在樓市限購政策的高壓之下，房企“避限”的招數(shù)卻是各顯神通。
北京市“商改住”禁令出臺的時間已經(jīng)一年多了,，然而,，《每日經(jīng)濟新聞》記者日前卻發(fā)現(xiàn)，金隅旗下的北京大興項目金隅i立方,，這個原本以商業(yè)辦公用途立項的樓盤，現(xiàn)在卻“商改住”，以LOFT等住宅的形式對外銷售,。在其宣傳冊上，也打出了“自由購,、宜商宜住”的廣告語,。
日前，記者以購房者的身份詢問了金隅i立方一位銷售人員,。據(jù)其介紹,，該樓盤“不限購”，同時該項目銷售均價已經(jīng)漲到了16800元/平方米,。
有關(guān)人士稱,，該樓盤“商改住”已涉嫌違規(guī)。秦兵房產(chǎn)律師團隊徐斌律師在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,，“商改住”目前政府是明令禁止,、嚴厲打擊的，對購房者來說將來也有一定風險,。按照新出臺的規(guī)定,，政府或?qū)⒉辉贋椤吧谈淖 表椖哭k理產(chǎn)權(quán)證。一旦產(chǎn)權(quán)證無法辦理,，就意味著物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商,。開發(fā)商可以將樓盤抵押或另行出售，甚至將公司解散,，這些都有可能會給購房者帶來錢房兩空的局面,。
商辦規(guī)劃項目預留居住功能
3月16日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份來到北京市大興區(qū)金隅i立方項目售樓處,。售樓員在介紹完項目情況后,，詢問了記者的購房資格情況。當?shù)弥浾邔儆诒幌拶徣后w后,，該售樓員介紹稱,，由于“商住兩用”不在限購之列,，因此推薦記者購買此項目來“避限”。
“我們的層高是4.2米LOFT戶型,，業(yè)主可以根據(jù)自己的使用需要,，任意做隔斷�,！鄙鲜鲣N售人員興致勃勃地向記者這位
“潛在購房者”推薦,。雖然沒有燃氣入戶，但是可以用電磁爐做飯,，開發(fā)商在交房時已經(jīng)做好了煙道,。
在售樓處的二層，記者來到改裝成家居風格的LOFT樣板間,。獨立的衛(wèi)生間與普通住宅無異,，而廚房屬于開放式，整體櫥柜,、抽油煙機一應俱全,。“交房時是毛坯,，但開發(fā)商預留好了上下水管道和煙道,。”記者又來到LOFT樣板間的二層,，一張雙人床占據(jù)了絕大部分位置,，4.2米改裝后的層高讓人感覺有些壓抑，基本上只能滿足成年人的坐,、臥,，而自由走動有些困難。
“我身高一米八五,，上來之后就碰頭了,。”一位購房者在LOFT二層半弓著腰自言自語,�,！皩τ谶@種50平方米的LOFT戶型，二層算臥室,。睡覺的時候上去就行了,，平時基本上還是在下面活動�,！币晃讳N售顧問忙解釋道,。
在金隅i立方的宣傳頁上,，記者看到,，一個標注著“裝修示意圖”的頁面里,，清晰地印刷著開放式和廚房洗手間的圖樣。洗手間的馬桶和灶臺上的抽油煙機也很清楚地標示著,。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解,，早在2011年5月，北京市住房城鄉(xiāng)建設委等五部門就聯(lián)合下發(fā)了
《關(guān)于加強部門聯(lián)動,，完善商業(yè),、辦公類項目管理的通知》，明確表示“自2011年6月1日起,，開發(fā)企業(yè)要嚴格按照土地出讓,、立項核準、規(guī)劃許可等相關(guān)部門批準文件組織商業(yè),、辦公類項目開發(fā)建設,，落實項目規(guī)劃用途。商業(yè),、辦公類項目不得采用單元式或住宅套型式設計,。并要求規(guī)劃行政主管部門應加強商業(yè)、辦公類項目的審查和規(guī)劃竣工驗收,，對擅自內(nèi)部加層,、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗收合格�,！睒I(yè)內(nèi)人士稱,，“擅自內(nèi)部加層”一項指的就是LOFT戶型。
金隅相關(guān)負責人在接受
《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,，此項目為商業(yè)辦公立項,。對于宣傳冊中所描繪的廚房和衛(wèi)生間，該負責人表示并不清楚,。
而對于該樓盤銷售人員提到的預留管道一事,，大興區(qū)住建委一位工作人員表示，如果管道不在正式規(guī)劃之中,，項目或?qū)⒉荒芡ㄟ^驗收,，“通不過驗收，也就自然不能辦理房本”,。
“商改住”項目風險轉(zhuǎn)至購房者
記者從北京市住建委網(wǎng)站上查閱了該項目的預售證,，上面明確寫有“辦公、商業(yè)”等用途的字樣,。值得注意的是,，北京市住建委的網(wǎng)站上，該項目信息上方還有一個特別提示：
“非住宅項目的購房人,，請注意以下幾點與住宅項目不同的地方：一是非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施,，例如：學校,、商業(yè)、居委會等,；二是非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年,；三是非住宅項目的貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款,；四是非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠,；五是水、電等費用標準一般高于住宅項目,；六是非住宅項目不能辦理戶籍手續(xù),。最后，購房人應按照規(guī)劃設計用途使用,，不得擅自改變該商品房的用途,、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)等�,！�
