2012年12月12日,，國(guó)內(nèi)外200多個(gè)服裝,、餐飲、百貨,、休閑等領(lǐng)域的知名品牌匯聚南京,，張近東藏在水面之下的一艘“核潛艇”正式浮出水面。這艘潛艇叫蘇寧置業(yè),，在這場(chǎng)大會(huì)上,，張近東的意圖是將這些品牌集結(jié)在蘇寧廣場(chǎng)之上，從而打造一艘國(guó)內(nèi)最為頂級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)航母,。
這個(gè)想法很大,。
問(wèn)題在于,，這艘航母的花銷(xiāo)實(shí)在巨大，以當(dāng)下蘇寧四面出擊的態(tài)勢(shì)看,，市場(chǎng)普遍認(rèn)為張近東面臨著巨大的資金缺口,。因此，這艘航母的建造成為騎虎難下不得不下的一步大棋,。
張近東打算如何來(lái)吞下如此噸位的蛋糕,？《理財(cái)周報(bào)》就此問(wèn)題發(fā)出采訪要求，蘇寧方面表示目前正在進(jìn)行集團(tuán)架構(gòu)的大重組,，因而不便回應(yīng),。
南京金融圈知情人士告訴理財(cái)周報(bào)記者，張近東已經(jīng)在啟動(dòng)蘇寧置業(yè)的H股上市,，以求南水北調(diào),，以解燃眉。
從“賣(mài)電器”轉(zhuǎn)型地產(chǎn)
很多年后,，張近東或許再也不愿意人們將他定義為賣(mài)電器的人,，或許現(xiàn)在他就很不愿意了。在張近東旗下的公司中,，人們最熟悉的莫過(guò)于蘇寧電器,，而另一個(gè)地產(chǎn)公司蘇寧置業(yè)，并不為大家所熟知,。
“張近東這人藏得很深,，你很多時(shí)候看不出他在干什么,，但是一旦他決定做什么,，一定會(huì)讓你吃一驚。他做商業(yè)地產(chǎn)也是這樣子,，平時(shí)大家都看著萬(wàn)達(dá),，其實(shí)蘇寧置業(yè)的土地儲(chǔ)備與萬(wàn)達(dá)不相上下�,！币晃皇煜ぬK寧電器的投行人士介紹說(shuō),。
蘇寧一直未對(duì)外公布過(guò)公司實(shí)際的土地儲(chǔ)備總量。有媒體報(bào)道,，目前蘇寧在各城市有3000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備,，而截至2012年上半年，萬(wàn)達(dá)的土地儲(chǔ)備達(dá)到3900萬(wàn)平方米,，其中新增土地儲(chǔ)備550萬(wàn)平方米,。
一位蘇寧置業(yè)的高層在接受媒體采訪時(shí)表示，僅在今年蘇寧計(jì)劃開(kāi)工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就有800萬(wàn)平方米,。
目前,，蘇寧置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)涉足北京,、上海、南京,、天津,、成都等全國(guó)眾多一、二線城市,，儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)了八十余座蘇寧廣場(chǎng),、蘇寧電器廣場(chǎng)等系列產(chǎn)品。
蘇寧廣場(chǎng)系列產(chǎn)品是涵蓋頂級(jí)購(gòu)物中心,、五星級(jí)酒店,、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端公寓,、全球家電體驗(yàn)中心等業(yè)態(tài)的城市綜合體,，多為城市最核心地段的綜合商業(yè)、商務(wù),、生活中心,。蘇寧廣場(chǎng)是蘇寧置業(yè)投入最大的一類(lèi)產(chǎn)品。蘇寧電器廣場(chǎng)系列產(chǎn)品以家電零售為核心,，融合時(shí)尚品牌,、休閑娛樂(lè)的新型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。
張近東的“核潛艇”
據(jù)2012年蘇寧廣場(chǎng)(論壇)商界聯(lián)盟大會(huì)上透露的消息,，福州(2013年5月開(kāi)業(yè)),、石家莊(2013年5月開(kāi)業(yè))、無(wú)錫(2013年10月開(kāi)業(yè)),、蕪湖,、汕頭、鎮(zhèn)江,、宿遷,、連云港等八個(gè)城市的蘇寧廣場(chǎng)將于2013年、2014年陸續(xù)開(kāi)業(yè),；南京新街口蘇寧電器廣場(chǎng)旗艦店今年年底開(kāi)業(yè),，常州蘇寧電器廣場(chǎng)將于2013年10月1日開(kāi)業(yè)……按照這個(gè)進(jìn)度，理論上2014年后,，蘇寧置業(yè)將迎來(lái)一個(gè)很大的收獲期,。
不過(guò)，建設(shè)蘇寧廣場(chǎng)和蘇寧電器廣場(chǎng)是一筆不小的投資,。以將于2013年5月開(kāi)業(yè)的福州蘇寧廣場(chǎng)為例,，該項(xiàng)目總投資達(dá)50億元,。
也有專(zhuān)家對(duì)蘇寧置業(yè)的城市綜合體模式表示懷疑,�,！斑@種綜合體有打政策擦邊球的嫌疑，它把商業(yè)地產(chǎn),、公共品,、住宅混為一談�,！敝袊�(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)杜猛表示,。
