近日，“二套房停貸”傳言頻出。究其根源,，房地產(chǎn)市場普遍回暖,，市場看漲預期與調控預期同時加強是調控傳言的主因。
房價上漲加重調控預期
近日,，一則“一線城市將停貸二套房”的傳言在網(wǎng)上不脛而走,，引發(fā)廣泛關注。
記者在北京,、上海,、廣州等地采訪了解到，目前三地各家銀行并未改變房貸政策：首套房最低首付三成,，利率最高打八五折,；二套房最低首付六成，利率不低于基準利率的１．１倍,。各地銀行工作人員均對記者表示,，沒有接到關于“二套房停貸”的通知。
業(yè)內人士普遍認為,，“二套房停貸”傳言并不靠譜,。一位銀行研究人員告訴記者，如果從盈利角度講,，銀行可能會更傾向于利息更高的經(jīng)營性貸款,，但絕不會主動對二套房停貸：一方面，今年的信貸額度比去年有所增加,，且年初貸款額度高,，銀行基本上不會惜貸,；另一方面，房貸相比企業(yè)貸款風險更低,，屬于優(yōu)質資產(chǎn),，銀行不可能放棄。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為,，從政策層面上講,，目前差別化的信貸政策已經(jīng)做出了提高首付比例、房貸利率上浮等限制,，貸款用于投機,、投資的可能性較低；且二套房屬于改善性需求,，停貸并不符合國家保障住房改善需求的方針,。
盡管如此，“二套房停貸”傳言并非空穴來風,。去年下半年以來,，我國樓市明顯回暖：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，２０１２年１２月,，７０個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比上漲的有５４個,，持平的有８個；二手住宅價格上漲的城市有４０個,，持平的有９個,，延續(xù)了２０１２年６月以來漲多跌少態(tài)勢。市場普遍認為,，若房價上漲過快,，樓市調控可能將進一步加碼。
新年樓市看漲預期普遍增強
事實上,，進入２０１３年以來,，相較去年同期，一些城市的樓市已經(jīng)量價齊升,。一組組對比鮮明的數(shù)據(jù),，使市場的神經(jīng)不斷繃緊。
以北京為例,，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,，２０１３年１月（截至１月２８日）北京新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲達９．３％，純商品住宅成交量達１００３２套,，環(huán)比上漲２．６％,，同比上漲達５．７倍。另有數(shù)據(jù)顯示,，今年１月上半月,，北京二手住宅網(wǎng)簽量為７９４０套,，環(huán)比上漲６．６％，同比則大幅上漲３６０％,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,，去年１月是樓市谷底，且是春節(jié)月份,，成交少,，基數(shù)小，今年１月不是春節(jié),，且延續(xù)了去年的上漲勢頭,，單純比較這組數(shù)據(jù)意義不大。但盡管如此,，從去年二季度起，住宅成交量已開始回升,，帶動房價止跌反彈,，去年下半年已經(jīng)明確了復蘇態(tài)勢，目前樓市確實在加速回暖,。
中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為,，不排除一些開發(fā)商推波助瀾，有意引導甚至操控輿論,，制造房價大幅上漲的氛圍,，加強市場的看漲預期，進而推高房價,。
盡管如此,，無論是一線城市還是二、三線城市,，無論是開發(fā)商還是購房者,，看漲預期已經(jīng)形成：今年１月北京土地交易額達到２０５．７億元，成為近１１年以來北京土地市場最好的開局,；作為鐵桿剛需,，天津某事業(yè)單位的李先生告訴記者，他已經(jīng)觀望半年了,，預計房價還是會漲,，他需要“該出手時就出手”了。
看漲預期,、調控預期糾結同行
看漲預期普遍形成,，政府調控這只“靴子”卻遲遲沒有落地，看漲預期與調控預期仍在反復博弈,，糾結同行,。專家普遍認為,，如果房價上漲過快，信貸調控將進一步加碼,。
央行數(shù)據(jù)顯示,，截至去年年末，我國金融機構人民幣各項貸款余額６２．９９萬億元,，其中房地產(chǎn)貸款余額為１２．１１萬億元,，占比接近２０％。２０１２年末,，我國房產(chǎn)開發(fā)貸款余額３萬億元,，同比增長１０．７％，個人購房貸款余額８．１萬億元,，同比增長１３．５％,。
趙錫軍認為，２０１２年貨幣供應充足,，資金大量流入房地產(chǎn)領域,，是房價回暖的重要原因。如果房價上漲過快,，不排除政府通過嚴格區(qū)分二套房投資,、改善屬性，將二套房調控差異化,，進一步限制投資需求,。
天津市房地產(chǎn)協(xié)會副會長徐保滿認為，在限購,、限貸的背景下,，一線城市的投資和投機需求已被極大弱化。本輪調控初期,，很多剛需都處于觀望狀態(tài),，由于去年樓市調控并加碼，看漲預期回升,，被長期壓抑的剛需集中出手,，助推房價上漲。
徐保滿認為,，即使是剛需,，也有很多不合理需求�,！艾F(xiàn)在的年輕人,，如果手中的現(xiàn)金夠買４０平方米，肯定會貸款買８０平方米。年輕人盲目追求一步到位,，也是助推房價上漲的一個因素,，這些都可以通過更細化的信貸措施來調控�,！�
陳晟表示,，雖然二套房貸徹底停掉的可能性不大，但仍有調整空間,。如果未來房價上漲過快,，國家可以將二套房的利率上浮比例和首付比例進一步提高，以達到調控目的,。