價格,，現(xiàn)在開始水落石出。
溫州是既有量的泡沫，又有價值泡沫,，它們同時出現(xiàn),。比如像北京，上海的城中心區(qū)的房價非常的高,，然后出去10公里,，20公里價格就下降的很厲害，但是你在溫州,，它甚至在很多的縣里面,，它的房價和主城區(qū)的價格也差不了太多，那在這樣的一個情況下,，它整個區(qū)域里的房價都虛火非常的高,，所以當遇到調控的時候，它的價格就是說原來的那些大家上漲的預期一旦下降,，那么溫州人本身是比較務實的,，所以在能跑的時候就要跑，就出現(xiàn)一些高檔樓盤價格腰斬的情況,。
馬光遠：整體來看 溫州炒作的特征比較明顯
《央視財經評論》評論員：我覺得要看一個地方的房價,，可能兩個信息來源是最準確的。第一個,，你看中介工作人員的忙碌程度,，如果忙的話，你這個市場肯定還是不錯的,。第二個,，你就問出租車司機。我記得我第一次去溫州的時候,，那個時候他們講溫州的房價均價是全國第一,，我大吃一驚，因為我們去看那個城市,，本身這個城市的面貌并不能代表溫州這么多年來的經濟實力,，城市整體感覺還是比較舊的。
整體來講,，它整個的樓盤情況,，他們會告訴你一系列的故事。比如說有一年房地產調控最嚴格的時候,，綠城那個時候在溫州有很多的樓盤,，其中有一個樓盤剛開始的時候開盤價是2萬多，但后來兩年多的時間里提到了8萬,，那個時候好多人在討論,，說這個房地產公司是不是會破產,？是不是會拿項目抵債？但是我看到這個樓盤從2萬到8萬的空間相當大,，你降到5萬以后就可以求活的,，那個樓盤本身事實上也是溫州房地產的一個風向標，也就是說,，我們從那個樓盤里,，從它的購買群體，從整個市場對它的表現(xiàn)來看,，那個泡沫特征已經非常明顯了,。所以我覺得，溫州的房地產到今天,，我們講它的泡沫的話,，那么如果說還有人認為說這個城市沒有泡沫，目前處于一個價值的洼地等等的話,，它是不現(xiàn)實的,，因為整個炒作的特征還是比較明顯。
姜毅：目前高端住宅的成交量很少
溫州平安易居總經理：比起2010年的(價格),，我覺得整體(樓市降幅)都是30%到50%之間,，部分的豪宅可能也會有腰斬的可能性，價格,。(房產證)滿五年的一些條件可能相對穩(wěn)定一點,，就是一些未滿五年多套房的業(yè)主擔心將來的一個稅收征收，可能對于增加他的成本(十分擔憂),，為了防止新政執(zhí)行的情況下產生額外的支出,，所以現(xiàn)在很多業(yè)主都提前交易，可能是對未來不是特別看好的情況下,，現(xiàn)在成交量是比較活躍的,，現(xiàn)在成交的大多數(shù)都是剛需的比較多，然后就是小戶型的普通住宅比較多,，就是超過144(平米)的那種高端住宅,，現(xiàn)在成交很少的,。
馬光遠：溫州樓市供大于求 整個市場下跌的趨勢不可逆轉
《央視財經評論》評論員：事實上,，一個投資市場本身，我們說這個泡沫破裂的標準是什么,？最常用的標準就是30%,，如果說整體的價格向下跌30%，那么有些人認為這已經是一個崩盤的表現(xiàn),。但是溫州的這個投資市場本身可能金融杠桿要低一點,，就是溫州炒房客很多都是婦女軍團，而且婦女軍團是這樣的，我一個人買不起一套房,，咱們三個來,，咱們三個等于是股份合作制，股份合作制買了一套房以后,，明年這個房子漲了以后我們賣掉,，賣掉以后的錢我們來分紅。
目前,，我們看這個房價往上支撐,，可能最多的概念有三個概念。第一個是人流的概念,，也就是人越來越多的地方,，房價是有支撐的；第二個是資源聚集的一個概念,，資源比較集中的地方,，房價是有支撐的；第三個是產業(yè)聚集,。我們如果看這三點的話,，跟溫州本身都是不符合的，也就是它不是人流聚集的地方,，溫州的人是都走向世界各地,。第二點產業(yè)聚集，整體來講它算二三線城市,，一線是算不上的,；那么第三個我們講資源聚集，它更算不上,。在這種情況下,，溫州靠錢堆積起來這么一個市場以后，一旦市場出現(xiàn)風吹草動,，特別是整個房地產市場的基本面出現(xiàn)變化,，我講的基本面指的是什么？供需狀況已經逆轉,，也就是說我們看溫州本身的兩個指標,，第一個是擁有多套住房的比例，溫州在全國是排在前十里面的,；第二個,，房屋目前的存量，我看官方的統(tǒng)計已經超過了160萬平,，這個存量也比較大,，已經是供大于求,，在供大于求的情況下，一旦投資需求在下降,，那么整個市場下跌的趨勢不可逆轉,。
劉戈：溫州有其特殊性 現(xiàn)在一些地級市正在出現(xiàn)類似的情況
