2012年是地產(chǎn)大佬“牛年”,，多家地產(chǎn)商銷售業(yè)績創(chuàng)出新高,。千億地產(chǎn)俱樂部由之前的萬科一家,，新添了保利和綠地，恒大和中海的年銷售額也已經(jīng)接近千億元水平,。
然而,，在多數(shù)地產(chǎn)商為2012年慶祝之時，SOHO中國卻成了這一年市場最為失意的知名地產(chǎn)公司之一,。這家自稱是
“中國最大的甲級寫字樓開發(fā)商”的公司,，繼2011年后再遇業(yè)績滑鐵盧。
SOHO中國在2013年1月發(fā)布的《瑞銀大中華區(qū)會議演示文稿》中提到,，其2012年合約銷售總額僅94.68億元,，與年初制訂的230億元銷售目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2011年109億元,、2010年238億元的銷售額,。
在北京和上海兩地寫字樓租金價格持續(xù)上升，企業(yè)需求旺盛的大背景之下,，SOHO中國2012年的“失意”,，無疑讓人大跌眼鏡。
項(xiàng)目銷售放緩
雖然SOHO中國總裁潘石屹[微博]在很多業(yè)內(nèi)人眼里有些“不務(wù)正業(yè)”,，但過去數(shù)年SOHO中國帶給股東的收益甚至超過了恒大,、中海這些素來以股東報酬率高而聞名港股市場的住宅地產(chǎn)商。
根據(jù)上述演示文稿,，建外SOHO是SOHO中國最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，其內(nèi)部回報率高達(dá)287%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅地產(chǎn)商凈資產(chǎn)收益水平,。
除了這一項(xiàng)目外,，上述演示材料還顯示，在過去十年中，SOHO在北京開發(fā)的絕大部分項(xiàng)目的內(nèi)部回報率都高于45%,，只有中關(guān)村SOHO的24%較低,，也要高過很多A股上市地產(chǎn)商的平均凈資產(chǎn)收益水平。
演示材料顯示,，帶給SOHO中國高額收益的并非來自于高毛利,，而是更多來自于銷售速度。以2010年度上海寫字樓銷售冠軍——SOHO東海廣場為例,，毛利僅47%,，但其內(nèi)部回報率卻高達(dá)64%，奧秘就在于SOHO中國的快速銷售速度,。在收購SOHO東海廣場僅三個月后,，SOHO中國就銷售了其中的三分之一。
更為明顯的案例是2011年7月入市的丹棱SOHO,，由于在當(dāng)年底就賣出了91%,，雖然毛利不過26%，但內(nèi)部回報率卻高達(dá)61%,。
然而,，SOHO的快速銷售能力卻在2012年開始放慢，最典型的例子就是SOHO中山廣場項(xiàng)目的銷售進(jìn)度放慢,。根據(jù)2011年年報,，截至2011年底，SOHO中山廣場項(xiàng)目已銷售了29%,；2012年全年這一項(xiàng)目的銷售率僅提升至57%,，其中下半年的銷售金額僅為4億元。
除SOHO中山廣場外,，北京項(xiàng)目望京SOHO的銷售率由2011年的29%提升至2012年的83%,。2012年半年報數(shù)據(jù)顯示，望京SOHO在上半年就已經(jīng)取得了51億元的銷售額,，但全年這一項(xiàng)目的銷售額加起來只有80億元,，據(jù)此計(jì)算下半年的銷售額僅29億元。
持有收益不如出售高
2012年8月16日,，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型,，變散售為持有寫字樓物業(yè)。對于這一決定,，潘石屹曾向媒體表示,，選擇轉(zhuǎn)型的首要壓力來自政策，在北京,、上海拿地,，出讓條件里面就說這不許散售，要持有，同時散售的稅費(fèi)也比較高,。在宣布轉(zhuǎn)型后的2012年8月16~至8月25日,，SOHO中國股價跌逾10%。
SOHO中國推廣部向記者回應(yīng),，選擇轉(zhuǎn)售為租,，是因?yàn)榭吹奖本┥虾５纳虡I(yè)物業(yè)租金和價值在最近兩年實(shí)現(xiàn)了飛速增長，根據(jù)CBRE的數(shù)據(jù),，京滬優(yōu)質(zhì)辦公樓租金在過去18個月中分別增長了73%和18%,，而空置率降到了歷史最低水平；租金收益率達(dá)到了歷史高位,，近期完工的物業(yè)如果不銷售,，基于成本的租金收益率平均在14%左右，老物業(yè)更有超過20%的案例,。
此外，展望未來幾年,，京滬兩地,，特別是北京將不會有大規(guī)模的辦公樓供應(yīng)給市場，供不應(yīng)求的局面仍將持續(xù),，這也就意味著租金上漲和空置率下降的趨勢仍將維持,。再加上SOHO的物業(yè)全部都是在黃金地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓等商業(yè)物業(yè)，轉(zhuǎn)型將給帶來可觀的收益率和資產(chǎn)增值的巨大潛力,。
