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2月27日正值正月十八,，瓊海市區(qū)一片繁榮景象,，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn),，卻是另一番景象,。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目,，晚20時街道仍難覓“人氣”,�,！督�(jīng)濟參考報》記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長灘雨林”兩個大型社區(qū),，發(fā)現(xiàn)這里已是名副其實的“鬼城”,。
記者在長灘雨林社區(qū)遇到了來自東北的王世寧夫婦,，“這里人太少了,，海浪聲音又大，晚上住在這里有些害怕,�,！蓖跏缹幷f，我們是去年底搬進來的,，老伴晚上都不敢自己出門,，小區(qū)內(nèi)外都很少見人。買房時候售樓員說房子快賣光了,，可是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)這棟樓里的住戶可能不超過5戶,。
長灘雨林項目置業(yè)顧問說，該項目共有精裝現(xiàn)房1700套,，現(xiàn)已售出1300套,，僅2月就銷售了50余套，起價23000元/平方米,，均價在26000元/平方米左右,，入住率為30%至40%左右。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，銷售和入住情況并非向置業(yè)顧問形容的那么樂觀,。2010年開始集中銷售的長灘雨林項目，由于銷售成績不佳且銷量下滑形勢嚴(yán)峻,，開發(fā)商捂盤惜售至今,，且目前仍有兩棟公寓樓未對外開盤銷售。
據(jù)海南克而瑞咨詢中心提供的數(shù)據(jù)顯示,，2011年長灘雨林全年銷售為483套,，而2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%,。今年1月至2月24日,，博鰲亞洲灣是博鰲鎮(zhèn)銷售最好的項目，僅售出28套,。
為比對調(diào)查情況與開發(fā)商敘述的出入,，記者在長灘雨林社區(qū)采訪近4小時，發(fā)現(xiàn)看房大廳始終無人問津,，3輛看房電動車司機已許久未接待客人,，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時,，銷售人員所稱“基本售罄的看海‘樓王’”20層共有6戶亮燈戶,，空置率在95%以上,。
百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高,，記者晚間觀察小區(qū)整體空置率近99%。據(jù)海南克而瑞咨詢中心監(jiān)測,，2011年該項目全年銷售完成513套,，而2012年僅售出8套。
與嚴(yán)峻的數(shù)據(jù)相悖的是銷售代理的統(tǒng)計,�,！吧鐓^(qū)總規(guī)劃住宅共約1000套，目前僅余100余套,，銷售情況火爆請抓緊選購,。”博鰲灣銷售領(lǐng)隊說,。而當(dāng)記者電話采訪另一位銷售顧問時,，得到的答復(fù)卻是“目前已簽約售出700余套，共有100余位業(yè)主入住”,。
夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上,，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼，其他小區(qū)大多漆黑一片,，儼然一座“濱海鬼城”,。
據(jù)海南克爾瑞信息集團統(tǒng)計，自2010年海南獲批國際旅游島以來,，海南樓市的發(fā)展十分迅速,。未來3至5年，海南包括在售,、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計潛在供應(yīng)量,，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化,。在庫存消化周期上,，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化,，�,？趲齑嫦芷谛枰�50個月，文昌需要46個月,，瓊海需要61個月,，最嚴(yán)重的陵水需要101個月。
雖然在此之前,，海南省住建廳相關(guān)負責(zé)人已對此否認,，表示數(shù)據(jù)存在重復(fù)統(tǒng)計情況，很多擬建房地產(chǎn)項目并沒有形成實際潛在供應(yīng)的情況,。
但是,，根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報道,，在2012年下半年，海南陵水,、三亞,、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況,，包括三亞某標(biāo)志性樓盤,。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，一方面由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展,，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風(fēng)險,。另一方面，因海南旅游地產(chǎn)的特殊性,，旅游熱潮逐漸消退,，房屋空置率逐漸提高，但部分“候鳥”社區(qū)出現(xiàn)高空置率屬合理情況,。
海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路指出,，海南國際旅游島作為經(jīng)濟特區(qū)，應(yīng)適當(dāng)放寬民間資本進入旅游資本市場的條件,，由于海南獨特的旅游地產(chǎn)資源,，宜采取更為有效的舉措精準(zhǔn)調(diào)控，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”,。
王路說,，海南國際旅游島的旅游地產(chǎn)發(fā)展主要依賴內(nèi)地購買力，國家樓市調(diào)控政策中限貸限購政策對旅游地產(chǎn)影響極大,，國家應(yīng)針對國際旅游島個案進行精細化調(diào)控：放寬個人購買貸款政策,，減少住宅用地審批比例，提高服務(wù)配套用地建設(shè)比例,，提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻等,。
記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏,，擁有國內(nèi)最稀缺的自然資源,，是國人度假旅游的休閑圣地。但就是這樣一個令人垂涎之地,，它的房地產(chǎn)市場卻已經(jīng)過數(shù)輪起起伏伏,。
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