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2月27日正值正月十八,，瓊海市區(qū)一片繁榮景象，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn),，卻是另一番景象,。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時街道仍難覓“人氣”,�,！督洕鷧⒖紙蟆酚浾哐夭椇０毒�走訪了“博鰲灣”和“長灘雨林”兩個大型社區(qū)，發(fā)現這里已是名副其實的“鬼城”,。
記者在長灘雨林社區(qū)遇到了來自東北的王世寧夫婦,，“這里人太少了，海浪聲音又大,，晚上住在這里有些害怕,。”王世寧說,，我們是去年底搬進來的,，老伴晚上都不敢自己出門，小區(qū)內外都很少見人,。買房時候售樓員說房子快賣光了,，可是現在我發(fā)現這棟樓里的住戶可能不超過5戶。
長灘雨林項目置業(yè)顧問說,，該項目共有精裝現房1700套,，現已售出1300套，僅2月就銷售了50余套,，起價23000元/平方米,，均價在26000元/平方米左右，入住率為30%至40%左右,。
記者調查發(fā)現,，銷售和入住情況并非向置業(yè)顧問形容的那么樂觀。2010年開始集中銷售的長灘雨林項目,，由于銷售成績不佳且銷量下滑形勢嚴峻,，開發(fā)商捂盤惜售至今,，且目前仍有兩棟公寓樓未對外開盤銷售。
據海南克而瑞咨詢中心提供的數據顯示,，2011年長灘雨林全年銷售為483套,，而2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%,。今年1月至2月24日,，博鰲亞洲灣是博鰲鎮(zhèn)銷售最好的項目，僅售出28套,。
為比對調查情況與開發(fā)商敘述的出入,，記者在長灘雨林社區(qū)采訪近4小時，發(fā)現看房大廳始終無人問津,，3輛看房電動車司機已許久未接待客人，且車座上落滿了厚厚的塵土,。晚20時,，銷售人員所稱“基本售罄的看海‘樓王’”20層共有6戶亮燈戶,，空置率在95%以上,。
百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區(qū)整體空置率近99%,。據海南克而瑞咨詢中心監(jiān)測,，2011年該項目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套,。
與嚴峻的數據相悖的是銷售代理的統(tǒng)計,。“社區(qū)總規(guī)劃住宅共約1000套,，目前僅余100余套,，銷售情況火爆請抓緊選購�,！辈棡充N售領隊說,。而當記者電話采訪另一位銷售顧問時，得到的答復卻是“目前已簽約售出700余套,，共有100余位業(yè)主入住”,。
夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼,，其他小區(qū)大多漆黑一片,，儼然一座“濱海鬼城”。
據海南克爾瑞信息集團統(tǒng)計,，自2010年海南獲批國際旅游島以來,，海南樓市的發(fā)展十分迅速,。未來3至5年，海南包括在售,、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量,，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化,。在庫存消化周期上,，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化,，�,？趲齑嫦芷谛枰�50個月，文昌需要46個月,，瓊海需要61個月,，最嚴重的陵水需要101個月。
雖然在此之前,，海南省住建廳相關負責人已對此否認,，表示數據存在重復統(tǒng)計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應的情況,。
但是,，根據海南當地媒體報道，在2012年下半年,，海南陵水,、三亞、瓊海,、文昌等地出現了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況,，包括三亞某標志性樓盤。
全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,，一方面由于部分城市在房地產調控前的非理性發(fā)展,，以致在連續(xù)調控后出現泡沫風險。另一方面,，因海南旅游地產的特殊性,，旅游熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高,，但部分“候鳥”社區(qū)出現高空置率屬合理情況,。
海南克而瑞咨詢中心總經理王路指出，海南國際旅游島作為經濟特區(qū),，應適當放寬民間資本進入旅游資本市場的條件,，由于海南獨特的旅游地產資源，宜采取更為有效的舉措精準調控，樓市調控政策不能“一刀切”,。
王路說,，海南國際旅游島的旅游地產發(fā)展主要依賴內地購買力，國家樓市調控政策中限貸限購政策對旅游地產影響極大,，國家應針對國際旅游島個案進行精細化調控：放寬個人購買貸款政策,，減少住宅用地審批比例，提高服務配套用地建設比例,，提高房地產企業(yè)準入門檻等,。
記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏,，擁有國內最稀缺的自然資源,，是國人度假旅游的休閑圣地。但就是這樣一個令人垂涎之地,，它的房地產市場卻已經過數輪起起伏伏,。
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