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| 趙乃育/繪 |
近年來，中國房地產(chǎn)市場一直在輪回,，面對高企的房價,，中央政府從未停止對房地產(chǎn)市場調(diào)控的腳步。在調(diào)控高壓下,，部分樓市依然出現(xiàn)“價量齊升”的躁動,。究竟是什么支撐著房地產(chǎn)市場，是什么促使房價不斷走高,？
《經(jīng)濟參考報》記者走訪北京,、上海、杭州,、太原等城市了解到,，雖然全國有600多個城市，但真正能稱之為市場有活躍度的大約僅有70個,，而這70個中僅有北上廣深及部分重點城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強勁。在少數(shù)城市“屢調(diào)屢漲”怪象的背后是“人扎堆”,、“錢扎堆”熱捧起來的市場,。
“剛需”的樓市情結(jié)
提起中國樓市不可回避的一個名詞就是“剛需”,。“剛需”這個經(jīng)濟學名詞已成為新聞里和買房人口中的流行語,。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求,，指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求�,！钡珜Α皠傂琛钡睦斫庖灿袪幾h,。有人認為這是開發(fā)商制造房價上漲的概念，但對于某個群體來講,，卻是不管房價漲與不漲都需要買房的處境,。
“北漂”：為定居買房
小宋2012年畢業(yè)后進了北京的一家事業(yè)單位，可以落戶在北京,。盡管自己是家里的獨生子,，但是他還是選擇把戶口從老家烏魯木齊遷到了北京。他告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，“父母也支持我的選擇,，北京各方面的發(fā)展前景都比老家要好很多�,！�
“有了戶口我就可以在這邊買房子,，家里人春節(jié)期間一直在催這件事情，希望趕緊買了房子再準備結(jié)婚,�,！毙∷握f。
在綜合考慮戶型,、價格,、交通、周邊的配套等情況后,。小宋最終將目標鎖定在朝陽區(qū)五里橋的一個小戶型,。“雖然相對要遠一點,，但離地鐵6號線很近,，去公司上班大概40分鐘左右，還算比較方便,�,！毙∷握J為。
“首付目前在50萬元左右,，還在家里的承受范圍之內(nèi),。”小宋告訴記者,，自己剛剛開始工作并沒有積蓄,，甚至生活方面還需要父母貼補,。而買房子的首付全靠父母幾十年的積蓄，因為擔心房價上漲,，他打算近幾天內(nèi)趕緊先把房子的訂金交了,。
“丈母娘經(jīng)濟”：買房與娶妻須同步
30歲的王宇，從河南的一個小縣城來到北京打拼已有12個年頭,�,！皬纳洗髮W到讀研究生再到工作，這一路我還算比較順利,，但沒想到在2009年因為買房的事與已經(jīng)談了四年的女友分手了,。”王宇說對記者說,，當時雖然已經(jīng)工作了幾年,，但積蓄并不多，如果要買房得讓父母幫忙,，可父母也沒有多少存款,。
王宇說，所以本意是想先租房結(jié)婚,，等再工作幾年,，有更多積蓄的時候再去買房。但女朋友和她的父母都不同意,。
“也就在那之后認識了現(xiàn)在的老婆,，2012年時我們買了現(xiàn)在這套房，下個月我們就結(jié)婚了,，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)買房與娶妻是同步的,。”王宇自嘲道,。
“學區(qū)房”：為孩子上好學校買房
“2009年時因為結(jié)婚買了套70平方米的兩居室,，但現(xiàn)在我們準備要孩子，由于老人要來照顧孩子,，所以得再買套大一點的,。”外企職員李明告訴記者,，他的收入方面還算不錯,，有能力再買一套房子。
在問及是否會賣掉現(xiàn)在的房子時,，李明說自己不會賣掉現(xiàn)在的房子,。“因為那是我買的第一套房,，也是我的婚房,，有特別的意義,�,！�
此外,，記者了解到，例如北京等很多城市的小學在入學政策上采取“就近免試入學”,。因此,，重點小學劃片內(nèi)的房子，也成了一些家長們爭相購買的對象,。
“學校對于孩子來說太重要了,，一個好學校，甚至能決定孩子的一生,�,！币晃毁彿咳吮硎荆⒆右呀�(jīng)快到入學年齡,，得趕緊在好學校邊買套房,。
《經(jīng)濟參考報》記者在走訪一家售樓處時,，遇到一對年約40的夫婦前來看房,。他們告訴記者，“是給兒子提前買的,，他現(xiàn)在10歲,，可這房價眼看著一直往上漲，等孩子長大了還不知道要漲到多少,。所以現(xiàn)在提前看看,，有好的就買一套給孩子留著，省得到時候著急,�,！�
“全家團圓”：為老人買房
從事視覺設計工作的陳先生已經(jīng)結(jié)婚兩三年，不需要為“婚房”發(fā)愁,，由于暫時不打算要孩子,，自然也沒有為孩子買房的顧慮。但是他也想買套房子,，“為了把山東老家的父母接過來,。
盡管陳先生夫婦在北京生活工作多年，但是兩人戶口都不在北京,，加上此前各種陰差陽錯的原因,，兩人并不具備在這個“嚴格限購城市”買房的條件�,！拔覀兒芟胭I,，這幾年也攢夠了錢,，本來希望限購政策有松動的一天，但是目前來看幾年內(nèi)大概是沒希望了,�,！�
