上周五出爐的“國五條”細則引發(fā)了各界的廣泛關(guān)注,，其中二手房轉(zhuǎn)讓所得按照20%征稅,，更被眾多的媒體評論為樓市調(diào)控10年以來最犀利的狠招,。您如何看待這樣一個新政策?一手樓市是否會趁機漲價再度推高房價?調(diào)控樓市我們還有更好的方法嗎?央視財經(jīng)頻道主持人史小諾和特約評論員中國社會科學(xué)院金融研究所研究員尹中立,、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論,。
20%個稅引爆二手房交易,，北京,，上海等地出現(xiàn)突擊搶房,，一手房房價是否會借勢上漲?投機和改善性需求如何差別對待?
二手房個稅按差額20%征收,，樓市調(diào)控不斷加碼,，消息剛剛一出,，就在市場上引起了不小的反映。在上海,，一些購房者因為擔(dān)心繳稅會增加購房成本,，害怕夜長夢多，在新政策出臺后的第二天,，就趕網(wǎng)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù),。
上海購房者：我12月底的時候來過一次，人大概只有現(xiàn)在的大概六分之一到七分之一樣子吧,，這次人多了好多,。
上海購房者：這個排隊估計至少要2小時吧，因為我們從早上過來辦的話,，早上八點都就過來了,，一早等到現(xiàn)在了，因為這房子你不買,，它一定會漲,，據(jù)目前這種趨勢。
在北京,，幾家地產(chǎn)中介公司的咨詢電話絡(luò)繹不絕,。
中介公司工作人員：你好，中原,，你好，是這樣,，對,，我們中原地產(chǎn)的。
趙智慧(北京某中介門店經(jīng)理)：客戶九點多,，九點半那會,，三四個客戶一塊來，以前呢,，報房一周基本上報個三四套左右,，今天一上午，九,，十點鐘我們就接了兩套,，而且都拿著房本來委托我們賣房子的。
在廣州,，有地產(chǎn)中介說,，新政推出短短兩日，感覺買家出手果斷了很多,。
廣州二手房買家：二手樓的需求,，它畢竟中心區(qū)域還是比較大的，目前能趕著簽就簽完它，不能簽的應(yīng)該會觀望一下,。
樓市新政引關(guān)注,，一手商品房市場也在發(fā)酵，這是江蘇南京一個房地產(chǎn)網(wǎng)在春節(jié)前組織發(fā)起的看房團,，按照以往的經(jīng)驗,，前期報名的4600多人也就有不到一半人員參加，但在3月2日中午,，來了將近3000名市民,，一些本來不準(zhǔn)備到場的購房人，聽到“國五條”細則出臺后,，臨時決定加入看房團,。
看房者：二手房征收差額(20%)，所以我想近期最好能在江蘇省南京市“國五條”具體限購細則出來之前,，想把房定下來,。
楊勁松(全國人大代表)：新的“國五條”細則出臺以后，我是這樣理解的,，應(yīng)該是四個方面八個字,，支持，打擊,，完善和加強,。
尹中卿(全國人大代表)：實際“國五條”也是釋放一個明確的信號，就是再次重申,，中央3年來對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心和信心,，要釋放一種預(yù)期，要像這種預(yù)期穩(wěn)定,，房價更能穩(wěn)定,，我覺得政府重點要轉(zhuǎn)道，就說利用短期的調(diào)控措施,，來爭取時間和空間,，我覺得重點是兩條，第一個就要尋找治本之策;第二,，要建立長效機制,。
袁壽其(全國人大代表)：將來會發(fā)生演變，大部分會變成由買家承擔(dān),，應(yīng)該采取一些措施,，能夠完善政策。
余瑞玉(全國人大代表)：比如說我只不過是想改善一下,，早買的房子,，跟現(xiàn)在的市場價格肯定有差別的,，我覺得，稅就要退給我,。
尹中立：新國五條對房地產(chǎn)股票產(chǎn)生巨大沖擊
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
要看新的“國五條”對市場的沖擊,，我們不妨從股票市場中得到一些驗證，今天是新政出臺之后股票的首個交易日,，今天所有的房地產(chǎn)的股票幾乎是全線跌停板,，房地產(chǎn)類指數(shù)差不多也接近跌停板的跌幅，從股市的投資者可以看出來,，也就是說,，投資者對這種房地產(chǎn)新政的反映情緒是比較激烈的，負面情緒是沖擊很大的,。為什么看上去比較平淡的新五條,，會對房地產(chǎn)市場、對股票市場形成如此大的沖擊?有一個很重要的原因是這個時點上,，因為以前歷次的房地產(chǎn)調(diào)控大概都是選擇在“兩會”之后,，都在4，5月份出臺,，但這次在“兩會”召開之前出臺,，這個時間有很大的不同;另外一個時點不同是，因為正好今年是新舊領(lǐng)導(dǎo)人一個交替的關(guān)鍵階段,，所以對市場應(yīng)該說傳遞了一個更加敏感的信號,。