《央視財經評論》評論員：從溫州人的投資意識來說，當他覺得以后會漲的時候,，大家會毫不怕風險,，他非常有能夠承擔風險的意識，所以就會投資,。而一旦覺得這個投資以后會打水漂,，那么他會果斷的返倉，就是果斷的把錢拿出來去干別的事情,，所以他是春江水暖鴨先知,，也就是說他對市場的反應是更靈敏。溫州這個城市有它的特殊性,，它的特殊性就是全世界分布著很多的溫州人,，他們會把錢拿回來，可能很多地方不具備這樣的特殊性,。但是共性的地方還是在于,，雖然溫州很富，但是它也是一個貧富差距非常大的地方,，有錢的是一些在全世界各地做生意的,，以及當?shù)氐钠髽I(yè)家，但是大量的群體是本地的一些城市平民,，還有大量的從外地來打工的人,，他們和那些蓋的非常漂亮的房子是沒有關系的，所以這個房子你在這部分有錢人里炒來炒去,，所以當遇到調控的時候,，那么它必然會出現(xiàn)現(xiàn)在這樣一個結果。
現(xiàn)在我不好點名,，就是在很多地方,，本身它城市的人口不夠多，然后它的產業(yè)也不能夠支撐,，那么在這樣很多的一些地級市現(xiàn)在這個情況已經和溫州相類似的這樣一個情況已經不少了,。
馬光遠：溫州民間投資投資房地產的意愿在逐年下降
《央視財經評論》評論員：我覺得還是一個基本面，我們千萬不要用那種比較僥幸的眼光來看目前的一個下跌,，我覺得第一個反應了溫州經濟的基本面,，我們知道從這一輪金融危機到現(xiàn)在,，溫州整個的民間投資,，包括高利貸在內出現(xiàn)了一個大幅度的調整,，溫州本身在轉型，那么實體經濟出現(xiàn)了很大的困難,，那么有一部分急需資金的企業(yè)需要從房地產來擠壓資金,，這對整個房地產市場來講，過去兩年影響是比較大的,；第二點,，每年5月份的時候，我們都會對整個溫州的民間資本本身的投向,，做一個市場調查,，今年我們也做了調查，但是這幾年我們的調查結果是什么,？從2008年到現(xiàn)在,，溫州的民間投資投資房地產的意愿是逐年下降的，去年可以說是2008年以來最低的一年,，今年我相信會創(chuàng)下一個新低,，溫州民間資本的投資意向是非常有意思的，也是一個非常重要的風向標,。
馬光遠：一線城市有支撐的往上漲 沒有支撐的已經到天花板
《央視財經評論》評論員：我們說溫州房價是一個風向標,，它是什么樣的風向標？它事實上是中國相當一部分城市,，本身目前整個房地產的基本面出現(xiàn)大幅度的轉變以后的一個風向標,。比如說現(xiàn)在大家都在講故事，說因為有醫(yī)療資源,、項目資源,、產業(yè)資源以及教育資源等等，那么未來可能還有多少人要進入這個大城市,，我們就經常這樣來說北京,，但是我們反過頭來看溫州有什么？它沒什么,，除了海外的溫州人,，除了錢。這個故事本身講到今天為止,，如果這個故事本身有支撐的話,，那么未來這個地方的房價可能還會溫和上漲，但是如果這個概念講了你自己都不信的話,，那么意味著這個故事不能再講下去了,，這個故事可以劃上句號了。
到今天為止,，這個基本面并不是溫州一個地方有,，而是我們現(xiàn)在看到一些三四線城市,，包括我們看到一些縣級城市本身，完全在很多地方符合溫州的特點,。溫州目前來講還有一個優(yōu)勢,，就是它還是有錢的，民間資本還是比較活躍,，但是一些城市現(xiàn)在是房子多了,，既沒有錢，也沒有人,，人也在流出,，錢也在流出。在這種情況下,，它未來的跌勢我認為比溫州本身還要厲害,，目前以溫州為標志，全國的房地產未來肯定是兩個走勢,，第一個是具有概念支撐的,，這個故事還可以繼續(xù)講下去。有人說北京現(xiàn)在是兩千多萬,，過幾年很快就突破五千萬,，甚至有一個著名的經濟學家講，未來十年以內,，北京,，上海的人口會超過五個億，那么如果是這樣,，那么我想北京的房價30萬都打不住,，非常恐怖,。但是如果說沒有人的進入的話,，房價就是個分化的走勢，一線城市有支撐的往上漲,，沒有支撐的肯定已經到天花板,。
葉檀：房地產市場在急劇分化 溫州不具可比性
《央視財經評論》評論員：溫州其實不算中國一線城市，但是溫州的房價一直是中國一線城市的房價,，其它的一線城市(房價)在上漲,，但是我們看到，這一次從去年到今年,，溫州(房價)沒有同步上漲,，反而在大跌，所以溫州是一個非常特殊的，有自己獨特情況的市場�,，F(xiàn)在房地產市場在急劇地分化,，像溫州這樣此前房地產價格非常高的城市，當它的實體經濟和貨幣鏈條遇到瓶頸的時候,，房地產價格就處于一個下滑，甚至是處于一個半接近崩潰的狀態(tài),，所以溫州的情況可以跟同類的外向型主導的,，現(xiàn)在貨幣鏈條比較緊的城市去相比，但是跟其它的一些大城市,，或者是房價還沒漲的城市它是不具有可比性的,。
馬光遠：未來整個房地產市場的投資行為會發(fā)生很大的變化
《央視財經評論》評論員：我認為預示著未來,，整個房地產市場的投資行為會發(fā)生很大的變化,，也就是說過去10年是房地產投資的一個盛宴。未來隨著制度的調整,，包括房地產轉讓交易稅等等一系列制度的完善,，未來投資于房地產的收益會越來越少，越來越低,，在這種情況下,，大家都會調整一個投資結構，所以我覺得溫州的房價,。