徐斌律師強調(diào),，除了政策風險外，這類商業(yè)項目一般公攤面積也比較大,，樓盤雖然均價（按建筑平方米計算）相對便宜,，但業(yè)主購房后到手的面積卻未必劃算。此外開發(fā)商將規(guī)劃變更的部分風險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主,，例如要求業(yè)主改變原規(guī)劃進行衛(wèi)生間的建設,，則可能導致業(yè)主遭到主管部門的處罰，甚至還會連累部分做商業(yè)用途的業(yè)主,，在裝修時難以通過消防驗收,。
偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)認為，二次交易也對“商改住”購買者不利,�,！吧谈淖 表椖拷颖P的買家肯定要比住宅少，市場并不活躍,，一旦房價下跌,，出手的難度會很大�,！按送�,，這種‘商改住’的物業(yè)在轉(zhuǎn)手過程中，相關(guān)費用是按照商用物業(yè)來計算的,，商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的契稅要3%,，而普通住宅轉(zhuǎn)讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅,、土地增值稅等,�,！�
多個地產(chǎn)項目被曝“商改住”
根據(jù)上述北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺通知要求，商業(yè),、辦公類項目將不得每戶單獨設立衛(wèi)生間,；若開發(fā)商自己打隔斷,，分成多個房屋當作住宅出售,，將不能辦理房產(chǎn)證。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，北京市涉嫌“商改住”項目的不僅是金隅i立方,，萬年生態(tài)城·園博府、東亞上北鑫座等項目也因“商改住”而被媒體相繼曝出,。
這些項目為何會屢打政策的擦邊球呢,？
“住宅需求市場規(guī)模龐大，純住宅供不應求,，尤其是限購后,，一些暫時無法獲得購房資格的人，或是一些仍想投資房產(chǎn)的人,，都會對不限購的‘商改住’項目較為關(guān)注,，這也刺激了一些項目更改規(guī)劃�,！背毯茦I(yè)指出,，開發(fā)商經(jīng)過項目建設前期的考察發(fā)現(xiàn)該區(qū)域不適合建商業(yè)項目，建住宅更符合市場需求,；以及“商改住”的售價如果能高于之前的商業(yè)規(guī)劃收入,，都會促使開發(fā)商去更改原有規(guī)劃。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示,，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)推算,，2012年12月份，北京商品住宅的供求比為1：1.29,。而到了2013年2月,，這一數(shù)值變?yōu)?：4.06。
相比較而言,，商業(yè)地產(chǎn)的趨勢正好與之相反,。2012年12月份，北京商業(yè)用房的供求比為1：4.02,。而到了2013年2月,，這一數(shù)值變?yōu)?：1.55。同樣,，辦公用房則從1:7.98變?yōu)?:1.75,。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示,，住宅價格的快速增高，也是促使開發(fā)商“鋌而走險”的關(guān)鍵,。
“我們預計一兩周后,，三期第二批將會開盤，目前120套房源,，已經(jīng)有200多人排號了,。”據(jù)該項目的售樓員介紹,。
據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù),，截至3月19日，金隅i立方共成交856套,，成交金額高達7.64億元,。
促使開發(fā)商“商改住”的另一原因，或是商用地塊的拿地成本較低,。
由于是商業(yè)金融用地性質(zhì),，金隅i立方項目在2009年的拿地成本，樓面價僅為1455元/平方米,。
而據(jù)《新京報》報道,，當年7月，此區(qū)塊內(nèi)出讓最便宜的住宅地塊,，樓面價為3536元/平方米,。
正是因為各種“甜頭”，“商改住”才讓一些地產(chǎn)商敢“冒險”觸碰政策高壓線,。但現(xiàn)實果真如此美好嗎,？
“商改住”在北京早有曝光。2012年6月,，就有媒體曝出北京昌平區(qū)回龍觀核心地段東亞上北鑫座項目引起的交房糾紛,。當時爭論的焦點包括：房屋還沒完工就交房、人防工程面積超出,、承諾的精裝修被調(diào)包等,。出現(xiàn)糾紛后，開發(fā)商每周六都得與購房者進行協(xié)商,。但因為“商改住”天生帶來的問題,，因此開發(fā)商始終不能給予購房者一個滿意的回復。
“東亞上北鑫座項目這一開發(fā)商的困境,，將有可能在金隅項目上繼續(xù)顯現(xiàn)出來,。”嚴躍進指出，金隅這種“商改住”的做法,，從表面上看,，開發(fā)商本身獲得了極大的利潤，但實際上得不償失,。因為其將經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給了購房者,，埋下了糾紛的隱患�,！皶翰徽摲慨a(chǎn)證不能拿到將帶來的法律糾紛,，業(yè)主還需親自裝修上下水管道，將會增加額外開支,，這會給購房者帶來各種不利因素,�,！�
另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出,，一旦出現(xiàn)糾紛，將會給金隅造成相當惡劣的影響,。從短期看,，購房者利益被侵害，勢必形成維權(quán)力量,。這種力量,，將直接影響該項目在未來的市場可接受能力。從長遠看,，公司品牌形象將受到威脅,，進而影響公司的整體經(jīng)營及發(fā)展。