最終，他們不得不在河北燕郊選擇了一套三居室的房子,�,！皟�(yōu)點是比北京城區(qū)便宜很多，單價8千多,，相當四環(huán)區(qū)域房價的1/3,；缺點就是遠點，好在我們有車,，每天不上班路況順利的話也就半個小時,。”陳先生說,。
陳先生告訴記者,，在城區(qū)租一個兩居室的房子，月租金一般不會低于4000元,，而買房子后的月供則遠遠小于這個數(shù)目,。“有了自己的房子,，才會有家的感覺,。”
“夾心層”：望房興嘆
事實上,，在住房保障還不能完全覆蓋的背景下,，雖然剛性需求持續(xù)上漲，但在房價節(jié)節(jié)攀高的背景下,，不少購房者最終只能“望房興嘆”,。
山西省長治縣北呈村的史旭嬌2006年大學畢業(yè)后，在縣城一家企業(yè)從事電工工作,。他和愛人每月收入加起來不到3400元,。他說：“房子漲價太快，每年至少漲了30%,，但是每月2000元的收入已經(jīng)幾年沒有變化,。以自己目前如果在縣城買房非常不現(xiàn)實�,！笔沸駤烧f,，幸好自己和愛人都是城鎮(zhèn)戶口，去年5月申請保障房。但是,，目前來看,，不論經(jīng)適房還是公租房，至少還需要等三年時間,。
記者了解到,，以長治縣為例。已經(jīng)竣工和入住保障房共有671套,。其中經(jīng)適房540套,、廉租房75套,、公租房56套,。2013年至2015年，計劃再開工建設經(jīng)適房576套,、廉租房108套,、公租房126套。但是工作人員坦言,，這遠遠滿足不了需求,。
高回報引燃投資沖動
在購房大軍中與“剛需族”對應的就是“炒房族”�,！俺捶孔濉笔莻�被指責的群體,。但在投資渠道并不豐富的中國來說，炒房成為不少民眾尋求財產(chǎn)保值增值的重要選擇,。
存錢不如“囤房”
“我的父母都是工薪階級,，為了培養(yǎng)我讀書，幾乎耗干所有積蓄,。所以我想自己攢錢買套房子,，不忍心在房子的事情上再讓他們操心”。不久前在湖北省一個三線城市買了房子的劉小姐告訴《經(jīng)濟參考報》記者自己買房時的最初想法,。
和很多單身族為了結(jié)婚而買房不同,，劉小姐說她買房子是為了投資�,！拔覀兡抢锝Y(jié)婚一般要求男方提供婚房,，退一步講也是男方提供首付，然后雙方一起供房,。所以我沒打算要自己準備婚房”,。
劉小姐告訴記者，她2008年6月底畢業(yè)于國內(nèi)一個普通大學,，當時本碩連讀一共7年,。在研究生畢業(yè)前一年在北京一家公司開始實習，畢業(yè)后獲得轉(zhuǎn)正留用的機會�,！坝捎趹艨诓辉诒本�,，所以沒辦法在北京買房子，只能回老家去買,�,！�
雖然碩士學歷，但工資增長的速度遠遠趕不上房價的漲幅,。她認為,，“房價是不會跌的，盡管國家出臺了種種政策,，但是買方愿望太強烈,，房價不會大跌，頂多漲得慢一點”,。
有了這個念頭以后自己開始攢錢,，差不多兩年后，慢慢有了將近10萬元的積蓄,。按照當?shù)氐恼撸?0平方米以上的要首付三成,。“想到買新房還得要一筆裝修款,，買地段偏的價格便宜的,，將來不容易租出去”。她說,，最終將目標定為市區(qū)內(nèi)小面積的老公寓房,。“面積小,，壓力也�,。辉偌由系囟魏�,，既容易出租,，以后也容易出手”。
而她最終也如愿以償,，買下市區(qū)的一套老公寓,，位于6樓的4樓，60平方米,，二室一廳一廚一衛(wèi),。房子以35萬元成交。
“父母和朋友幫忙湊齊了首付,，貸款20萬元,，平均月供不到兩千元。”她給記者算了筆賬,，“因為地段好,，保守估計房子未來每月收1000元租金沒有問題，所以我月壓力很小,，而且還沒用自己的公積金,，用的是商業(yè)貸款�,！�
她告訴記者,，自己只想著手里有套房子“心里踏實”，至于將來結(jié)婚也肯定不會住這個房子,�,！敖Y(jié)婚還是要買新房子，到時候再和未來老公一起努力吧,�,！�
不經(jīng)意間賺了13萬元
“我在北京工作，老家在四川樂山,。”28歲的劉藝告訴《經(jīng)濟參考報》記者,。她在2011年準備要生孩子的時候,，由于老家房子較小不方便，她母親就在樂山花了23萬元幫她買了套房子用來待產(chǎn),。
劉藝說,，孩子3個月時，自己要回北京上班,，所以就打算把待產(chǎn)的那套住房賣掉,。“當時是去年3月,，房子能賣到29萬元,，但我覺得行情還不是很好就沒賣�,！�
“后來證明我當時的決定是正確的,，房子等到6月才賣的�,！眲⑺嚺d奮地說,，她在去年6月以36萬元的價格將待產(chǎn)的房子賣出�,！八卸愘M,、中介費都是買方承擔，幾個月的功夫無意間掙了13萬元�,！眲⑺囎詈笳f：“看來投資房子比什么都靠譜,。”
需求虛火“灼傷”樓市
