在江西南昌市，一座地段位置上佳,、體量頗大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，卻建成五年后仍然是“空城”。而為該項(xiàng)目售后返租提供擔(dān)保的江西江中制藥（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱江中集團(tuán)）,，卻需要向業(yè)主們支付租金。但在招不到商的情況下,，這顯然是一個(gè)填不滿的“黑洞”,。糾紛由此產(chǎn)生，究其根源,，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何保證健康的銷售和運(yùn)營(yíng),，仍是需要眾多地產(chǎn)商反思的問(wèn)題。
江西南昌紫金城為中江地產(chǎn)2006年開發(fā)的一個(gè)融居住和商業(yè)一體化項(xiàng)目,。彼時(shí),，中江地產(chǎn)的控股股東為江中集團(tuán)，為了解決紫金城商鋪的銷售問(wèn)題,，江中集團(tuán)成立江西時(shí)商旅游商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司
（以下簡(jiǎn)稱江西時(shí)商）,。購(gòu)買了紫金城商鋪的業(yè)主，可將商鋪返租給江西時(shí)商，由江西時(shí)商統(tǒng)一對(duì)外招商運(yùn)營(yíng),，江中集團(tuán)作為擔(dān)保方,。
時(shí)至今日，5年已過(guò),，紫金城商鋪仍然是一座
“空城”,。“我們?cè)跊](méi)有任何收入的前提下,，已為業(yè)主支付了2億多元的租金,，我們算了一下，以后每年支付的租金都要在2億元左右,�,！苯屑瘓F(tuán)負(fù)責(zé)退鋪的一位工作人員向記者表示，如果照這樣下去,，企業(yè)必將會(huì)拖垮,，直到倒閉。
江中集團(tuán)董事會(huì)秘書吳伯帆則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，公司目前只是給業(yè)主發(fā)了一個(gè)函,，還停留在協(xié)商層面。
單方面提出解除合約
2013年元旦前后,，南昌市紫金城商鋪的業(yè)主們陸續(xù)收到了一封《致紫金城商鋪業(yè)主的信》,，這封由江西時(shí)商和江中集團(tuán)聯(lián)合發(fā)出的信提出，要求提前解除委托經(jīng)營(yíng)合同,，以合同原價(jià)回購(gòu)業(yè)主的商鋪,，再支付合同原價(jià)50%的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
“我在年前收到了江中集團(tuán)發(fā)來(lái)的信,，年后又接到了電話,，讓我去辦退鋪手續(xù)�,！睒I(yè)主孫志誠(chéng)（化名）舉著信函告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們?cè)陔娫捴姓f(shuō),，無(wú)論業(yè)主辦不辦退鋪手續(xù),，到時(shí)候全部會(huì)停付租金，風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主自付,。
孫志誠(chéng)提到的信,，是指江西時(shí)商和江中集團(tuán)給紫金城商鋪的業(yè)主發(fā)出的
《致紫金城商鋪業(yè)主的信》（以下簡(jiǎn)稱信）。自2012年12月21日起,，紫金城商鋪的業(yè)主陸續(xù)都收到了這封信,。
信中說(shuō)，紫金城購(gòu)物中心建成至今5年多過(guò)去了，它仍然是一座無(wú)人問(wèn)津,、沒(méi)有商家入住的“空城”,，這讓公司感到焦慮。紫金城購(gòu)物中心共賣了7.2萬(wàn)平方米,，將每一層的大鋪面都分割成了小塊的售給了數(shù)千個(gè)業(yè)主,，讓前來(lái)洽談租鋪的商戶望而卻步，這是造成紫金城商鋪招不到商,、開不了業(yè)的癥結(jié)所在,，因此希望提前回購(gòu)業(yè)主的商鋪，降低業(yè)主與公司的風(fēng)險(xiǎn),。
除此,，信中還羅列了商鋪持有模式錯(cuò)誤、商鋪久不開業(yè)將導(dǎo)致貶值等數(shù)條退鋪的理由,，并指出,，如果紫金城商鋪困境不解決，必將拖垮公司,。而公司一旦破產(chǎn),，業(yè)主們的權(quán)益將無(wú)法得到保障。
信一經(jīng)發(fā)出,，立刻引起了業(yè)主的巨大不滿,，數(shù)百個(gè)業(yè)主結(jié)成了聯(lián)盟，他們表示,，堅(jiān)持不退鋪,，要求江中集團(tuán)繼續(xù)按照合同，支付租金,，直接合同期限結(jié)束時(shí)止,。
