以“炒房團(tuán)”而著稱的溫州樓市被認(rèn)為是全國樓市重要的風(fēng)向標(biāo)，不過隨著炒房客的撤離,，溫州樓市開始了“高臺(tái)跳水”,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1月份和2月份,，在70個(gè)大中城市當(dāng)中溫州新建商品住宅分別同比下降了10.8%,，繼續(xù)領(lǐng)跌全國，部分豪宅的房價(jià)和幾年前相比接近了“腰斬”的水平,。那么曾經(jīng)火爆一時(shí)的溫州樓市為什么會(huì)遭遇寒冬,？溫州房價(jià)持續(xù)下跌僅僅是一個(gè)個(gè)案，還是具有指標(biāo)意義,？它能夠給中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來什么樣的信號(hào),？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論,。
炒房客撤離,，70個(gè)大中城市僅溫州房價(jià)下跌。溫州房價(jià)大跌的真實(shí)原因究竟是什么,？溫州樓市直線回落僅僅是一個(gè)個(gè)案嗎,？
2月，新建住宅價(jià)格指數(shù)與去年同比價(jià)格來看,，溫州房價(jià)降幅在10個(gè)百分點(diǎn),，而位居跌幅的首位。說起房價(jià),，去年年底,，本臺(tái)記者在溫州調(diào)查時(shí)房價(jià)就在走低,。
出租車司機(jī)：在湯家橋和甌海大道那個(gè)路口，香緹半島還有京都城炒起來4萬多5萬一個(gè)平方,，2008,、9年是7、8萬,，最高是8萬,。
記者：那這個(gè)價(jià)格有人買嗎？
出租車司機(jī)：都是他們自己炒起來的�,，F(xiàn)在2萬5也沒人要,。
在南郊的甌海大道，香緹半島的保安告訴記者,，香緹半島南北的兩個(gè)區(qū)域的樓盤都已賣光,，售樓部門也已經(jīng)關(guān)門了。
香緹半島樓盤 保安：價(jià)格北區(qū)是2萬7,，那邊(南區(qū))3萬左右,，南區(qū)的環(huán)境比較好，所以價(jià)格就稍微高一些,，最初北區(qū)達(dá)到4-5萬,，南區(qū)那邊6-8萬。現(xiàn)在降了一半都多了,。
房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人：它是炒客炒起來的,，現(xiàn)在沒有炒客了。
日前,，記者采訪到了在溫州做投資得何先生,，他手上掌握著老家許多華僑朋友的資金，以往這筆龐大的資金主要用來投資房產(chǎn),，由于大量的民間資本入市,，房價(jià)越炒越高，短短地三四年時(shí)間,，溫州的房價(jià)就竄到了每平米5,，6萬元，甚至7,，8萬元的高價(jià),，何先生的投資方向也跟著發(fā)生了變化。
溫州投資人：后來到溫州之后,，感覺到市場(chǎng)上好像有點(diǎn)不對(duì)勁，大家多在炒房,，大家多在借高利貸,，然后我們的投資方向就到了那邊,。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2007年到2011年,，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從9787元每平方米,，一路上漲到34674元每平方米，5年當(dāng)中足足漲了3.5倍,。
陳鴻(溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員)：沒有民間資本的這種逐利,，沒有民間資本的這種大量的資金流入，它不可能使得這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格在一夜之間從過去的一萬多,，就直接(上)到了三萬,。
周德文(溫州管理科學(xué)研究院院長)：最瘋狂的時(shí)候，確實(shí)房價(jià)一個(gè)月漲一萬都有,。
日前,，國家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，房地產(chǎn)牽扯到老百姓的切身利益,，保證生存性需求是第一位的,。
朱之鑫(國家發(fā)改委副主任)：要保障好的首先是生存性需求，最大要保障好我們低收入者的住房需求,，而其他的,，逐漸還是要求市場(chǎng)來做這件事情，至于有無泡沫現(xiàn)象,，我覺得恐怕要很好地進(jìn)行分析和研究,，我很難用一句話來答是還是不是。
劉戈：溫州樓市既有量的泡沫 又有價(jià)值泡沫
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員：溫州應(yīng)該說是投資投機(jī)型房產(chǎn)的一個(gè)代表城市,，由于它在過去的幾年當(dāng)中一直這個(gè)特征特別明顯,，全世界的溫州人可能都覺得要在自己的家鄉(xiāng)需要有一套房子，或者需要有幾套房子,，或者認(rèn)為它是一個(gè)價(jià)格洼地,，所以在幾年的時(shí)間里，把這個(gè)地方房地產(chǎn)價(jià)格從一個(gè)縣城的價(jià)格炒到了比北京,，上海還高的價(jià)格,，現(xiàn)在開始水落石出。