業(yè)界在總結(jié)近十年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時指出,，從2003年以來,，10年里國務院先后9次常務會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。而“十年九調(diào)”的一個“共性”是,，調(diào)控過多在購房者身上做文章,，實際上是在抑制需求。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強指出,，近年來調(diào)控力度最大的“限購令”歸根結(jié)底是讓很多人沒有購房資格,，或是提高購房成本，從而減少需求,。
另一方面,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮則是因為大量的需求和購買力支撐。中國房產(chǎn)信息集團在全國東,、中,、西部三個區(qū)域選取包括北京、上海,、深圳,、合肥、南昌等30個城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn),，2012年第四季度中國購房者信心總體指數(shù)為110.6點,，在上一季度108.3點的基礎(chǔ)上，進一步上升2.3點,。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下2010年調(diào)控以來的新高,。
一位房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，盡管國家層面這幾年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策從未放松,，但是在地方上,，房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出繁榮的現(xiàn)象�,！艾F(xiàn)在幾乎每個城市都在發(fā)展房地產(chǎn)市場,，都在蓋房子�,！�
除了地方政府為了帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展,，以及當前國家政策中要求發(fā)展城鎮(zhèn)化的因素以外，他說,，最直接的原因則是目前有太多人想買房子,，“因為有龐大的購買群體和需求,，才讓房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，甚至刺激房價越調(diào)越高,�,！�
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，中國現(xiàn)在所處的階段決定了中國的購房需求,，一方面數(shù)量龐大,，另一方面需求構(gòu)成復雜。
趙路興表示,，在國外,，不會像國內(nèi)情況這么復雜�,！笆聵I(yè)單位是我國一個較大群體,，有數(shù)千萬人，他們中很多人在九十年代時買房改房,，雖然當時還不錯,，但從現(xiàn)在來看不僅社區(qū)老舊，而且戶型小,，缺乏綠化及相關(guān)配套設施,，因此發(fā)展到現(xiàn)在，這種房子便滿足不了他們的需求,，產(chǎn)生了大量改善性需求,，國外就不會出現(xiàn)這種情況�,！�
近年來連續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控后，自住買家成為樓市購買主力,。2月28日,，記者在上海浦東“萬科海上傳奇”售樓處內(nèi)看到，盡管目前尚無房源可售,，后期開盤時間預計在3月中下旬,，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來看房。
售樓處工作人員告訴記者,，新開房源戶型為85平方米的兩房,、105平方米的小三房，145平方米的四房,，均價約為30000元至35000元每平方米,，由于樓盤總價較高，八成左右的買房者是改善性需求,，大多是在浦東生活或工作的市民,。
此外,，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計機構(gòu)的預判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米,，預計2011年至2020年十年間全國全部新增商品住宅需求約120億平方米,。在結(jié)構(gòu)上，該機構(gòu)認為,，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力,，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶。
根據(jù)聯(lián)合國人口署預測數(shù)據(jù),，2010年至2020年我國新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中,，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi),，上述14個城市共計將新增約3990萬人,，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米,，約占十年間全國新建住房總需求的9%,，占全國新增人口帶來的首置需求的23%。
“扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮
“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%,�,！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，由于北京,、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源,，因此，高級人才,、高管,、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。
陳國強說,，除非北京將其資源慢慢分散出去,，或者很多人認為北京生存成本過高，生活壓力過大,，才會出現(xiàn)許多人離開北京的情況,。但是，需要對自己的工作,、職業(yè)重新做選擇,，重新再去適應，很多人難以做到這點,。因此,，類似于北京等特大城市的吸引力仍然會有增無減�,！岸績r高企也正是因為它具有如此大的吸引力,。但這樣的城市在中國并不多,，這也是造成我國房地產(chǎn)市場分布不均的根本原因�,！�
業(yè)內(nèi)人士分析認為,，正是由于“人扎堆”和購房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮,。
“事實上,，在全國范圍內(nèi)，雖然有600多個城市,，但房地產(chǎn)市場活躍度較高的城市大約僅有70個,。”萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶在接受《經(jīng)濟參考報》記者專訪時表示,，我國一些城市人口多年不增長或者負增長,，成交量、價低,，而且?guī)缀醪粫䲟Q手,，價格長時間段內(nèi)也不會有較大波動，因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產(chǎn)市場,�,！�
毛大慶表示，這70個城市的特征在于人均GDP大都超過了4000美元,，比較有活力,，城市自有人口、導入人口較多,，移民,、消費均較為活躍。
“從市場表現(xiàn)來看,，70個城市大體能分為三類,。”毛大慶說,。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國性、地區(qū)性的核心地區(qū),，例如：青島,、杭州、成都等地,，雖然均屬二線城市,，但其地域性、資源性優(yōu)勢使其房地產(chǎn)市場展現(xiàn)著一線城市的狀態(tài),。雖然屬于重點調(diào)控地區(qū),，但由于需求較大,，住房消費持續(xù)、明顯較為強勁,。
第二種情況的城市多處黃河以北,。在過去兩年中，這些城市并不是調(diào)控重點城市,，因此,，在供地與住房供應量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上,，因此整體市場顯得較為遲緩,。
第三種情況多屬南方城市，如東莞,、佛山等地,，呈現(xiàn)供需穩(wěn)定狀態(tài)。一方面由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不同,，居民收入較高,，民營經(jīng)濟較北方活躍發(fā)達很多，典型的藏富于民,，這些城市與北方同規(guī)模城市比,，房地產(chǎn)市場活躍度高很多、自我修復能力強,。
“通過近兩次普查數(shù)據(jù)可以看出,，人口的移動趨勢這十年主要是人口急劇向沿海發(fā)達城市、資源集中型城市集聚,�,！睆B門大學宏觀經(jīng)濟研究中心主任、經(jīng)濟學院副院長李文溥指出,，福建,、廣東等地由于多為勞動密集型企業(yè)，是我國流動人口較多的省份,。以福建為例,，過去十年，福州與廈門兩大城市是人口增長最快的地區(qū),，這兩地的人口的絕對數(shù)量和相對比重都出現(xiàn)了迅速上漲,，這說明人口向百萬人尤其是向數(shù)百萬人的地方集聚。而福州的五區(qū)八縣之中,，五區(qū)上漲88萬,，八縣反而下降8萬，這說明了在大城市之中也是向城市中心區(qū)集聚,�,！斑@也能說明供需不平衡的原因所在,，因為人們的流向是一樣的，而地方就那么大,�,！�
事實上，房企回歸一線也表現(xiàn)出了市場的動向,。2012年下半年,，早先布局三四線城市的房企近期紛紛轉(zhuǎn)向，一些大型標桿房企毅然重返一線城市積極拿地,，北上廣深再次成為房企爭奪焦點,。
房地產(chǎn)市場一方面是人的集聚，而另一方面則是錢的集聚,。在記者采訪中發(fā)現(xiàn),，雖然杭州樓市庫存仍在高位運行，但絕大多數(shù)是大戶型,。
與其他城市不同,，杭州樓市大戶型充斥似乎是傳統(tǒng)。許多看房者無奈地表示,，杭州有錢人太多了,，即使大戶型占比在一半以上，也不怕賣不出去,。更為關(guān)鍵的是,，作為發(fā)達地區(qū)，浙江各地的有錢人紛紛往杭州集聚,，這也使得大戶型,、高房價的傳統(tǒng)得以延續(xù)。