“2007年到現(xiàn)在，投資5年多,，回報(bào)才50%,，絕對(duì)不可能答應(yīng)，如果我們當(dāng)時(shí)買紫金城的商品房,，才四五千一平方米,，現(xiàn)在的均價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)了，翻了一番,，至少漲了100%,。”一位姓盧的業(yè)主向記者表示,。
孫志誠(chéng)說(shuō),，江中集團(tuán)為了讓業(yè)主退鋪,，可謂手段多樣。首先是給大家發(fā)信,，突出風(fēng)險(xiǎn),，以江中集團(tuán)破產(chǎn)為由，讓大家遲早退鋪,，收回本金及補(bǔ)償,；其次針對(duì)有單位的業(yè)主，讓業(yè)主單位的領(lǐng)導(dǎo)給業(yè)主做思想工作,。
1月6日上午,，記者在江中集辦公樓的大廳內(nèi)看到，有不少前來(lái)咨詢和辦理的業(yè)主,，一位江西科技師范學(xué)院的一位老師也來(lái)辦理退鋪手續(xù),。她告訴記者，要不是看在院長(zhǎng)的面子上,，她也不愿意退鋪,。
據(jù)江中集團(tuán)市場(chǎng)部一位負(fù)責(zé)人介紹，紫金城近3900個(gè)業(yè)主中,，已經(jīng)有1000多個(gè)業(yè)主辦理了退鋪手續(xù),。
產(chǎn)權(quán)式銷售埋下隱患
盡管外界多人退鋪的消息不斷地?cái)U(kuò)散，但是在已結(jié)盟的業(yè)主眼中看來(lái),，這只是江中集團(tuán)放出的一個(gè)煙霧彈,，為的就是讓業(yè)主早早退鋪。
“其實(shí)要我們退鋪也并非不可能,，如果江中能夠兌付當(dāng)初承諾的124%的收益,，我們也可以把鋪?zhàn)油私o江中，但是江中現(xiàn)在開出的退鋪條件與之相距甚遠(yuǎn),，我們自然不會(huì)答應(yīng),。”業(yè)主孫志誠(chéng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，江中集團(tuán)以財(cái)務(wù)緊張為由,，要求提前解除《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，“作為一個(gè)國(guó)企,，不能把損失轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上來(lái),。”
孫志誠(chéng)給記者提供的一份
《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》顯示,，業(yè)主購(gòu)買商鋪后，業(yè)主即甲方將商鋪交由乙方江西時(shí)商經(jīng)營(yíng),，自委托經(jīng)營(yíng)管理期限第四年開始,，乙方按照合同中列出的收益率向甲方支付租金,，第四年9.36%、第五年11.70%,、第六年14.04%……直至第十年25.74%,，10年總收益為124%。
“我們當(dāng)初就是沖著有這份收益做保障,，并且又有江中集團(tuán)做擔(dān)保,，才投資紫金城的�,！睒I(yè)主萬(wàn)先生表示,，當(dāng)初簽了購(gòu)房合同交了款之后，他連自己的鋪在哪兒都不知道,，就全權(quán)委托給江西時(shí)商經(jīng)營(yíng)了,。“哪知道經(jīng)營(yíng)五年,，仍然是空城一座,，撐不下去了，我們的收益也沒(méi)有保障了,�,！�
位于南昌市贛水水濱的紫金城項(xiàng)目有著絕佳的地段位置，處贛江大橋與八一大橋之間,，西臨贛江,，東望青山湖，南接青山路,，東接洪都大道,，北靠城市快速路富有大堤，占地110萬(wàn)平方米,，其中商業(yè)部分占35萬(wàn)平方米,，中江地產(chǎn)一直試圖將紫金城建成南昌市的首個(gè)超大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目和時(shí)尚生活方式中心。
不過(guò),，紫金城商鋪?zhàn)?007年投入運(yùn)營(yíng)以來(lái),，至今已經(jīng)有5年了，仍然是一座“空城”,。不少商鋪的門柄上已經(jīng)銹跡斑斑,，商鋪里面積起了厚厚的塵土。
“我們一直在招商,，幾年來(lái)招商的費(fèi)用花了七八千萬(wàn)元,，但是沒(méi)有一絲效果�,！苯屑瘓F(tuán)紫金城項(xiàng)目部的一位工作人員告訴記者,，招商不成功的主要原因是紫金城商鋪產(chǎn)權(quán)式銷售模式,，導(dǎo)致業(yè)主過(guò)多，難以統(tǒng)一協(xié)調(diào),，商戶一聽說(shuō)有上千業(yè)主,，望而卻步。
