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| 趙乃育/繪 |
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到,，大部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都通過稅賦手段來平衡房地產(chǎn)市場,，用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用,；用累進(jìn)稅率中高額的空置稅,、房產(chǎn)稅、交易稅,，通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為,。
類比國外情況，國內(nèi)有專家建議,，如果不采取稅收調(diào)控的方式來增加多套房持有者的成本,，不通過市場化手段來迫使其釋放多余房子，則很難避免房屋空置浪費(fèi)和房價(jià)上漲預(yù)期,。
中國持有成本幾可忽略不計(jì)
柯先生在北京崇文門的國瑞城小區(qū)有一套77平方米的房子長期空著,。
當(dāng)朋友建議短期租出去，柯先生算了筆賬,�,！鞍凑辗績r(jià)每年10%的漲幅估算，這套總價(jià)400多萬元的房子每年升值超過40萬元,。租出去每月租金差不多6000元,，一年7萬元左右�,！薄�
“關(guān)鍵問題是,，一旦租出去，我將來都得重新裝修,。這房子才裝修沒幾年,，將來又要花幾十萬,。”而房子每年閑著的費(fèi)用也就3000元左右,。所以,，柯先生覺得房子即使閑著也比租出去劃算。
像柯先生這樣處置房產(chǎn)的人不在少數(shù),。不僅在北京,，包括很多其他城市在內(nèi)，在房價(jià)上漲收益部分面前,，房屋的持有成本幾乎可以忽略,。
因此，國內(nèi)才會有大量“房叔,、房嬸”坐擁幾十套房產(chǎn)的中國式囤房現(xiàn)象,。甚至各種職業(yè)的炒房團(tuán)，以擁有多套房產(chǎn)為獲利手段,。
國內(nèi)已經(jīng)有專家呼吁,，只有征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，才能抑制國內(nèi)大量的投資投機(jī)性購房需求,。他們建議,，在全國范圍內(nèi)推開征收房產(chǎn)稅、空置稅,、遺產(chǎn)稅、贈予稅,，增加多套房擁有者的持有成本,，用稅收杠桿來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需,，只有這樣才能有效地抑制房地產(chǎn)過度開發(fā)和投資投機(jī),，也只有這樣才能有的放矢地調(diào)控房地產(chǎn)。
德國炒房會被征收“投機(jī)稅”
德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一,，住房擁有率不到一半,。在人們的印象中，德國房地產(chǎn)市場監(jiān)管法規(guī)極其嚴(yán)厲,，人們的購房意愿普遍低下,，房地產(chǎn)價(jià)格多年波瀾不驚。
德國赫爾曼房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)顧問呂曉曼告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說,，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī),，德國法律對房屋出售牟利設(shè)置了“防火墻”，“在德國沒有炒房的概念,�,！�
按照規(guī)定,，在德國購房后10年之內(nèi)就出售的話，得利部分將被征收15%的“投機(jī)稅”,。如果再加上其他各項(xiàng)費(fèi)用,，投機(jī)客想要通過短線炒房獲得暴利的可能性大大降低。
無論新房舊房,，在德國購房都涉及稅費(fèi)以及其他手續(xù)費(fèi)問題,。以柏林為例，購房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅,，1%到1.5%的公證費(fèi)以及0.5%到1%的登記費(fèi)用,。
如果要買一處二手房，涉及的費(fèi)用就更多了,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，買一處二手房涉及的額外費(fèi)用平均而言要占到交易價(jià)格的10%左右。對于購房者來說,，除了要向中介交納的中介費(fèi)之外,，還要負(fù)擔(dān)3.5%左右(各地區(qū)稅率不盡相同)的產(chǎn)權(quán)交易稅和公證費(fèi)。
購房者是否空置房屋完全取決于個(gè)人,，德國的相關(guān)管理機(jī)構(gòu)并無針對空置房屋的處罰措施,。一旦買房完成后就有物業(yè)費(fèi)等日常支出了。
