近日，“二套房停貸”傳言頻出。究其根源,，房地產(chǎn)市場普遍回暖，市場看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期同時(shí)加強(qiáng)是調(diào)控傳言的主因,。
房價(jià)上漲加重調(diào)控預(yù)期
近日，一則“一線城市將停貸二套房”的傳言在網(wǎng)上不脛而走,，引發(fā)廣泛關(guān)注,。
記者在北京、上海,、廣州等地采訪了解到,，目前三地各家銀行并未改變房貸政策：首套房最低首付三成，利率最高打八五折,；二套房最低首付六成,，利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。各地銀行工作人員均對記者表示,，沒有接到關(guān)于“二套房停貸”的通知。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，“二套房停貸”傳言并不靠譜,。一位銀行研究人員告訴記者，如果從盈利角度講,，銀行可能會更傾向于利息更高的經(jīng)營性貸款,，但絕不會主動對二套房停貸：一方面，今年的信貸額度比去年有所增加,，且年初貸款額度高,，銀行基本上不會惜貸；另一方面,，房貸相比企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)更低,，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不可能放棄,。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為,，從政策層面上講，目前差別化的信貸政策已經(jīng)做出了提高首付比例,、房貸利率上浮等限制,，貸款用于投機(jī)、投資的可能性較低,；且二套房屬于改善性需求,，停貸并不符合國家保障住房改善需求的方針。
盡管如此,，“二套房停貸”傳言并非空穴來風(fēng),。去年下半年以來,，我國樓市明顯回暖：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１２年１２月,，７０個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有５４個(gè),，持平的有８個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的城市有４０個(gè),，持平的有９個(gè),，延續(xù)了２０１２年６月以來漲多跌少態(tài)勢。市場普遍認(rèn)為,，若房價(jià)上漲過快,，樓市調(diào)控可能將進(jìn)一步加碼。
新年樓市看漲預(yù)期普遍增強(qiáng)
事實(shí)上,，進(jìn)入２０１３年以來,，相較去年同期，一些城市的樓市已經(jīng)量價(jià)齊升,。一組組對比鮮明的數(shù)據(jù),，使市場的神經(jīng)不斷繃緊。
以北京為例,，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，２０１３年１月（截至１月２８日）北京新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲達(dá)９．３％，純商品住宅成交量達(dá)１００３２套,，環(huán)比上漲２．６％,，同比上漲達(dá)５．７倍。另有數(shù)據(jù)顯示,，今年１月上半月,，北京二手住宅網(wǎng)簽量為７９４０套，環(huán)比上漲６．６％,，同比則大幅上漲３６０％,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，去年１月是樓市谷底,，且是春節(jié)月份,，成交少，基數(shù)小,，今年１月不是春節(jié),，且延續(xù)了去年的上漲勢頭，單純比較這組數(shù)據(jù)意義不大,。但盡管如此,，從去年二季度起，住宅成交量已開始回升,，帶動房價(jià)止跌反彈,，去年下半年已經(jīng)明確了復(fù)蘇態(tài)勢,，目前樓市確實(shí)在加速回暖。
中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍認(rèn)為,，不排除一些開發(fā)商推波助瀾,，有意引導(dǎo)甚至操控輿論，制造房價(jià)大幅上漲的氛圍,，加強(qiáng)市場的看漲預(yù)期,，進(jìn)而推高房價(jià)。
盡管如此,，無論是一線城市還是二,、三線城市，無論是開發(fā)商還是購房者,，看漲預(yù)期已經(jīng)形成：今年１月北京土地交易額達(dá)到２０５．７億元,，成為近１１年以來北京土地市場最好的開局；作為鐵桿剛需,，天津某事業(yè)單位的李先生告訴記者,，他已經(jīng)觀望半年了，預(yù)計(jì)房價(jià)還是會漲,，他需要“該出手時(shí)就出手”了,。
看漲預(yù)期、調(diào)控預(yù)期糾結(jié)同行
看漲預(yù)期普遍形成,，政府調(diào)控這只“靴子”卻遲遲沒有落地，看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期仍在反復(fù)博弈,，糾結(jié)同行,。專家普遍認(rèn)為，如果房價(jià)上漲過快,，信貸調(diào)控將進(jìn)一步加碼,。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末,，我國金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額６２．９９萬億元,，其中房地產(chǎn)貸款余額為１２．１１萬億元，占比接近２０％,。２０１２年末,，我國房產(chǎn)開發(fā)貸款余額３萬億元，同比增長１０．７％,，個(gè)人購房貸款余額８．１萬億元,，同比增長１３．５％。
趙錫軍認(rèn)為,，２０１２年貨幣供應(yīng)充足,，資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，是房價(jià)回暖的重要原因。如果房價(jià)上漲過快,，不排除政府通過嚴(yán)格區(qū)分二套房投資,、改善屬性，將二套房調(diào)控差異化,，進(jìn)一步限制投資需求,。
天津市房地產(chǎn)協(xié)會副會長徐保滿認(rèn)為，在限購,、限貸的背景下,，一線城市的投資和投機(jī)需求已被極大弱化。本輪調(diào)控初期,，很多剛需都處于觀望狀態(tài),，由于去年樓市調(diào)控并加碼，看漲預(yù)期回升,，被長期壓抑的剛需集中出手,，助推房價(jià)上漲。
徐保滿認(rèn)為,，即使是剛需,，也有很多不合理需求�,！艾F(xiàn)在的年輕人,，如果手中的現(xiàn)金夠買４０平方米，肯定會貸款買８０平方米,。年輕人盲目追求一步到位,，也是助推房價(jià)上漲的一個(gè)因素，這些都可以通過更細(xì)化的信貸措施來調(diào)控,�,！�
陳晟表示，雖然二套房貸徹底停掉的可能性不大,，但仍有調(diào)整空間,。如果未來房價(jià)上漲過快，國家可以將二套房的利率上浮比例和首付比例進(jìn)一步提高,，以達(dá)到調(diào)控目的,。