溫州是既有量的泡沫,，又有價(jià)值泡沫,，它們同時(shí)出現(xiàn)。比如像北京,，上海的城中心區(qū)的房價(jià)非常的高,，然后出去10公里，20公里價(jià)格就下降的很厲害,，但是你在溫州,，它甚至在很多的縣里面,，它的房價(jià)和主城區(qū)的價(jià)格也差不了太多，那在這樣的一個(gè)情況下,，它整個(gè)區(qū)域里的房價(jià)都虛火非常的高,，所以當(dāng)遇到調(diào)控的時(shí)候，它的價(jià)格就是說原來的那些大家上漲的預(yù)期一旦下降,，那么溫州人本身是比較務(wù)實(shí)的,，所以在能跑的時(shí)候就要跑，就出現(xiàn)一些高檔樓盤價(jià)格腰斬的情況,。
馬光遠(yuǎn)：整體來看 溫州炒作的特征比較明顯
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員：我覺得要看一個(gè)地方的房價(jià),，可能兩個(gè)信息來源是最準(zhǔn)確的。第一個(gè),，你看中介工作人員的忙碌程度,，如果忙的話，你這個(gè)市場(chǎng)肯定還是不錯(cuò)的,。第二個(gè),，你就問出租車司機(jī)。我記得我第一次去溫州的時(shí)候,，那個(gè)時(shí)候他們講溫州的房價(jià)均價(jià)是全國第一,，我大吃一驚，因?yàn)槲覀內(nèi)タ茨莻�(gè)城市,，本身這個(gè)城市的面貌并不能代表溫州這么多年來的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，城市整體感覺還是比較舊的。
整體來講,，它整個(gè)的樓盤情況,，他們會(huì)告訴你一系列的故事。比如說有一年房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)候,，綠城那個(gè)時(shí)候在溫州有很多的樓盤,，其中有一個(gè)樓盤剛開始的時(shí)候開盤價(jià)是2萬多，但后來兩年多的時(shí)間里提到了8萬,，那個(gè)時(shí)候好多人在討論,，說這個(gè)房地產(chǎn)公司是不是會(huì)破產(chǎn)？是不是會(huì)拿項(xiàng)目抵債,？但是我看到這個(gè)樓盤從2萬到8萬的空間相當(dāng)大,，你降到5萬以后就可以求活的，那個(gè)樓盤本身事實(shí)上也是溫州房地產(chǎn)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo),，也就是說,，我們從那個(gè)樓盤里，從它的購買群體，從整個(gè)市場(chǎng)對(duì)它的表現(xiàn)來看,，那個(gè)泡沫特征已經(jīng)非常明顯了,。所以我覺得，溫州的房地產(chǎn)到今天,，我們講它的泡沫的話，那么如果說還有人認(rèn)為說這個(gè)城市沒有泡沫,，目前處于一個(gè)價(jià)值的洼地等等的話,，它是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)檎麄�(gè)炒作的特征還是比較明顯,。
姜毅：目前高端住宅的成交量很少
溫州平安易居總經(jīng)理：比起2010年的(價(jià)格),，我覺得整體(樓市降幅)都是30%到50%之間，部分的豪宅可能也會(huì)有腰斬的可能性,，價(jià)格,。(房產(chǎn)證)滿五年的一些條件可能相對(duì)穩(wěn)定一點(diǎn)，就是一些未滿五年多套房的業(yè)主擔(dān)心將來的一個(gè)稅收征收,，可能對(duì)于增加他的成本(十分擔(dān)憂),，為了防止新政執(zhí)行的情況下產(chǎn)生額外的支出，所以現(xiàn)在很多業(yè)主都提前交易,，可能是對(duì)未來不是特別看好的情況下,，現(xiàn)在成交量是比較活躍的，現(xiàn)在成交的大多數(shù)都是剛需的比較多,，然后就是小戶型的普通住宅比較多,，就是超過144(平米)的那種高端住宅，現(xiàn)在成交很少的,。
馬光遠(yuǎn)：溫州樓市供大于求 整個(gè)市場(chǎng)下跌的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員：事實(shí)上,，一個(gè)投資市場(chǎng)本身，我們說這個(gè)泡沫破裂的標(biāo)準(zhǔn)是什么,？最常用的標(biāo)準(zhǔn)就是30%,，如果說整體的價(jià)格向下跌30%，那么有些人認(rèn)為這已經(jīng)是一個(gè)崩盤的表現(xiàn),。但是溫州的這個(gè)投資市場(chǎng)本身可能金融杠桿要低一點(diǎn),，就是溫州炒房客很多都是婦女軍團(tuán)，而且婦女軍團(tuán)是這樣的,，我一個(gè)人買不起一套房,，咱們?nèi)齻�(gè)來，咱們?nèi)齻�(gè)等于是股份合作制,，股份合作制買了一套房以后,，明年這個(gè)房子漲了以后我們賣掉，賣掉以后的錢我們來分紅,。
