據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道,，繼上海,、深圳、沈陽(yáng)之后,，武漢,、西安、合肥等多個(gè)城市這幾天也都出臺(tái)或修訂了房屋租賃管理辦法,，按照房租的一定比例征收房屋租賃稅,，這讓租客開始擔(dān)心房東又開始漲價(jià)借口，擔(dān)心這種租賃稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客身上,。
以武漢為例,。按照《武漢市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房東對(duì)出租房屋備案后,，需要根據(jù)不同綜合稅率繳納相關(guān)房屋租賃稅,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢一、二,、三居室的平均租金為每月1542元,、1790元和2450元。如果加上稅費(fèi),，一套房子光房屋租賃稅這一項(xiàng),，每年就得800到1200元，相當(dāng)于每月多交100元,。
雖然房租稅的繳稅主體是業(yè)主,，但實(shí)際上，大多數(shù)房東都會(huì)把這部分成本轉(zhuǎn)嫁給租客,。武漢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)公司的置業(yè)顧問說,，房東很可能會(huì)直接提高租金來(lái)繳稅�,？雌饋�(lái),，房東交稅、租客“埋單”,，這很可能會(huì)成為“傷不起”的租房一族又一塊“心病”,。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭就這個(gè)話題發(fā)表他的觀點(diǎn)和看法,。
房租主要受供求關(guān)系影響 征收租房稅不一定導(dǎo)致房租上漲
對(duì)于房屋租賃稅,，相當(dāng)多的房東坦承，征稅后,，首先會(huì)保證自己的收入不減少,。打個(gè)比方，就像去餐廳吃飯,，開發(fā)票稅收也是計(jì)在顧客身上,，如果不要發(fā)票就給打折，開了發(fā)票就不打折,。這樣聽上去,，把租房稅轉(zhuǎn)嫁給租客似乎也理所當(dāng)然。但是,，這樣一來(lái),，房租應(yīng)聲上漲是不是具備了非常大的可能性？
楊紅旭：稅收是一種調(diào)整收入包括財(cái)富的機(jī)制,，一般而言,，增加稅負(fù)從長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)增加商品的交易成本，但是短期而言商品的價(jià)格和商品的租金,，它主要受市場(chǎng)供求關(guān)系影響,。假如說一個(gè)地區(qū)出租房比較多,，出租房是供大于求的，稅種多也不見得房東就能夠把這個(gè)稅負(fù)增加到房客頭上,，因?yàn)檫@是一個(gè)市場(chǎng)交易和市場(chǎng)博弈的過程,。
中國(guó)的房東們把自己的房屋出租之前一直是有稅的，比如說營(yíng)業(yè)稅,、個(gè)人所得稅還有房產(chǎn)稅,，按照1986年的房產(chǎn)稅條例，對(duì)于個(gè)人的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)是免征的,，你把房屋出租就是營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn),，是要征房產(chǎn)稅的。以前大概有好幾個(gè)稅種,，現(xiàn)在有些地方政府統(tǒng)一成了一個(gè)稅種,，像上海幾年前就開始把個(gè)人房屋出租環(huán)節(jié)，按照5%的綜合稅率把幾個(gè)稅種捏合到一塊,。但是很多年來(lái),，個(gè)人出租房屋按規(guī)定是需要把交易合同給政府部門備案的，但是房東,、房客們都不愿意去備案,，這樣的話就政府根本不知道,，所以也無(wú)法去收稅,。我認(rèn)為現(xiàn)在推出這個(gè)稅并不一定是要增加多少交易成本，政府的政策應(yīng)該是通過這樣的稅收把這些交易納入到政府監(jiān)控范圍之內(nèi),。同時(shí)稅收稅率不要太高,，要引導(dǎo)交易雙方愿意去備案，去納稅,。
出臺(tái)房屋租賃稅,，地方政府會(huì)不會(huì)借此來(lái)增加當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入？
楊紅旭：中國(guó)跟房地產(chǎn)有關(guān)的稅基本上都是地方稅種,，如房產(chǎn)稅,、土地增值稅等等，大部分都是地方的稅種,。通過這樣一個(gè)環(huán)節(jié)的話,，如果真能夠把稅收起來(lái)，確實(shí)是能夠增加地方財(cái)政收入的,。
租賃合同可考慮采用網(wǎng)上備案方式
事實(shí)上,，早在2010年，財(cái)政部,、國(guó)稅總局就聯(lián)合公布了《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》的規(guī)定,，要求對(duì)個(gè)人出租住房,，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅,，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,，但是房屋租賃稅一直沒能大規(guī)模推開。這筆稅收被卡住了脖子,，主要遇到了哪些方面的困難,？
楊紅旭：主要還是政府管理有問題，沒有強(qiáng)制性的措施,。租賃合同不備案,，政府有什么懲罰呢？沒什么懲罰,。稅種監(jiān)管不利,。為什么很多老百姓不愿意去租房呢？原因很多,。在中國(guó)作為房客會(huì)很難受,，很被動(dòng)，因?yàn)榉繓|會(huì)說房?jī)r(jià)漲了,，我要賣房子了,，你就不要租我的房子了，所以中國(guó)房客的利益沒有保障,，導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)的秩序比較混亂,。
我認(rèn)為政府要加大監(jiān)管力度，同時(shí)還要降低門檻,。政府說交易合同,、租賃合同必須要去政府部門去備案，我認(rèn)為網(wǎng)上備案就OK了,，你要讓這些房東房客簽完合同之后,，可以很方便地備案，完全可以通過網(wǎng)上操作,，這是第一,。第二，政府部門管不了房東房客,，但是可以管作為雙方交易中介的中介組織,，合同必須備案，否則我就去罰你這個(gè)中介組織了,。通過這兩點(diǎn)來(lái)降低備案的門檻,，增加便利程度，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管管理,，這樣我認(rèn)為有助于提高備案率,。
穩(wěn)定房租需加大住房保障 增加市場(chǎng)供給
如果短期內(nèi)房屋租賃稅開征的話,，很多人覺得房租的價(jià)格會(huì)上漲，有沒有辦法把房租的價(jià)格穩(wěn)定下來(lái)呢,？
楊紅旭：房租跟房?jī)r(jià)一樣,，主要是一個(gè)市場(chǎng)的機(jī)制調(diào)節(jié)價(jià)格，我認(rèn)為我們可以借鑒一下房?jī)r(jià)原理,。一方面要加大住房保障,，加大廉租房、公租房這兩塊的保障力度,，使部分收入比較低的群體能夠通過這樣一個(gè)政府保障解決他們的租賃需求,。另外一方面，對(duì)于市場(chǎng)化的租賃我認(rèn)為主要是增加供給,，比如說很多炒房者手里有房子,，寧可空著也不愿意出租，我們就要通過稅收把空置房源推向市場(chǎng),，再比如很多集體包括企業(yè)的一些房源也可以非常便利地面向市場(chǎng)進(jìn)行供應(yīng),。我認(rèn)為維護(hù)房租穩(wěn)定第一是要解決保障性的租賃房，第二重在增加市場(chǎng)化的租賃房,。通過這兩方面調(diào)節(jié)租房?jī)r(jià)格,，然后再去抑制所謂的一些市場(chǎng)秩序比較混亂，交易合同違法違規(guī)的行為,。