上周,，金融,、地產(chǎn)聯(lián)袂反彈,，帶動(dòng)指數(shù)止跌企穩(wěn),，市場情緒初顯穩(wěn)定,，奈何近期房價(jià)上漲態(tài)勢難以遏制,，致上周五“國五條”細(xì)則正式落地,�,？梢哉f,，本次細(xì)則調(diào)控力度超出預(yù)期,，且后續(xù)各地方政府(特別是一二線城市)將相繼出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則以貫徹調(diào)控政策，對地產(chǎn)板塊將形成中期壓制,。
對于本輪始于去年四季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,，地產(chǎn)投資的穩(wěn)步上行功不可沒，但隨著調(diào)控政策的出臺(tái),，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期或?qū)⒅袛�,。后續(xù)A股市場料將在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期中斷與銀行,、地產(chǎn)等上市公司年報(bào)、一季報(bào)業(yè)績超預(yù)期的糾結(jié)中震蕩,，不排除二次探底的可能,。不過，鑒于當(dāng)前地產(chǎn)的供求關(guān)系短期難有實(shí)質(zhì)性改觀,，政策調(diào)控雖能在一段時(shí)間內(nèi)抑制房價(jià),，但不會(huì)改變中期地產(chǎn)投資震蕩上行的趨勢。這意味著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的中期趨勢雖有波折,，但不會(huì)就此終止,。
地產(chǎn)調(diào)控升級
經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇預(yù)期或中斷
上周五公布的地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則超出市場預(yù)期，表明管理層對抑制房價(jià)上漲過快的堅(jiān)定決心,，而后續(xù)各地方政府仍將出臺(tái)調(diào)控細(xì)則,，這一過程或?qū)?月份一直延續(xù)至4月份，將對A股形成持續(xù)性的抑制,。
本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度較弱,，不排除在政策從緊預(yù)期下，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能,。市場一向?qū)φ畯膰?yán)調(diào)控房地產(chǎn)的表態(tài)頗為敏感,，本次超預(yù)期調(diào)控政策的出臺(tái)，可能令市場進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控,、政策偏緊,、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程中斷、周期行業(yè)下跌,、A股市場轉(zhuǎn)弱的悲觀預(yù)期中,。
房地產(chǎn)問題在中國經(jīng)濟(jì)中的位置尤為重要,，經(jīng)濟(jì)基本伴隨政府對房地產(chǎn)的政策而波動(dòng),，不少人士更言及房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的“綁架”。而當(dāng)下,，中國經(jīng)濟(jì)也在重復(fù)著之前的困境：房價(jià)反彈,、政策掣肘。
一般而言,，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期是一致的,，但房地產(chǎn)周期會(huì)先于經(jīng)濟(jì)周期，并且房地產(chǎn)周期的振幅比一般宏觀經(jīng)濟(jì)周期的振幅要大,，原因在于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),。中信建投首席策略分析師周金濤曾在其研究報(bào)告中指出，“我們用工業(yè)增加值產(chǎn)出缺口來衡量真實(shí)經(jīng)濟(jì)周期,，發(fā)現(xiàn)其與房地產(chǎn)開發(fā)投資周期的波動(dòng)趨勢密切相關(guān),。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)加速器的重要的衡量指標(biāo),，而房地產(chǎn)銷售則是一個(gè)先行指標(biāo)。我們注意到房地產(chǎn)銷售周期一般領(lǐng)先投資一到兩個(gè)季度,。從房價(jià),、房地產(chǎn)銷售與房地產(chǎn)投資之間關(guān)系看，住宅銷售領(lǐng)先住宅投資大約一個(gè)季度,，而領(lǐng)先住宅價(jià)格兩到三季度,。”由此可見,，房地產(chǎn)的銷售情況是宏觀經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo),。可以預(yù)見的是,，盡管存在爭論,，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為本次調(diào)控政策將對后續(xù)房地產(chǎn)銷售帶來打壓(短期為規(guī)避政策引致的二手房成交量突增并不影響趨勢)。照此邏輯,，市場對于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),，更何況經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度本來就并不足夠“強(qiáng)”。