目前,，我們看這個(gè)房價(jià)往上支撐,，可能最多的概念有三個(gè)概念。第一個(gè)是人流的概念,，也就是人越來越多的地方,，房價(jià)是有支撐的；第二個(gè)是資源聚集的一個(gè)概念,，資源比較集中的地方,，房價(jià)是有支撐的；第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)聚集,。我們?nèi)绻催@三點(diǎn)的話,，跟溫州本身都是不符合的，也就是它不是人流聚集的地方,，溫州的人是都走向世界各地,。第二點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聚集，整體來講它算二三線城市,，一線是算不上的,；那么第三個(gè)我們講資源聚集，它更算不上,。在這種情況下,，溫州靠錢堆積起來這么一個(gè)市場(chǎng)以后，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng),，特別是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面出現(xiàn)變化,，我講的基本面指的是什么？供需狀況已經(jīng)逆轉(zhuǎn),，也就是說我們看溫州本身的兩個(gè)指標(biāo),，第一個(gè)是擁有多套住房的比例，溫州在全國是排在前十里面的,；第二個(gè),，房屋目前的存量，我看官方的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)超過了160萬平,，這個(gè)存量也比較大,，已經(jīng)是供大于求，在供大于求的情況下,，一旦投資需求在下降,，那么整個(gè)市場(chǎng)下跌的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。
劉戈：溫州有其特殊性 現(xiàn)在一些地級(jí)市正在出現(xiàn)類似的情況
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員：從溫州人的投資意識(shí)來說,，當(dāng)他覺得以后會(huì)漲的時(shí)候,，大家會(huì)毫不怕風(fēng)險(xiǎn)，他非常有能夠承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，所以就會(huì)投資,。而一旦覺得這個(gè)投資以后會(huì)打水漂,，那么他會(huì)果斷的返倉，就是果斷的把錢拿出來去干別的事情,，所以他是春江水暖鴨先知,，也就是說他對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)是更靈敏。溫州這個(gè)城市有它的特殊性,，它的特殊性就是全世界分布著很多的溫州人,，他們會(huì)把錢拿回來，可能很多地方不具備這樣的特殊性,。但是共性的地方還是在于，雖然溫州很富,，但是它也是一個(gè)貧富差距非常大的地方,，有錢的是一些在全世界各地做生意的，以及當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)家,，但是大量的群體是本地的一些城市平民,，還有大量的從外地來打工的人，他們和那些蓋的非常漂亮的房子是沒有關(guān)系的,，所以這個(gè)房子你在這部分有錢人里炒來炒去,，所以當(dāng)遇到調(diào)控的時(shí)候，那么它必然會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在這樣一個(gè)結(jié)果,。
現(xiàn)在我不好點(diǎn)名,，就是在很多地方，本身它城市的人口不夠多,，然后它的產(chǎn)業(yè)也不能夠支撐,，那么在這樣很多的一些地級(jí)市現(xiàn)在這個(gè)情況已經(jīng)和溫州相類似的這樣一個(gè)情況已經(jīng)不少了。
馬光遠(yuǎn)：溫州民間投資投資房地產(chǎn)的意愿在逐年下降
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員：我覺得還是一個(gè)基本面,，我們千萬不要用那種比較僥幸的眼光來看目前的一個(gè)下跌,，我覺得第一個(gè)反應(yīng)了溫州經(jīng)濟(jì)的基本面，我們知道從這一輪金融危機(jī)到現(xiàn)在,，溫州整個(gè)的民間投資,，包括高利貸在內(nèi)出現(xiàn)了一個(gè)大幅度的調(diào)整，溫州本身在轉(zhuǎn)型,，那么實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很大的困難,，那么有一部分急需資金的企業(yè)需要從房地產(chǎn)來擠壓資金，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來講,，過去兩年影響是比較大的,；第二點(diǎn)，每年5月份的時(shí)候，我們都會(huì)對(duì)整個(gè)溫州的民間資本本身的投向,，做一個(gè)市場(chǎng)調(diào)查,，今年我們也做了調(diào)查，但是這幾年我們的調(diào)查結(jié)果是什么,？從2008年到現(xiàn)在,，溫州的民間投資投資房地產(chǎn)的意愿是逐年下降的，去年可以說是2008年以來最低的一年,，今年我相信會(huì)創(chuàng)下一個(gè)新低,，溫州民間資本的投資意向是非常有意思的，也是一個(gè)非常重要的風(fēng)向標(biāo),。