張鴻：在細則出臺前 大家爭相出手規(guī)避成本
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
二手房這兩天很火爆，這是以往任何調(diào)控政策出來以后很難得的讓買賣雙方都能達成共識的一次,，周末我也接到好幾個朋友的電話,，有買房的，也有準(zhǔn)備賣房的,，有一個共識就是，趕緊趁地方政府的實施細則還沒有出來之前,，先過戶是最省事的,。因為我們說是
“國五條”實施細則，但是它其實是一個框架性的細則,，具體的實施還得到各地政府來出臺,，這當(dāng)中就出現(xiàn)了一個，這個政策的實施起來的真空期,，其實就是信息不確定,，不確定怎么辦?大家知道不管買還是賣，到底誰承擔(dān)這不重要,，重要的是買賣房的成本要增加,。所以在這個政策出來之前,，把這個成本先規(guī)避掉，這是他們達成的共識,。
目前,，有一個地方?jīng)]有這個反映，就是廣東東莞,，東莞電視臺前天的新聞就叫“國五條”對東莞樓市影響不大,。為什么影響不大?因為它6年前，就是2007年的時候,，它就已經(jīng)是按照差價的20%征所得稅,，所以它的政策其實已經(jīng)實施了一段時間，所以被看作這一次政策最厲害的這一招,，他們已經(jīng)消化掉了,。
尹中立：不要因為政策的變動誤傷了剛性需求和改善性需求
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在是在等細則出臺之前，大家可能趕忙在著急過戶,，可能交易是非常熱鬧,，但是真正等到這個交易要交稅的時候，我估計交易很快會進入一個僵持的狀態(tài),。因為根據(jù)現(xiàn)在市場的一個不成文的規(guī)定,，增加的交易成本一般所有的稅費由買家承擔(dān)，當(dāng)買家一下子突然要增加10%,，20%的成本時,，他可能會退卻，就會選擇觀望,。但是作為賣家,，他突然之間如果還按以前的價格去執(zhí)行的話，自己承擔(dān)這個稅收的話,，他的收益少了20%,，這樣雙方在感情上可能都難以接受，就要選擇一個新的博弈的平衡,。
應(yīng)該說新的“國五條”打擊的目標(biāo)就是那些擁有多套住房的人,，這種投資也好，投機性需求也好,。對于這些朋友來說,，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該在這個時點上改變自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置的時候了,。這個“國五條”說的非常清楚,，要擴大房地產(chǎn)稅的試點范圍，那么就意味著你現(xiàn)在持有的這個房子如果不交易,，或者是空置的話,，未來會增加很多成本的支出,。比如說這次的所得稅征收20%，那未來會不會繼續(xù)加碼?這都是對于擁有多套住房的人,，你必須要思量的一個政策的新動向,，所以現(xiàn)在是改變你資產(chǎn)配置的一個很關(guān)鍵的節(jié)骨眼上。
對于改善性需求,，比如說我現(xiàn)在擁有一套小房子,，現(xiàn)在正在準(zhǔn)備把小房子賣掉買大房子，在這個政策變動的過程當(dāng)中,，我估計你的交易成本會提高,。當(dāng)然我們會建議有關(guān)部門在實施細則當(dāng)中要非常小心的呵護改善性需求的這些朋友們，讓他們盡量不要因為政策的變動增加他們交易的成本,，這一塊應(yīng)該是政策扶持的對象,，而不是打擊的對象，也不要因為政策的變動誤傷了這些剛性需求,，改善性需求,。
張鴻：新國五條短期內(nèi)對二手房有一定的抑制作用
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