一直搞家電連鎖的蘇寧為何要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)呢？
“張近東做蘇寧置業(yè)有方方面面的原因,，租金上漲,，電器那塊利潤(rùn)下滑，肯定要謀求轉(zhuǎn)型,。金融危機(jī)以后我們集團(tuán)一直在想轉(zhuǎn)型,，那個(gè)時(shí)候可能張總還沒(méi)想好到底是不是要做電商，所以去做商業(yè)地產(chǎn)做了很多,，萬(wàn)達(dá)模式也比較成熟了,。”蘇寧集團(tuán)內(nèi)部一人士稱(chēng),。
顯然,，現(xiàn)在的張近東是既要做商業(yè)地產(chǎn)，又被迫上馬電商,。
“現(xiàn)在B2C,、C2C電子商務(wù)非常非常火爆,，淘寶,、京東商城以及其他電子商務(wù)平臺(tái)都出來(lái)了。他們就借打造平臺(tái)連鎖去圈地,，一部分可能是去搞房地產(chǎn),，再留下來(lái)一塊去搞商業(yè)連鎖，這樣打造他們才有利可圖,。掛羊頭賣(mài)狗肉，去搞房地產(chǎn),�,！鄙听堎Y本(中國(guó))投資基金執(zhí)行總裁羅鉑知認(rèn)為。
豪賭H股上市
商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu),、不限貸,，一度成為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者眼中的香餑餑。然而,，眾多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入使這個(gè)行業(yè)也面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),，而商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的影響,。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林坦言：“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)困局已反映到消費(fèi)環(huán)節(jié)。一是消費(fèi)人次下滑,。以前每年每個(gè)廣場(chǎng)的人流同比增長(zhǎng)兩位數(shù),，但今年跌至個(gè)位數(shù)，增長(zhǎng)緩慢,。二是客單價(jià)下降,。無(wú)論超市、百貨,，還是服裝,、餐飲，客單價(jià)同比都在降,。三是商家減少開(kāi)店,。過(guò)去超市、快時(shí)尚品牌開(kāi)店是來(lái)者不拒,，給多少店開(kāi)多少店,，但今年商家的開(kāi)店計(jì)劃大幅度減少�,！�
對(duì)于蘇寧置業(yè)來(lái)說(shuō),，情況更是糟糕，因?yàn)樘K寧集團(tuán)的資金鏈已經(jīng)繃得很緊,。今年7月,，為了完成定向增發(fā)47億的目標(biāo)，張近東自掏腰包35億,，這是他以股權(quán)質(zhì)押的形式向銀行,、信托融資的。之后蘇寧電器再推出80億的發(fā)債計(jì)劃,，緊接著又來(lái)一個(gè)員工持股計(jì)劃,。
而且，正當(dāng)蘇寧與京東等電商對(duì)手進(jìn)行價(jià)格大戰(zhàn)的時(shí)候,，它卻因?yàn)橐园l(fā)展實(shí)業(yè)為名,，貸款大做房地產(chǎn)被銀監(jiān)會(huì)點(diǎn)名，一些銀行已經(jīng)收緊了對(duì)蘇寧的授信,。
于是,，張近東打起了推動(dòng)蘇寧置業(yè)上市的主意。
然而,，目前A股市場(chǎng)低迷,，房地產(chǎn)調(diào)控依然嚴(yán)厲，房地產(chǎn)公司要在A股上市是難上加難,。就連萬(wàn)達(dá)都在排隊(duì)等候,，上市無(wú)期,，何況蘇寧置業(yè)？
南京金融圈知情人士向理財(cái)周報(bào)記者透露,，蘇寧置業(yè)有意在H股上市,，承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)為摩根大通。為此,，記者多次致電摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄,，但未得到答復(fù)。
蘇寧如果先上市,，有無(wú)可能超越萬(wàn)達(dá),？“這個(gè)問(wèn)題要這么來(lái)說(shuō)，你能先比萬(wàn)達(dá)在公開(kāi)市場(chǎng)上獲得資金的支持,，但是對(duì)萬(wàn)達(dá)形不成很大的影響,。上市只是解決了蘇寧的融資問(wèn)題，并不能轉(zhuǎn)化為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的全面提升”,，前述上市公司高管表示,，“只通過(guò)一個(gè)手段，就改變國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的格局,，那是不可能的,。”
“城市綜合體”野心：蘇寧的另一條戰(zhàn)線很長(zhǎng)