按照上述說法,，似乎租賃比散售更賺錢，但《演示文稿》披露,，在過去十年中,，絕大多數(shù)由SOHO中國散售的物業(yè)所提供的資本回報，要高于同期持有收益,。以丹棱SOHO為例,，假如由出售改為持有，那么過去兩年的年租金回報僅10%,，持有物業(yè)兩年的升值幅度也只有68%,。但是，SOHO中國從購買到出售這一物業(yè)僅半年,，所取得的內(nèi)部回報率就超過了61%,。
SOHO中國10年前開發(fā)的建外SOHO雖然平均年租金回報率可達(dá)33%，且根據(jù)該公司測算如持有10年資金獲利水平將達(dá)到投資額的486%,，但與SOHO中國散售項(xiàng)目當(dāng)年就取得的287%的內(nèi)部回報率相比,，其收益仍然是小巫見大巫。
租售市場冰火兩重天
真正讓SOHO中國決定轉(zhuǎn)型的一個關(guān)鍵，也許正在于寫字樓銷售市場的不景氣,。
21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的銷售數(shù)據(jù)顯示,，上海2012年寫字樓的銷售面積和銷售額均較2011年有所下滑，其中銷售面積由183.28萬平方米下滑至167.6萬平方米,，銷售金額則由2011年的493.31億元,，下滑至407.51億元。
中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴記者,，在整個2012年,，房地產(chǎn)市場的回暖事實(shí)上僅限于剛性需求的自住物業(yè)，而諸如寫字樓之類的投資類物業(yè)沒有取得銷售回暖,。
對此,，潘石屹深有感觸。他曾向媒體表示,，原本銷售的主要對象“煤老板”,、“鋼鐵老板”都沒錢了，再不轉(zhuǎn)型就有問題了,。
出乎意料的是在寫字樓銷售市場處于低迷時,，北京和上海等地的寫字樓租賃價格卻已經(jīng)突破或接近歷史最高價。CBRE此前公布的數(shù)據(jù)顯示,，2012年北京寫字樓租金上漲17%,，空置率持續(xù)下降至歷史低點(diǎn)，并且金融街(6.99,0.02,0.29%)和中關(guān)村在未來相當(dāng)長的時期內(nèi)沒有新項(xiàng)目落成,。
根據(jù)該機(jī)構(gòu)的預(yù)測,，北京和上海兩地的寫字樓物業(yè)租金將繼續(xù)上漲，但是租賃市場的火熱,，并不能帶動銷售市場的火熱,。重要的原因是，租賃和銷售是兩個不同的市場,，需求主體也各不相同,，供應(yīng)的寫字樓類型和位置也有很大差異。
睿信致成管理咨詢公司董事,、總經(jīng)理薛迥文告訴記者,，除了寫字樓市場租賃和銷售的冰火兩重天外，SOHO中國尚沒有一個成熟到可以在多地迅速復(fù)制的產(chǎn)品線也是其中一個重要原因,。
此前,，SOHO中國在北京和上海的寫字樓項(xiàng)目，很多都是收購其他開發(fā)商項(xiàng)目后包裝再銷售,，真正由SOHO開發(fā)的辦公樓產(chǎn)品線尚在積累的過程中,，沒有可以迅速復(fù)制的產(chǎn)品線,，SOHO中國在開發(fā)上海的很多寫字樓項(xiàng)目時，沒有辦法沿用住宅地產(chǎn)商那樣的高速開發(fā),、高速周轉(zhuǎn)策略,。
使用“低價建材”遭熱議
無論如何，對SOHO中國來說,，持有替代散售已經(jīng)成為其未來的主要發(fā)展模式,。然而，外界猜測SOHO中國是否會堅(jiān)持持有路線,，是否會在某一天再次轉(zhuǎn)租為售,。
此前，潘石屹曾在其微博上發(fā)表信息稱,，在1月8日舉行的虹口SOHO/凌空SOHO/SOHO海倫廣場/SOHO靜安廣場冷水機(jī)組供應(yīng)工程定標(biāo)會上,，麥克維爾以僅僅1870萬元成功中標(biāo)。眾多網(wǎng)友熱議上述建材的低價,，是否會影響到SOHO開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì),。
根據(jù)《瑞銀大中華區(qū)會議演示文稿》，虹口SOHO,、海倫SOHO等項(xiàng)目均為SOHO中國計(jì)劃長期持有的寫字樓項(xiàng)目,。
此前，世邦魏理仕研究部董事謝晨曾透露,，寫字樓的品質(zhì)一定程度上會影響寫字樓的升值空間以及租金回報水平，采用低價低配置建材的項(xiàng)目的租金增長以及物業(yè)價值增長的機(jī)會,，比不上那些采用頂級建材標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè),。
外界因此質(zhì)疑，SOHO中國持有的地產(chǎn)項(xiàng)目如果采用的是銷售型寫字樓常用的價格低廉的建材,，那么持有物業(yè)所獲得的收益,，就有可能比不上周邊的同行。
對此,，記者郵件采訪SOHO中國推廣部,，想了解SOHO中國在轉(zhuǎn)型由售為租后所使用寫字樓的建材標(biāo)準(zhǔn)與以往有無變化等問題，但截至發(fā)稿,，尚未得到回應(yīng),。