由于房屋的情況各不相同,，房屋的維護(hù)成本不盡相同,。相對來說暖氣和熱水是兩大項(xiàng)支出，此外還有垃圾處理,、照明,、電梯費(fèi)等等，“有的房子每平方米核算下來達(dá)2歐元,，有的則達(dá)到了每平方米3歐元至4歐元,。
而在房屋購買環(huán)節(jié)，德國銀行普遍對房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)十分謹(jǐn)慎,，因此對申請人的審核比較仔細(xì),。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一，有的人甚至能從銀行申請到零首付,，而也有的人則可能必須首付50%甚至60%,。
近年來隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲，包括法蘭克福在內(nèi)的一些德國城市租房市場一片繁榮,，許多人之所以投資買房,，看中的也是租房的投資回報(bào)。按照德國稅法規(guī)定，出租人要依法納稅,，稅率根據(jù)每個(gè)人的情況可能會各有不同,，普遍來說在30%左右。此外,，在旺盛需求的驅(qū)動下,，德國各大城市的房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲，柏林等城市甚至一年內(nèi)平均價(jià)格上漲超過20%,。
房價(jià)的快速上漲引發(fā)了德國一些政治家和銀行家的警惕,。德國央行去年曾發(fā)布報(bào)告對快速上漲的房價(jià)表示擔(dān)憂。
德意志銀行的報(bào)告顯示,，一旦德國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),，從德國央行到聯(lián)邦和地方政府都可以采取措施應(yīng)對，比如說收緊銀根,、減少貸款供應(yīng)量,，通過提高公證費(fèi)等方式增加交易成本，以及增加供應(yīng)量等遏制房租上漲勢頭,。
日本各種稅費(fèi)讓住宅沒有投資價(jià)值
在日本,，從買房開始，房屋持有人面臨很多費(fèi)用如不動產(chǎn)取得稅,、印花稅,、登記證稅，以后每年要交固定資產(chǎn)稅,。不動產(chǎn)的買賣,、交換、贈與都要交不動產(chǎn)取得稅,，稅率為土地和住宅建筑的3%,。
二手房的轉(zhuǎn)讓、交易也要收不動產(chǎn)取得稅,，贈與和繼承稅收更多。經(jīng)常聽日本人說,，辛辛苦苦買一套房子,，三代以后幾乎就沒有了。很多日本人由于交不起昂貴的遺產(chǎn)稅,，采取把房子買掉的方式,，繼承部分遺產(chǎn)。
一般來說房子值3000萬日元至5000萬日元,，遺產(chǎn)稅為20%,，5000萬日元以上為30%，1億日元至3億日元為40%,，超過3億日元為50%,。贈與稅和遺產(chǎn)稅的稅率差不多,。
據(jù)了解，在日本,，買房子幾乎都是用于自住,，管理規(guī)則里有規(guī)定必須用于居住。也有出租的,，但在日本買房僅僅是為了出租似乎并不太劃算,，幾十年也收不回成本。而且日本的二手房折舊率很高,，再好的房子,，買了再賣一般都要賠錢，年限越久賠得越多,，幾十年過后,，成本還沒收回，房子本身已經(jīng)不值錢了,，所以日本人投資一般不會選擇買房,，性格保守的人會選擇購買國債，敢于冒險(xiǎn)的會選擇證券,、期貨和金融衍生產(chǎn)品,，但也有很多日本人投資意識相對淡薄，喜歡把錢放在銀行里,，賺取幾乎是零利率的微薄利息,。
日本購房的方式是部分現(xiàn)金、部分貸款,，按揭貸款的首付比例沒有規(guī)定,，可以為零。只要通過銀行的審查都能得到貸款,。審查主要看收入多少,，穩(wěn)定程度如何。但一般每年償還貸款額度占收入的25%以下為基準(zhǔn),。如果高于這個(gè)比例,，比較優(yōu)惠的貸款一般難以獲得，只能選擇利息較高或者小的地方銀行貸款,。對買房的審查可能還有其他考慮因素,，比如年齡，性別等等,，主要是考察償還能力,。
日本的房子大致有住宅、公寓和別墅等，住宅多為日式住宅,，多是買地自己建,。當(dāng)然，如要圖省事,，也有人買建好的日式住宅,。不過和公寓相比一般要貴一些，在東京,，像樣的日式住宅要1億日元左右,。
公寓和中國的樓房一樣，不過沒有七十年產(chǎn)權(quán)一說,，而是永久產(chǎn)權(quán),。公寓的價(jià)格一般會比日式住宅便宜很多。另外,，在日本買公寓都是使用面積,，一套70多平方米的房子相當(dāng)于中國的100平方米住房。
至于買別墅,，這在多數(shù)日本人看來是一種奢侈,，可望不可及。
