就在人們對(duì)樓市調(diào)控政策新“國(guó)五條”力度之輕疑惑不解時(shí)，3月1日,，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》,，強(qiáng)調(diào)增加供給、強(qiáng)化限購(gòu)限貸等內(nèi)容被認(rèn)為是近年來(lái)樓市調(diào)控的一記重拳。其中，要求個(gè)人出售自有住房將嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%繳納個(gè)稅被認(rèn)為是最有爭(zhēng)議的條款，引發(fā)社會(huì)各界廣泛關(guān)注,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則本身讓房?jī)r(jià)下行的可能性不大,，而提高稅費(fèi)極有可能轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方,，導(dǎo)致事實(shí)房?jī)r(jià)的提高。全國(guó)政協(xié)委員,、華東師范大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)黃澤民直言,，這會(huì)造成兩種可能，要么將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人,，要么房主惜售使市場(chǎng)供應(yīng)量減少,，間接推升二手房?jī)r(jià)。
市場(chǎng)：二手房買(mǎi)賣(mài)雙方均呼“受傷”
個(gè)人售房征20%交易稅,，是“國(guó)五條”細(xì)則中最受關(guān)注也是最具爭(zhēng)議的條款,。細(xì)則要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,，通過(guò)稅收征管,、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征,。
據(jù)北京,、上海等地媒體報(bào)道，在“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布后,，多家二手房中介機(jī)構(gòu)買(mǎi)賣(mài)房者咨詢(xún)量暴增,。已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的雙方則催促盡快過(guò)戶(hù)，避免遇到新政多繳稅。中介表示,，“大家都怕出新政,，誰(shuí)也無(wú)法保證是不是下周就出，沒(méi)過(guò)戶(hù)的尤其焦慮,。”
在廣州,，前來(lái)咨詢(xún)新政的人比平日增加三成左右,，前來(lái)辦理二手房交易網(wǎng)簽、遞件的不少人得知新政的二手房個(gè)稅政策后,，都希望搶在地方細(xì)則出臺(tái)前把手續(xù)辦完,。
在深圳，二手房賣(mài)家和買(mǎi)家均大呼“受傷”,。大多數(shù)購(gòu)房者表示,，擔(dān)心二手房轉(zhuǎn)讓按差價(jià)征收的20%個(gè)人所得稅會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到自己身上。
專(zhuān)家：新政難免傷及無(wú)辜
對(duì)于“史上最嚴(yán)”新政對(duì)市場(chǎng)的影響,，近日赴京參加全國(guó)“兩會(huì)”的代表委員表示,，此次房產(chǎn)新政張彰顯中央嚴(yán)控房?jī)r(jià)決心，但也難免“傷及無(wú)辜”,。
“這會(huì)造成兩種可能,，要么將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人，要么房主惜售使市場(chǎng)供應(yīng)量減少,，間接推升二手房?jī)r(jià),。”全國(guó)政協(xié)委員,、華東師范大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)黃澤民直言,。
全國(guó)人大代表、巨力集團(tuán)董事長(zhǎng)楊建忠認(rèn)為,，賣(mài)房征收交易稅,，彰顯了中央嚴(yán)控房?jī)r(jià)的決心，但“羊毛出在羊身上”,，房?jī)r(jià)不是加重個(gè)稅能解決的問(wèn)題,，如果最終買(mǎi)單者還是購(gòu)房人，就難免傷及無(wú)辜,。
全國(guó)政協(xié)委員,、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保認(rèn)為，新政必然會(huì)扼制二手市場(chǎng)的交易,，此外還會(huì)對(duì)改善型需求造成較大的打壓,。目前的稅收政策等還只是一只手，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)固然要從嚴(yán),，但同時(shí)也要放開(kāi)一些限制,，比如對(duì)高端房地產(chǎn)的限制,。
業(yè)內(nèi)：或?qū)е率聦?shí)房?jī)r(jià)提高