預(yù)期轉(zhuǎn)向
周期股估值修復(fù)行情結(jié)束
需要注意的是,，本次調(diào)控細(xì)則并非一棒子將地產(chǎn)交易打死,，而是有保有壓�,！皦骸钡氖峭稒C(jī)性需求與投資性需求,，“保”的則是“剛需”,，通過增加普通商品住房及用地供應(yīng),、加快保障房建設(shè)，特別是對“剛需性”商品房開發(fā)商的融資需求加以支持(原文為“對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求”),。基本上可以將本次政策的原則概括為“加快釋放供給滿足剛需,，同時(shí)將房子的‘投資性’屬性逐漸剝離”,。
本次調(diào)控政策無疑兼具“創(chuàng)新性”與“爭議性”，這也使得投資者在短期甚至中期內(nèi)都無法精確判別其對經(jīng)濟(jì)帶來的“利”與“弊”孰輕孰重,。在巨大的不確定性面前,，暫時(shí)離場或是較為理智的選擇，更何況從1949點(diǎn)反彈至目前的2359點(diǎn),，部分資金獲利已然十分豐厚,，在政策面急轉(zhuǎn)直下、經(jīng)濟(jì)存在巨大不確定性的背景下，“落袋為安”或是理性資金的合理選擇,。
本輪始于1949點(diǎn)的反彈緣于IPO暫停與經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的預(yù)期支撐,，鑒于房地產(chǎn)投資在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增速中舉足輕重的作用，市場對經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的預(yù)期或?qū)⒅袛�,，本輪周期股估值修�?fù)行情或正式宣告終結(jié),。
從50.1%的2月PMI數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的腳步已然放緩,，在此背景下,，地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期很可能打斷本輪經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的進(jìn)程，令經(jīng)濟(jì)二次探底,。更需警惕的是,，在春節(jié)效應(yīng)下，2月CPI可能重返3%,，盡管其中的季節(jié)性因素不言而喻,，但在政策面存在巨大不確定性的背景下，市場予以負(fù)面解讀的可能性更大,。值得注意的是,，鑒于去年四季度我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較為明確，即將公布的權(quán)重地產(chǎn)與銀行股2012年年報(bào)很可能超預(yù)期,，萬科A即為典型代表,，屆時(shí)部分資金或以此為由再度博弈強(qiáng)復(fù)蘇，但這種基于“過去時(shí)”的博弈恐怕難敵市場預(yù)期的急轉(zhuǎn)直下,。而從近期管理層的一系列政策動(dòng)向來看,，“民生”與“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”將被放在首要位置，如此一來,，A股就不得不直面轉(zhuǎn)型期的痛苦,，對刺激性政策的幻想可能破滅。
由攻轉(zhuǎn)守 且戰(zhàn)且退
短期市場對于細(xì)則的影響仍有爭論,，但在后續(xù)地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)公布的背景下,，周期板塊的配置價(jià)值顯著降低，預(yù)計(jì)指數(shù)在地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期與銀行,、地產(chǎn)年報(bào)業(yè)績好于預(yù)期的糾結(jié)中將震蕩下行,。在此背景下，以食品飲料,、醫(yī)藥生物為代表的消費(fèi)行業(yè)將存在相對收益，而創(chuàng)業(yè)板與中小板個(gè)股由于前期漲幅較大,，資金獲利較為豐厚,，短期在市場風(fēng)險(xiǎn)偏好下行的情況下可能高位回落。總體而言,，在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露的背景下,，投資者可由攻轉(zhuǎn)守，且戰(zhàn)且退,。
需要注意的是,，由于調(diào)控政策對經(jīng)濟(jì)的影響存在巨大的不確定性，短期A股或?qū)⒃庥鱿到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，但這是否意味著A股一定就再度探底,、重歸熊市，恐怕還需要觀察后續(xù)調(diào)控政策的落實(shí)程度和效果,。若房價(jià)無視調(diào)控,、繼續(xù)上漲，則更為嚴(yán)厲的針對存量住房的調(diào)控政策將不可避免地推出,，且調(diào)控力度將史無前例;若在嚴(yán)格的政策調(diào)控下,，房價(jià)漲勢得以遏制，進(jìn)而平穩(wěn)運(yùn)行,，則調(diào)控政策對剛需的促進(jìn)項(xiàng)可能對中國經(jīng)濟(jì)帶來意料之外的驚喜,。當(dāng)然，在結(jié)局“落聽”之前,，“避險(xiǎn)”或是當(dāng)下最為理智的選擇,。