買房子還有其它成本,，如買房時(shí)要交一筆修繕金,，修繕基金的算定比較復(fù)雜，住房面積大,，修繕費(fèi)就高,；每個(gè)月要交管理費(fèi)，不同地方金額差很大,。比如,，在一些地方，買60平方米的住房每個(gè)月要交2萬日元的管理費(fèi),。維護(hù)由住民管理委員會做決定,，委托物業(yè)管理公司執(zhí)行。住房時(shí)間長了,，修繕費(fèi)不夠用,，可能中途另收維護(hù)費(fèi)。另外,，房屋更改用途要申請，看占專用面積的比例,，閑置會影響免稅,。
總之，從日本的現(xiàn)狀來看，一般居民住房的投資和收益空間很小,。所以大家考慮的不是增值,，而是如何盡量保值。在日本,，也沒有聽說過限購政策,，基本是市場行為。
新加坡自住與出租房產(chǎn)繳稅相差數(shù)倍
從持有成本來看,，新加坡目前的房屋持有成本主要是房產(chǎn)稅,，根據(jù)每年評估的租金乘以房產(chǎn)稅率來計(jì)算。
目前房產(chǎn)稅率為10%,，但對自住住房有一定的優(yōu)惠,。按階梯遞進(jìn)的稅率計(jì)算，6000新元以內(nèi)的免稅,；超過6000新元但不超過6.5萬新元的那部分租金稅率為4%,；超過6.5萬新元以上的租金稅率為6%。
新加坡的住宅市場實(shí)際上分為相互獨(dú)立運(yùn)行的私宅市場和組屋市場,。所謂組屋有點(diǎn)類似中國的“經(jīng)濟(jì)適用房”,。整體地產(chǎn)市場雖然火熱，但住宅價(jià)格,，尤其是組屋價(jià)格,，仍然在絕大多數(shù)人的承擔(dān)范圍內(nèi)。
以一套月租金為2500新元的組屋計(jì)算,，如果自住,，則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金為4000新元的公寓,，而且并非自住,，則稅率為10%，每年房產(chǎn)稅為4800新元,。
實(shí)際上當(dāng)?shù)鼐用窠咏顺勺≡诮M屋里,，一家只能擁有一套組屋，但可以轉(zhuǎn)售,，即在不改變性質(zhì)的情況下出售給合乎資格的其他買家,。組屋的管理一般由各區(qū)的市鎮(zhèn)理事會負(fù)責(zé)，新組屋在購買時(shí)也有一系列的雜費(fèi),，如手續(xù)費(fèi)及估價(jià)費(fèi),、律師費(fèi)等，但這些費(fèi)用微乎其微,。
相比而言,，私宅由私人發(fā)展商開發(fā),，私宅的銷售更多是市場化的，可以同時(shí)持有多套,。從套數(shù)上看,，私宅僅占住宅總量的24%，一般是有地住宅或較為高檔的公寓,。對私宅而言,，則有根據(jù)套數(shù)階梯遞進(jìn)的高額印花稅。
記者了解到,，新加坡最近兩年也面臨房價(jià)上漲過快的問題,，無論是屬于公共住房范疇的組屋，還是私人發(fā)展商開發(fā)的私宅,，其價(jià)格都在2008年全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后,，隨著經(jīng)濟(jì)反彈而飆升。新加坡的私宅價(jià)格在2010年大漲18%,，2011年雖然有所放緩,，也漲了5.9%，2012年上漲了2.8%,。
不過,，在新加坡房地產(chǎn)價(jià)格飆升的背景下，新加坡政府最近在財(cái)政預(yù)算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進(jìn)制的房產(chǎn)稅,，最高達(dá)19%,，2015年進(jìn)一步提高到20%；同時(shí)提高自住住房的免稅額度,。
根據(jù)從2014年起生效的新規(guī),，一般住宅年租金不超過3萬新元的部分稅率為10%，在這之上的1.5萬新元稅率為11%,，接下來每增加1.5萬新元,，稅率增加2個(gè)百分點(diǎn)，直至超過9萬的部分稅率為19%,。2015年起稅率為奇數(shù)的部分再增加1個(gè)百分點(diǎn),。
這一新規(guī)被認(rèn)為是降低普通住宅房產(chǎn)稅，增加豪宅房產(chǎn)稅,。除了房產(chǎn)稅,，組屋和私宅都有物業(yè)管理費(fèi)用，組屋管理費(fèi)較低,，而私宅管理費(fèi)一般較高,，為每個(gè)月數(shù)百新元。
為了抑制房價(jià)上漲過快,，新加坡政府在今年1月初推出被稱為“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控”的措施,，涉及政府組屋,、私宅以及工業(yè)地產(chǎn)。除了首次置業(yè)的公民外,，其他所有群體都在調(diào)控范圍內(nèi)，包括二次置業(yè)的公民,、希望買房的擁有永久居留權(quán)的外籍人士和一般外國買家,。外籍買家額外印花稅調(diào)高至15%，永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅,，第二套房及以上需繳納10%,；新加坡人第二套房及以上亦需繳納10%。永久購買私宅要先賣掉組屋,。此外,，首付和貸款的限制也更加嚴(yán)格，尤其是第二和第三套以上的房產(chǎn),。