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“國(guó)五條”細(xì)則本身讓房?jī)r(jià)下行的可能性不大,，而稅費(fèi)也極有可能轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方,。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，目前北京房?jī)r(jià)的上漲,，主要是剛需和偏剛性的改善需求支撐,。提高稅費(fèi)的辦法，可能會(huì)導(dǎo)致事實(shí)房?jī)r(jià)的提高,。北京二手房市場(chǎng)上,，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)都是買(mǎi)方承擔(dān)稅費(fèi)。
鑫尊集團(tuán)董事長(zhǎng)劉軍表示,，政策本身讓房?jī)r(jià)下行的可能性也許不大,，因?yàn)橹皩?shí)行5.5%營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，并沒(méi)有讓房?jī)r(jià)明顯下行,，稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到了買(mǎi)方身上,。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，細(xì)則對(duì)二手房市場(chǎng)特別是一線城市過(guò)熱的二手房市場(chǎng)將有非常大的打擊,�,！斑@必然將使成交量明顯下調(diào)，經(jīng)過(guò)短暫的過(guò)戶(hù)‘末班車(chē)’后,，二手房成交量必然將萎縮,，可能會(huì)回到2012年年中平均水平�,！�
經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑認(rèn)為,，細(xì)則無(wú)疑對(duì)二手房市場(chǎng)有一定沖擊，成交量將因此而萎縮,，不過(guò)由于二手房市場(chǎng)大多數(shù)業(yè)主不像開(kāi)發(fā)商有回收資金壓力,，所以二手房?jī)r(jià)未必會(huì)下降。在交易成本上升的前提下,，不少二手房買(mǎi)家將轉(zhuǎn)移到一手市場(chǎng)中,，從而增加一手市場(chǎng)的需求，增加一手樓外圍區(qū)域的成交量,。
而一向熱衷向政策“開(kāi)炮”的任志強(qiáng)則直接發(fā)表長(zhǎng)篇微博稱(chēng),，新政并無(wú)新意，只是在堅(jiān)持和重申過(guò)去的錯(cuò)誤,，幾個(gè)月后又會(huì)效率遞減,，重回老路。“如今政策指向了賣(mài)舊買(mǎi)新的改善家庭,。讓更多的人也變成了政策的受害者,？至少讓二手房的資源會(huì)減少，讓購(gòu)房者的選擇會(huì)更少,。
媒體：調(diào)控還需精細(xì)化
新華社發(fā)表文章稱(chēng),，從2003年至今的十年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，2003年的“18號(hào)文”,，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”,、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”,、“新國(guó)八條”,，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則，10年持續(xù)調(diào)控,，房?jī)r(jià)一路走高,。
由于購(gòu)房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無(wú)辜,。專(zhuān)家說(shuō),，針對(duì)不同人群，不同需求,，房?jī)r(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對(duì)待,，政策條款必須對(duì)剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分,。
業(yè)內(nèi)人士總結(jié),，十年調(diào)控的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過(guò)多在購(gòu)房者身上做文章,，實(shí)際上是在抑制需求,。如何吸取過(guò)去教訓(xùn)，既做到房?jī)r(jià)合理回歸,，又避免傷及無(wú)辜,，是新一輪樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題。
算賬
以一套80平米,，初始價(jià)值80萬(wàn),、現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)的住房為例，在不同類(lèi)型下,，稅費(fèi)就不一樣：
1
滿(mǎn)五年個(gè)人唯一住房的商品房,，首次購(gòu)房?jī)H需要繳納1%的契稅約2萬(wàn)即可。
2
滿(mǎn)五年不是賣(mài)房者唯一商品房：
則首次購(gòu)買(mǎi)需要繳納1%的契稅和差額20%個(gè)稅：即個(gè)稅按照差額稅率繳納，為(200-80)×20%=24萬(wàn),，加上契稅則總稅費(fèi)為26萬(wàn),。
3
如果是滿(mǎn)五年經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，但非唯一住房,，則還需在上述契稅,、個(gè)稅基礎(chǔ)之上，加收10%綜合地價(jià)款,，購(gòu)房稅費(fèi)則高達(dá)46萬(wàn),。
4
不滿(mǎn)五年的商品房，買(mǎi)這套房需1%契稅,、5.6%營(yíng)業(yè)稅和差額20%的個(gè)稅,，總稅費(fèi)則需要37.2萬(wàn)。