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近日關(guān)于“深圳農(nóng)村集體土地開放入市”的消息引發(fā)熱議,。日前,，深圳市政府召開新聞發(fā)布會表示,，深圳將實施差別化地價政策，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可進(jìn)入市場流通,，這意味著多年前被統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國有的深圳農(nóng)村建設(shè)用地可進(jìn)入市場進(jìn)行合法交易,。
深圳市規(guī)劃國土委主任王幼鵬表示，深圳市于2004年前后實現(xiàn)城市化,，土地實現(xiàn)國有化,。此次政策創(chuàng)新,，主要是針對農(nóng)村城市化過程中存在“部分土地權(quán)益有爭議,，政府拿不回,，集體用不了”的歷史遺留問題，以及部分深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將土地用于低端廠房建設(shè),、廉價出租的現(xiàn)狀,，以盤活土地資源，為深圳轉(zhuǎn)型升級騰出更大空間,。
據(jù)了解,，按照現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有,，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有,，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)、需要使用土地的,，必須依法申請使用國有土地,。這使得集體土地不能直接入市，只有被國家征用后才能進(jìn)入二級市場交易,。
但是,，自2004年起，深圳全面啟動了原特區(qū)外寶安,、龍崗兩區(qū)的農(nóng)村城市化工作,，把區(qū)內(nèi)27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，并將956平方公里土地轉(zhuǎn)為國有,。
“雖然寶安區(qū)等地方的農(nóng)村土地很早被劃到了深圳特區(qū)里,，但這只是一句‘空話’，因為不可能城市規(guī)劃圈里的土地就變成了國有土地,�,！敝袊缈圃恨r(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，原來集體建設(shè)用地只能集體自己使用,，深圳的主要創(chuàng)新是明確這些土地可以掛牌對外招商,，這種改革的方向是正確的，下一步則需要修改相關(guān)法律,，突破法律障礙,。
中國土地學(xué)會副理事長黃小虎在接受記者采訪時也表示，深圳的情況有其特殊性,，雖然不是真正的“集體土地入市”,，但其與放開集體土地入市的基本精神是一致的，具有趨向性,。
據(jù)介紹,，此次新出臺的文件確定了原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地,，在理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗,、建筑物及附著物的清理,、補(bǔ)償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出(轉(zhuǎn))讓土地使用權(quán),。
對原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織而言,，有兩種收益分配方式可供選擇，一種是所得收益50%納入市國土基金,，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位,；另一種是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位,，并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套,。
“深圳的創(chuàng)新做法，能有力推動‘集體土地’入市,，其的實際推動對全國也有示范效應(yīng),。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者指出,，“新土改”過程中的最大難點就是集體土地產(chǎn)權(quán)所有人與政府之間的利益分配問題,。例如在這次對《土地管理法》的修改中爭議最大的就是對于農(nóng)民的補(bǔ)償方面。
“因此,，深圳的分配方案將具有樣本意義,，是未來地方進(jìn)行土改的方向，甚至成為未來地方土改進(jìn)行分配的參照系,�,！标悋鴱�(qiáng)說�,！�
事實上,，早在改革開放之初，深圳市就最先開始探索土地管理制度改革,，并作為試點城市首次公開拍賣土地使用權(quán),。2012年5月，國土資源部和廣東省政府批準(zhǔn)了《深圳市土地管理制度改革總體方案》,，以進(jìn)一步探索土地配置市場化,、土地利用高效化和土地管理法制化。
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