馬光遠(yuǎn)：一線城市有支撐的往上漲 沒有支撐的已經(jīng)到天花板
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員：我們說溫州房價(jià)是一個(gè)風(fēng)向標(biāo),，它是什么樣的風(fēng)向標(biāo)？它事實(shí)上是中國相當(dāng)一部分城市,，本身目前整個(gè)房地產(chǎn)的基本面出現(xiàn)大幅度的轉(zhuǎn)變以后的一個(gè)風(fēng)向標(biāo),。比如說現(xiàn)在大家都在講故事，說因?yàn)橛嗅t(yī)療資源,、項(xiàng)目資源,、產(chǎn)業(yè)資源以及教育資源等等，那么未來可能還有多少人要進(jìn)入這個(gè)大城市,，我們就經(jīng)常這樣來說北京,，但是我們反過頭來看溫州有什么？它沒什么,，除了海外的溫州人,，除了錢。這個(gè)故事本身講到今天為止,，如果這個(gè)故事本身有支撐的話,，那么未來這個(gè)地方的房價(jià)可能還會(huì)溫和上漲，但是如果這個(gè)概念講了你自己都不信的話,，那么意味著這個(gè)故事不能再講下去了,，這個(gè)故事可以劃上句號(hào)了。
到今天為止,，這個(gè)基本面并不是溫州一個(gè)地方有,，而是我們現(xiàn)在看到一些三四線城市，包括我們看到一些縣級(jí)城市本身,，完全在很多地方符合溫州的特點(diǎn),。溫州目前來講還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是它還是有錢的,，民間資本還是比較活躍,，但是一些城市現(xiàn)在是房子多了,，既沒有錢，也沒有人,，人也在流出,，錢也在流出。在這種情況下,，它未來的跌勢(shì)我認(rèn)為比溫州本身還要厲害,，目前以溫州為標(biāo)志，全國的房地產(chǎn)未來肯定是兩個(gè)走勢(shì),，第一個(gè)是具有概念支撐的,，這個(gè)故事還可以繼續(xù)講下去。有人說北京現(xiàn)在是兩千多萬,，過幾年很快就突破五千萬,，甚至有一個(gè)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家講，未來十年以內(nèi),，北京,，上海的人口會(huì)超過五個(gè)億，那么如果是這樣,，那么我想北京的房價(jià)30萬都打不住，非�,？植�,。但是如果說沒有人的進(jìn)入的話，房價(jià)就是個(gè)分化的走勢(shì),，一線城市有支撐的往上漲,，沒有支撐的肯定已經(jīng)到天花板。
葉檀：房地產(chǎn)市場(chǎng)在急劇分化 溫州不具可比性
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員：溫州其實(shí)不算中國一線城市,，但是溫州的房價(jià)一直是中國一線城市的房價(jià),，其它的一線城市(房價(jià))在上漲，但是我們看到,，這一次從去年到今年,，溫州(房價(jià))沒有同步上漲，反而在大跌,，所以溫州是一個(gè)非常特殊的,，有自己獨(dú)特情況的市場(chǎng)。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)在急劇地分化,，像溫州這樣此前房地產(chǎn)價(jià)格非常高的城市,，當(dāng)它的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和貨幣鏈條遇到瓶頸的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格就處于一個(gè)下滑,，甚至是處于一個(gè)半接近崩潰的狀態(tài),，所以溫州的情況可以跟同類的外向型主導(dǎo)的,，現(xiàn)在貨幣鏈條比較緊的城市去相比，但是跟其它的一些大城市,，或者是房價(jià)還沒漲的城市它是不具有可比性的,。
馬光遠(yuǎn)：未來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為會(huì)發(fā)生很大的變化
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員：我認(rèn)為預(yù)示著未來,，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為會(huì)發(fā)生很大的變化,，也就是說過去10年是房地產(chǎn)投資的一個(gè)盛宴。未來隨著制度的調(diào)整,，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易稅等等一系列制度的完善,，未來投資于房地產(chǎn)的收益會(huì)越來越少，越來越低,，在這種情況下,，大家都會(huì)調(diào)整一個(gè)投資結(jié)構(gòu)，所以我覺得溫州的房價(jià),。