涉及到買房的問題,，最近王偉(化名)與女友的意見有些不一致,。因為擔(dān)心稅費成本提高,，王偉打算再“等一等”。女友卻希望趕在政策落地之前盡早買房,，然后安心籌備兩人的婚事。隨著政策細(xì)則落地日期漸近,，兩人急需盡快做出決定,。
按照住建部官員在今年“兩會”期間的說法,，盡管有爭議，二手房交易個稅新政仍將執(zhí)行,。這也意味著,，二手房交易成本的提高已近在眼前，購房者的負(fù)擔(dān)無疑將會增加,。但與此同時,，近期部分二手房業(yè)主因急于出手而降低報價，價格“小谷底”隱現(xiàn),。在樓市調(diào)控最后一只“靴子”懸而未決之時,，越來越多的購房者正面臨兩難選擇：買，還是不買,？
“3·20”或是最后期限
今年3月以來,，王偉和女友先后在北京的北苑、劉家窯,、常營等多個區(qū)域陸續(xù)看房,。由于春節(jié)后新盤供應(yīng)量較小，且兩人需要一套能夠盡快使用的婚房,，因此交通便利,、配套齊全的二手房成為他們的主要目標(biāo)。
近期北京的二手房源釋放量較大,，并不乏優(yōu)質(zhì)房源,。但王偉發(fā)現(xiàn)，好房源的報價不僅高于區(qū)域平均水平,，而且經(jīng)常遭遇搶購,。幾番猶豫之下，王偉錯過了一些選擇,，加之二手房交易稅收新政的臨近,，他產(chǎn)生了暫緩買房的想法。
看到王偉猶豫不決,，不僅女友著急,，中介也頻頻催促，建議他在政策落地前盡快出手,。其中一家中介機構(gòu)甚至明確地指出最后的大限——3月20日,。在該日期之后簽約的購房者，將可能承受高額的稅賦,。
中介的邏輯簡單明了：按照住建部官員在今年“兩會”期間的說法,，從3月底開始，“地方版”樓市調(diào)控細(xì)則將陸續(xù)出臺,。買賣雙方只有在這個期限前完成網(wǎng)簽,，才有可能避開高額的交易成本,。
按照正常的交易流程，如果購房者選擇商業(yè)貸款,，從雙方簽訂購房合同,，到完成資質(zhì)審核，再到完成網(wǎng)簽,，大約需要7,、8個工作日。算上周末,，二手房的平均交易周期約為10天,。按照這個周期計算，簽訂購房合同的時間必須提前至本月中旬,。
業(yè)內(nèi)人士向記者表示,，做完網(wǎng)簽通常意味著交易的完成。盡管此后還需經(jīng)歷批貸,、交稅,、過戶等流程，但只要在政策落地前完成網(wǎng)簽,，交易雙方就不必再承受高額的稅收成本,，除非新政有特殊規(guī)定。
“時間差”下的小算盤
考慮到房屋是生活中的大宗消費品,，所以王偉并不想在剩余的幾天中倉促出手,。但此時，他的女友算的卻是另外一筆賬,。
按照王偉要買一套價值200萬元的房屋計算,，若5年前這套房屋的價值為120萬元，根據(jù)“差價20%”的個稅新政,，這筆交易需要交納的個人所得稅為16萬元,。但按照“總價1%-3%”的現(xiàn)有政策，雙方需要交納的個稅最多為6萬元,，最少僅為2萬元,。兩者相比，相差了十幾萬之多,。
對于多數(shù)支付能力不強的剛需購房者來說,，為了十幾萬的交易成本，來追趕不到一周的時間差,，顯然是筆劃得來的買賣,。
與此同時，隨著細(xì)則出臺時間的臨近,，另一個利好消息出現(xiàn),。不少中介機構(gòu)告訴王偉，一些房主為急于出手,，近期開始降低報價,，部分房源的報價下降了十幾萬之多。中介還額外提示,，降價現(xiàn)象不會持久,，一旦政策細(xì)則落地，價格將迅速回升,。
鏈家地產(chǎn)的一份報告證實了這種現(xiàn)象,。報告稱此前看漲樓市、高價掛牌的業(yè)主紛紛調(diào)低價格,，以便順利出售,。雖然價格并非低于市場價，但也能夠看出市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變,。
在近期中介機構(gòu)新推出的房源中,，很多被掛上“急售”標(biāo)簽。鏈家地產(chǎn)劉家窯門店的業(yè)務(wù)員小李表示,，這類房源的報價通常比前期有所下調(diào),，且還有議價余地。他還強調(diào),，樓市調(diào)控細(xì)則出臺后,，議價范圍已逐漸從此前的3萬元以內(nèi)，逐漸提高到接近10萬元,。
按照王偉女友的想法,，最好的機會就在近幾天內(nèi)，如果能趕在細(xì)則落地前買下一套大小合適,、價位不太高的房子,，也算是抄了一個小小的底。
轉(zhuǎn)瞬即逝的決策機會
事實上,，梳理近期以來北京二手房價格的變動情況,，會發(fā)現(xiàn)上述想法不無道理。
一位資深從業(yè)人員向記者表示,，春節(jié)前夕,，隨著交易量的增加，二手房價格已有小幅上漲,。春節(jié)過后,，樓市新政出臺預(yù)期強烈，不少業(yè)主大幅提高報價。但隨著“新國五條”及細(xì)則的出臺,，市場成交量迅速擴大,，房價并未明顯上漲。直到近期,，政策落地時間漸近,，部分業(yè)主才開始降低報價。
上述人士稱,，這期間的房價走向,，呈現(xiàn)出一個缺少右半邊的“幾”字型。其反映出的現(xiàn)象是：房價維持平穩(wěn)或微降,，但仍處于高位,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除大興區(qū)的部分區(qū)域外,，當(dāng)前北京五環(huán)內(nèi)二手房的單價,，已經(jīng)突破3萬元大關(guān)。
在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來,，即便將來樓市調(diào)控細(xì)則落地,，恐怕也難以改變房價上漲的預(yù)期。鏈家地產(chǎn)的觀點認(rèn)為,，一方面,，剛性需求規(guī)模大，且缺乏疏導(dǎo)渠道,；另一方面,，房屋持有成本低，無法促使房源釋放,。因此長期看,，決定價格的市場供需矛盾問題仍未解決。
雖然即將出臺的政策細(xì)則可能會有“差別化”考量,，如保護(hù)剛需等因素,。但基于上述判斷，看漲房價的觀點仍占大多數(shù),。其中,，細(xì)則出臺后引致的交易成本增加，也將成為推動房價上漲的重要原因,。
多數(shù)機構(gòu)建議購房者,，在綜合對價格、質(zhì)量,、付款方式,、升級置業(yè)空間等多因素的考察后,，遇有合適時機需迅速出手。對于剛性需求來說,，置業(yè)選擇更需果斷,。
對于業(yè)主而言，房價上漲也并不全屬利好,。隨著調(diào)控細(xì)則的落地,，未來的二手房市場或迅速降溫,，屆時,，不少房源可能面臨有價無市的尷尬局面。偉業(yè)我愛我家的建議是,，業(yè)主要審慎衡量出售房產(chǎn)的價值,，避免因一味追求高價而錯失出售最佳時機。尤其是著急出售的業(yè)主,，不妨通過適當(dāng)降價的方法,，換取快速成交。