事實(shí)上,，紫金城商鋪在2007年進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售時(shí),，業(yè)界已有失敗的案例。2006年10月,，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)即因運(yùn)作產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售而最終慘遭拆遷,。在銷售底商的廣告上，一直宣稱將有美國(guó)沃爾瑪,、新加坡美食廣場(chǎng)和紅星美凱龍家居廣場(chǎng)等企業(yè)將入住,，直至開業(yè)前，宣傳中的幾大主力店均未按期進(jìn)駐,，宣傳未能兌現(xiàn),。開業(yè)6天后即宣告停業(yè)。此后,，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)兩次復(fù)業(yè),，均未能挽救頹敗命運(yùn)。而當(dāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)意欲回購(gòu)商鋪時(shí),，卻因?yàn)榛刭?gòu)價(jià)格難以平衡而“流產(chǎn)”,，最后不得已拆遷。
這些未能給江中集團(tuán)以警示的作用,。為了達(dá)到迅速回籠資金的目的,，中江地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)紫金城商鋪時(shí)，將其分割銷售,，并由其控股股東江中集團(tuán)旗下的江西時(shí)商統(tǒng)一返租進(jìn)行運(yùn)營(yíng),，江中集團(tuán)作為擔(dān)保，以保證投資者的權(quán)益,。但是多年未能開業(yè)運(yùn)營(yíng),，最終讓投資者和運(yùn)營(yíng)方都陷入了虧損之中。
江中集團(tuán)或陷虧損黑洞
據(jù)江中集團(tuán)紫金城項(xiàng)目部的工作人員介紹,，紫金城商鋪的面積在30萬(wàn)平方米左右,，已經(jīng)銷售出去的面積為7萬(wàn)多平方米，銷售金額12億元左右,。
2007年,，中江地產(chǎn)開發(fā)銷售紫金城項(xiàng)目時(shí)，其控股股東為江中集團(tuán),，彼時(shí),，江中集團(tuán)旗下有兩家上市公司,，江中藥業(yè)與中江地產(chǎn),。為了幫助中江地產(chǎn)快速銷售紫金城商鋪,，江中集團(tuán)成立江西時(shí)商向業(yè)主返租商鋪運(yùn)營(yíng)，并為其擔(dān)保,。
自2011年后,，江中集團(tuán)實(shí)施存續(xù)式分立，分立為江西江中制藥（集團(tuán)）有限責(zé)任公司和江西中江集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱中江集團(tuán)）,，江中集團(tuán)持有的中江地產(chǎn)股份由中江集團(tuán)承接,，控股股東由江中集團(tuán)變更為中江集團(tuán)。但實(shí)際控制人沒(méi)有變化,，仍然是江西省國(guó)資委,。
“雖然說(shuō)江中集團(tuán)與中江集團(tuán)分立了，但是很多人事以及管理等方面,，仍然沒(méi)有分離,。紫金城商鋪的問(wèn)題，江中集團(tuán)不是還在給中江地產(chǎn)"擦屁股"嗎,？”江中集團(tuán)內(nèi)部一位人士告訴記者,。
上述江中集團(tuán)紫金城項(xiàng)目部的工作人員告訴記者，回購(gòu)所有紫金城商鋪所需要的資金大約需要18億~20億元,。江中集團(tuán)不可能拿出這么多的現(xiàn)金流,，只能通過(guò)各種方式去籌集，包括向銀行貸款,�,！澳壳巴ㄟ^(guò)股權(quán)抵押獲得的第一筆4億元的貸款已經(jīng)下來(lái)了，可以解決一部分業(yè)主退鋪的問(wèn)題,�,！�
中江地產(chǎn)1月4日公告顯示，該公司接到控股股東中江集團(tuán)（持有該公司股份3.13億股,，占本公司總股本72.37%）通知,，中江集團(tuán)將其持有的本公司6000萬(wàn)股無(wú)限售流通股質(zhì)押給南昌農(nóng)商銀行北京西路支行。
江中集團(tuán)董事會(huì)秘書吳伯帆對(duì)記者表示,，“（我們）沒(méi)有強(qiáng)行收購(gòu),，尋求的是自愿原則，退鋪是企業(yè)和業(yè)主的一個(gè)協(xié)商過(guò)程,，我們把風(fēng)險(xiǎn)告訴業(yè)主,，給大家一個(gè)避險(xiǎn)的選擇�,！�
業(yè)主選擇退鋪,，江中集團(tuán)面臨的是一筆不小的資金支出,；業(yè)主不退鋪，江中集團(tuán)面臨的將是未來(lái)數(shù)年巨額的虧空,。退或不退,，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，是一個(gè)兩難的選擇,，對(duì)江中集團(tuán)來(lái)說(shuō),，同樣前路艱難。