未來的走勢其實我們不太知道，我們只知道短期內(nèi)對二手房肯定是有一定的抑制作用,，但是有一些人其實是不用擔(dān)心的,，因為我們抑制的就是這些炒房客。但是自住性需求,，按照1999年的財稅的278號文件,，已經(jīng)說得很清楚，因為我們個人所得稅其實遵循的是最初的個人所得稅法,，是1994年的,，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益要交稅，然后1999年其實有一個文件叫個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的家庭唯一生活用房是免稅的,，就是它給了5年的期限,，如果你是5年以上的，然后又是唯一的家里的住房是免費,，這一直到現(xiàn)在都是執(zhí)行的,。
現(xiàn)在很多人擔(dān)心，包括中介也擔(dān)心,，未來各地落實的這個細則會不會嚴(yán)苛到連5年以上也要交稅?我覺得如果這樣的話，可能就會誤傷到那些自住的需求,，還有一個,，是在這個財稅第2010年94號文件，它當(dāng)時說是出售自住房一年,，如果你在一年內(nèi)改善性住房,，重新又買了一個房子,，那我原來出售的那個就免稅，就是改善性住房,。但是,，2010年的時候，這個文件把這條取消掉了,。所以很多業(yè)內(nèi)人士建議,，在地方實施細則出臺的時候能夠考慮到這一點，就是真的能夠不要讓這些改善性住房,，70多平換成80多平,，換成90多平的這些人也因為這個而承擔(dān)不了這個成本。
尹中立：首先要確保所有的人在一個公平的起點上
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在所有的買房者或者賣房者都非常關(guān)注這個細則出臺的時間,，還有細則本身的內(nèi)容,。我覺得應(yīng)該要把這個時間掐的越短越好，要不然就會使得很多監(jiān)管套利,，選擇這個監(jiān)管的真空期,，這個制度變革的真空期，然后進行很多各種各樣的交易,，這樣對市場來說是不公平的,，所以這個時間應(yīng)該縮短的越短越好。另外,，應(yīng)該考慮到中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展的這十多年時間,，各種住房的情況千差萬別，成本也是差別很大,，應(yīng)該找到一個大家都能接受的一個征稅的方案,。比如說同一個小區(qū)有保障性住房，有回遷房,，還有房改房等等,，像北京就更加復(fù)雜，各種成份的房子如何去征稅?這個成本如何去計算?就是說低扣抵價是多少?有很多房子拿來的時候是沒有成本的,，那么這個征稅的稅基怎么計算?這都應(yīng)該做一個系統(tǒng)的考量,，首先要確保所有的人在一個公平的起點上。
還有需要考慮一個問題是,，我們在打擊投機,、抑制投資的同時，我們應(yīng)該保護自住性的需求,，比如說在增加20%的所得稅的基礎(chǔ)之上,，我們應(yīng)該如何去保證這些自住的需求?他們在買房的過程當(dāng)中他們的稅費應(yīng)該得到一定的個人所得稅的抵扣，這在國外實際上是一種非常通俗的做法,。我們應(yīng)該在抑制投機投資的同時,，應(yīng)該保護或者是鼓勵自住性需求,，這樣就可以起到一種兩手都硬的效果了。此外,，比如在德國,，在所得稅的征收方面是非常苛刻的,，也就是通過稅收的方式差不多讓你不賺錢,，也就是你持有時間再長，然后用很高的這種稅率使得你的所得就非常少,，這也是一種方式,。
張鴻：這個細則在具體實施上必須做得特別細
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
這個細則得特別細，第一不能讓那些投機,、投資的人能夠掙太多錢,，要抑制它;第二，也不能讓那些自住的或者本來就是改善性住房這些人,，包括原來房改房的房子,，讓他吃太大的虧。房改房為什么會便宜?就是因為他當(dāng)時買房改房的時候,，他的工齡被折算里面了,，所以本來4000多的房子，他2000多就買了,，但是現(xiàn)在工齡怎么折算?這個差價這2000多要征稅,，征20%的稅，這就很麻煩了;還有一個就是,，比如說我十幾年前買的房子,，如果說按十幾年前的原價賣，我才不交稅,，但是這十幾年的物價上漲了多少?我如果按原價賣的話,，即使你不征稅，我都吃虧了,，何況你還要征我的稅?再有,，我們其實原來就有兩個方案，一個是個人所得稅增值部分征20%,，一個是因為你可能不知道你最初的房子買的價是多少,，或者你找不著了，按1%,，總價的1%收,，為什么大家交了這1%呢?就是因為1%后來覺得都少交，交的不是特別多，但現(xiàn)在仍然面臨這個問題,，就是你不知道你原來買房的價格是多少的時候怎么辦?按總價的百分之多少收?