美國持有成本約占家庭收入的1/4
2011年的美國社區(qū)調(diào)查顯示,，2011年包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的每月持有成本平均值是1059美元,，約占每月家庭收入的21%,。
據(jù)美國“21世紀(jì)紅木地產(chǎn)”房屋中介公司房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人阿拉斯·布塔斯介紹，出售住房的資本利得稅最高可達(dá)約30%,。如果是轉(zhuǎn)手租賃,，也需要對出租收入征收相應(yīng)的資本利得稅。房產(chǎn)贈與方面,，美國個(gè)人2013年度贈與稅免征額為1.4萬美元,，終身贈與稅免征額為525萬美元，超過部分最高稅率按40%計(jì)算,。房產(chǎn)遺產(chǎn)稅方面,，免征額同樣為525萬美元，超過部分最高稅率也達(dá)40%,。
由此可以看出,，在美國炒房的成本非常高。
假設(shè)購買一套20萬美元的住房,，如果想在一年內(nèi)賣掉,，需要房價(jià)至少上漲10%至15%才能覆蓋購房和賣房的交易成本，而且可能還要繳納半年的房產(chǎn)稅和25%以上的資本利得稅,。而根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù),，去年12月美國各類舊房銷售中間價(jià)為每套18.08萬美元，僅同比上漲11.5%,。
在美國,，房產(chǎn)的主要開支是房產(chǎn)稅,。計(jì)稅依據(jù)為房屋評估價(jià)值。房屋評估價(jià)值由兩部分組成：一是房屋本身的價(jià)值,，二是土地的價(jià)值,。房產(chǎn)稅稅率由各州自行決定，各地區(qū)差別很大,，大部分年稅率為房屋評估價(jià)值的1%至3%,，分上、下半年兩次繳納,。
例如,，在弗吉尼亞州阿靈頓縣，一套20萬美元住房每年的房產(chǎn)稅約為2000美元,。一般而言,，房價(jià)越貴，房產(chǎn)稅越高,。按照2011年美國社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù),，美國家庭每年繳納的房產(chǎn)稅約為1800美元。
在美國,，出售過去5年內(nèi)自己居住滿兩年的首套住房個(gè)人可免征資本利得稅25萬美元,，已婚夫婦可免征50萬美元。但如果出售居住未滿兩年的首套房或者是第二套以上的住房,，則要繳納資本利得稅,。如果購入與出售間隔時(shí)間在一年以內(nèi)，資本利得稅稅率等同于個(gè)人所得稅的稅率,，一般為25%,；購入與出售間隔時(shí)間在一年以上，資本利得稅適用稅率相對較低,，一般為15%,。
美國持有房產(chǎn)的其他開支還包括維護(hù)、折舊等成本,。
從房產(chǎn)交易來看,，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi),、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi),、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等,，一般合占住房售價(jià)的3%至5%,。但如果是全款購房，交易成本可降至住房售價(jià)的1.5%,。賣房者則需繳納一次性的律師費(fèi),、房產(chǎn)交易稅,、登記費(fèi)、維修費(fèi),、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等,，一般合占住房售價(jià)的7%至10%。其中,，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)所占比重最大,，約為住房售價(jià)的4.5%至6%。
在美國購房,，首付比例多數(shù)為房價(jià)的10%或20%，具體額度由政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策和個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況決定,。假設(shè)購買一套20萬美元的住房,，首付20%，即4萬美元,，按30年期按揭,、固定年利率為4%計(jì)算，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的平均月供資金是930美元,。
另外,，賣房者可能還需要根據(jù)房產(chǎn)出售收入繳納資本利得稅。