據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲交易實(shí)況報(bào)道，樓市“春天派”的四大掌門(mén)之一,、亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存做客交易實(shí)況,，談了他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和北京房?jī)r(jià)未來(lái)走向的看法。
陳寶存：目前尤其是去年下半年開(kāi)始,，可能越來(lái)越明確的大家都認(rèn)為房?jī)r(jià),，反正絕大部分人都認(rèn)為房?jī)r(jià)還要漲。現(xiàn)在的問(wèn)題是漲幅的問(wèn)題,，漲與不漲的問(wèn)題,。二手房去年北京的基本上因?yàn)槭侵鞒菂^(qū)這個(gè)為主，去年漲了36%,，即使在通州今年1月份的數(shù)據(jù)跟去年1月份同比也是漲了36%,。
實(shí)際上限購(gòu)有一個(gè)最大的負(fù)作用就是土地供應(yīng)連年的下降，實(shí)際上北京市場(chǎng)是特別明確的,，連續(xù)三年的土地供應(yīng)都完成計(jì)劃不足50%,，去年是計(jì)劃供應(yīng)量的38%,。所以說(shuō)這個(gè)因素現(xiàn)在限購(gòu)雖然說(shuō)短暫的是壓抑住了一部分需求，但是實(shí)際上在土地供應(yīng)上未來(lái)將是一個(gè)巨大的難題,。供應(yīng)在減,，它對(duì)房?jī)r(jià)的因素，我覺(jué)得大家越來(lái)越明白了,，就是樓市春天派這幫人說(shuō)的很多的觀(guān)點(diǎn),。我一直在說(shuō)未來(lái)五年房?jī)r(jià)要翻番，北京是翻番是特定的,，為什么呢,？實(shí)際上我當(dāng)時(shí)說(shuō)了五個(gè)因素。前天任總說(shuō)了四個(gè)因素,，但是實(shí)際上大家的感覺(jué)都是一樣的,。
我不贊同今年蛇年就完全能大漲，因?yàn)榇鬂q我是看未來(lái),，但是現(xiàn)在這種政策還沒(méi)有完全明確的情況下,，新房的這部分應(yīng)該是漲的幅度不是很大，二手房壓制不住,。去年開(kāi)始北京實(shí)際上是二手房發(fā)力發(fā)的太狠了,。
實(shí)際上現(xiàn)在是城市化進(jìn)程剛剛所謂的完成了51%，這里面還有1.7億人人口在租房,，沒(méi)有真正的城市化,，這樣還有大量的城市化的這種需求，根本不是人口紅利,，而是城市化進(jìn)程當(dāng)中人口涌向城市的這種紅利,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的沒(méi)結(jié)束，至少30年之內(nèi)結(jié)束不了,。
現(xiàn)在我們也聽(tīng)到各方聲音,，有最看好的聲音認(rèn)為將來(lái)北京、上海這樣的一線(xiàn)城市會(huì)漲到每平80萬(wàn),，城市化進(jìn)程到底什么是城市化進(jìn)程,，現(xiàn)在就有一個(gè)悖論，如果想城市化進(jìn)程更好的發(fā)展下去,，那么可能農(nóng)村或者是城鎮(zhèn)的人要進(jìn)城,，進(jìn)城就得有住所，就得買(mǎi)房,，但是你房?jī)r(jià)這么高企別說(shuō)每平米80萬(wàn),，就是50萬(wàn)當(dāng)?shù)氐娜硕假I(mǎi)不起，誰(shuí)能買(mǎi)得起，老百姓都買(mǎi)不起,，城市化進(jìn)程是不是又因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而進(jìn)行不下去了,。
貨幣購(gòu)買(mǎi)力的貶值，高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體這種貶值就是同樣的1元可能25年后的1元跟現(xiàn)在完全是兩回事了,。也許未來(lái)那個(gè)年代的80萬(wàn)可能是咱們一個(gè)月的收入了,。
2004年土地招拍掛政策嚴(yán)格實(shí)施之后地價(jià)跟房?jī)r(jià)輪番上漲的幅度越來(lái)越高，這應(yīng)該是最主要的因素,。但是現(xiàn)在這個(gè)因素再想改變我覺(jué)得是不可能的,。