當(dāng)然最終的問題是，其實我們現(xiàn)在是希望能夠增加你的買房成本來抑制投機,，但是其實我們的房地產(chǎn)調(diào)控要綜合考慮很多種因素,。我們現(xiàn)在已經(jīng)知道，經(jīng)過這幾年的調(diào)控,，我們已經(jīng)知道,，炒房客僅僅是導(dǎo)致房價上漲的一個原因，這兩年已經(jīng)不炒了,，房價還在繼續(xù)上漲,，所以我們應(yīng)該知道房價上漲還有其它的原因。
聶梅生：要保護自住性需求和一部分改善性的需求
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
二手房交易當(dāng)中的稅收,，應(yīng)該增加,，這是一個方向，從方向來講,，是應(yīng)該這樣,，應(yīng)該增加持有環(huán)節(jié)的稅收，這樣可以避免投機炒房,。那么具體在落實時候,，還要把這個細化，到底是有沒有年限,，到底有沒有大小,，有沒有第幾套，這些我覺得,，都應(yīng)該逐步落實,。第二個，在具體的落實過程中,，我建議是應(yīng)該各個城市有區(qū)別對待,，應(yīng)該有區(qū)別性的這個政策，比如有些城市,，它投機炒房是非常高的,，那么這種情況之下，可能根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r,，根據(jù)房子的換手率決定這個數(shù)字,，有些地方它本來就是，房地產(chǎn)發(fā)展沒有那么過熱,，這時候的二手房交易是非常重要的,，它本來就比較健康的情況下，可能因地制宜制定政策更合適一些，這樣才能保護也是在“國五條”里面講過的,，保護自住性的需求,，保護甚至一部分改善性的需求。
賈康：保證低端保障房的有效供給
(全國政協(xié)委員 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房地產(chǎn)調(diào)控,，實際上現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個雙軌統(tǒng)籌框架,，已經(jīng)在大力推進。托底的低端保障房的有效供給,，要在幾年之內(nèi),，建成3600萬套左右的廉租房，公租房為重點的保障房,，使社會里低收入階層和收入夾心層,，都可以在不太長的時間段里大體上有住有所居的保障條件，如果這個事情做到位了,，那么商品防房價價位的高或低,，就沒有現(xiàn)在這么大的所謂殺傷力，在這個雙軌統(tǒng)籌框架之下,，政府盡責(zé)的表現(xiàn),，一個是頂層規(guī)劃，保障軌上要管托底,，要管享受到這樣政策傾斜條件人的進退,，市場軌，政府只要做,，一個是管規(guī)則,，就是公平競爭，另外一個要管收稅,，在住房交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)上,，合理協(xié)調(diào)的稅制調(diào)節(jié)征收，繞不開我們已經(jīng)在兩地試驗的房產(chǎn)稅改革,，我認為應(yīng)該通過先行先試,，把制度建設(shè)往前推，要把治標(biāo)何智本結(jié)合在一起,，但從中長期看,，要以治本為上的原則，追求可持續(xù)的制度框架,。
張鴻：稅不能解決房價的所有問題
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
德國是10年以上免稅的,，法國好像是15年，美國是2年以上按照3個稅率,，一般來說稅率是遞減的,，就是你買的短就想賣掉,，你的稅率就很高，你住了10年賣掉那稅率就很低,，甚至免稅,，所以我覺得這些都是我們需要學(xué)習(xí)的一些經(jīng)驗，當(dāng)然要提醒的是,，就是利用稅收來調(diào)控房地產(chǎn)市場,，它其實是一個系統(tǒng)的解決方案，就是絕不僅僅是這個稅,、那個稅就能解決房價的所有問題。