現(xiàn)在大家對(duì)于土地財(cái)政這塊還有一個(gè)誤讀，就是大家都把土地出讓金當(dāng)做地方政府一個(gè)行政性開(kāi)支去理解,，不對(duì),，因?yàn)檫@里面有太多太多的征地拆遷安置成本，還有咱們經(jīng)常說(shuō)的七通一平,，包括城市建設(shè)的像城鐵,、高鐵。水電路再加上七通,。
中國(guó)是從商品房開(kāi)發(fā)98年之后一直到土地的這種七通一平建設(shè),，就是依賴(lài)土地財(cái)政也是在一級(jí)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)之后才開(kāi)始依賴(lài)的，07年才開(kāi)始基本上全國(guó)才開(kāi)始推行一級(jí)土地開(kāi)發(fā),。07年開(kāi)始，但是歐美是什么時(shí)間開(kāi)始的呢,？200年前就有了,，人家可能是單單的七通一平當(dāng)中的下水可能就做了十年、二十年,、五十年,。城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，管網(wǎng)配套設(shè)施,，包括修路,，包括污水處理都打到成本里面了，建一個(gè)公園不賺錢(qián)吧,？建一個(gè)高爾夫也不賺錢(qián)吧,？就是體育公園，政府要建一個(gè)公園的話(huà)根本不賺錢(qián)的,，工業(yè)再不賺錢(qián),？現(xiàn)在商業(yè)綜合體有的城市都已經(jīng)不要錢(qián)了，只要投資能過(guò)來(lái),，免費(fèi)給你地,。
一級(jí)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)真正能賺錢(qián)的只有住宅用地還有商業(yè)金融用地，就這兩塊地可以賺錢(qián)，其余的全是大賠,，這種賠錢(qián)賠的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司不可能承擔(dān),，只能加到了住宅用地上，去年有一句特別雷人的話(huà),，我是實(shí)行高房?jī)r(jià),，真正的獲益者就是普通的老百姓，你在逛公園的時(shí)候,，你在坐地鐵城鐵的時(shí)候兩塊錢(qián)的時(shí)候,，你一定要考慮事先買(mǎi)房人支持了這些建設(shè)。
最近我也在研究這些國(guó)外的房?jī)r(jià),，實(shí)際上你比如說(shuō)打個(gè)倫敦為例,，有一個(gè)數(shù)據(jù)大家可以聽(tīng)一下，在倫敦首套房購(gòu)買(mǎi)的平均年齡是52歲,，在全英國(guó)是37歲,，你說(shuō)房?jī)r(jià)能不高嗎？如果不高的話(huà)不可能52歲才能買(mǎi)得起房子,。
實(shí)際上在土地的財(cái)政上還有幾個(gè)因素,，現(xiàn)在土地出讓金的收益要拿出10%給教育，10%給水力還要有10%以上給交通的補(bǔ)貼,，北京現(xiàn)在是明文規(guī)定,，住建部06年就規(guī)定的，一定要拿出土地出讓金一部分收益補(bǔ)貼給公交這種情況,。
現(xiàn)在M2今年可能是目標(biāo)13%的增幅,，如果要是5年之內(nèi)都是13%也差不多就翻一番了。所以說(shuō)這個(gè)好像是遏制不住的,，而且我覺(jué)得現(xiàn)在的所有穩(wěn)增長(zhǎng)的政策去年開(kāi)始我說(shuō)的最多的也是穩(wěn)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)上的穩(wěn)增長(zhǎng),，實(shí)際上就是四萬(wàn)億重回，因素原來(lái)是城市間的交通,，高鐵,，這一輪是城市軌道交通，城市自己的內(nèi)部的內(nèi)循環(huán),，該不該做呢,？確實(shí)該做，不做是不行的,，不做的話(huà)現(xiàn)在交通運(yùn)輸問(wèn)題就解決不了,。所以說(shuō)需要做，必須做,。當(dāng)然這十年的時(shí)間能把整個(gè)城市公交,，城市間的公交，城市間的基礎(chǔ)設(shè)施都做完的話(huà)當(dāng)然進(jìn)步很大。而且還有后來(lái)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的這種基礎(chǔ),。
原來(lái)是網(wǎng)友給我們封的是樓市唱漲派,，不好聽(tīng)叫做叫春派，最后我們認(rèn)可的還是春天派,。
漲,，這是沒(méi)有異議的。所以至少一線(xiàn)城市五年要翻一番的,，其他二三線(xiàn)城市各種條件不一樣,，有的就是人口的涌入不太充分的地區(qū)，可能漲幅不高,，但是一定還會(huì)漲,。