最近幾年,，商業(yè)地產(chǎn)這一塊逐漸火熱,，連傳統(tǒng)家電連鎖企業(yè)如蘇寧、國(guó)美等,，都積極進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),。在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí)，一種叫城市綜合體的業(yè)態(tài)也開(kāi)始流行,，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),、寶龍廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)等,。
“毋庸置疑,，城市化對(duì)土地利用的高度集約要求是‘城市綜合體’這種開(kāi)發(fā)模式出現(xiàn)的根本驅(qū)動(dòng)力，作為土地供給方的政府,，希望開(kāi)發(fā)商多做商業(yè),，以提升第三產(chǎn)業(yè)比例、提升稅收,、創(chuàng)造就業(yè)、提升城市形象,；而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景則迫使大部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以降低政策風(fēng)險(xiǎn),�,！痹�21世紀(jì)中國(guó)城市綜合體高峰論壇2012年會(huì)上，有專(zhuān)家表示,。
披“城市綜合體”外衣
所謂城市綜合體,，就是將城市中的商業(yè)、辦公,、居住,、旅店、展覽,、餐飲,、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合,，并在各部分間建立一種相互依存,、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能,、高效率的綜合體,。
隨著我國(guó)新一輪城市發(fā)展高潮涌現(xiàn)，眾多開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始熱衷于城市綜合體的開(kāi)發(fā)與建設(shè),。截至2011年底,，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的61個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了87個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，目前已開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)達(dá)65個(gè),。以12月15日開(kāi)業(yè)的莆田萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，該廣場(chǎng)位于城廂區(qū)核心地段,，項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米,，采用第三代城市綜合體的全新商業(yè)模式，集大型購(gòu)物中心,、娛樂(lè)中心,、商務(wù)酒店、SOHO辦公,、城市商業(yè)街,、高檔住宅等多種業(yè)態(tài)于一體。
蘇寧置業(yè)擁有蘇寧廣場(chǎng),、蘇寧電器廣場(chǎng)兩種城市綜合體,。這兩類(lèi)綜合體主要按照商業(yè)體量來(lái)劃分，蘇寧廣場(chǎng)為大型的城市綜合體,，包括多種業(yè)態(tài),，比如零售業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等等,，商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以電器店為主力軍的蘇寧電器廣場(chǎng),。
目前蘇寧置業(yè)儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)了80余座蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)等系列產(chǎn)品,，包括400米的南京奧體蘇寧廣場(chǎng),、388米的新街口蘇寧廣場(chǎng)、338米的鎮(zhèn)江蘇寧廣場(chǎng),、328米的無(wú)錫蘇寧廣場(chǎng)等,。
粉飾商業(yè)地產(chǎn)的偽命題
然而，也有房地產(chǎn)專(zhuān)家對(duì)這種業(yè)態(tài)表示否定,，認(rèn)為城市綜合體只是一種概念,，是商人炒作出來(lái)的，并且有打政策擦邊球的嫌疑,。
中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)杜猛指出：“商業(yè)地產(chǎn),，從土地性質(zhì)上就是指具有50年土地產(chǎn)權(quán)的土地上的建筑物。它既不是住宅,，又不是為大家服務(wù)的公共產(chǎn)品,，完全是以盈利為目的的商業(yè)行為。為什么取個(gè)名字叫綜合體呢,？就是想混淆一種概念,。”
他進(jìn)一步指出,，汽車(chē)站,、火車(chē)站、廣場(chǎng),、音樂(lè)廳,、醫(yī)院、學(xué)校,，這些都屬于社會(huì)公共產(chǎn)品,，也可以取個(gè)名字叫公共產(chǎn)品地產(chǎn)。這種東西是為社會(huì)服務(wù)的,，享受優(yōu)惠政策,。而以商場(chǎng)、酒店為表現(xiàn)形式的商業(yè)地產(chǎn),，是完全的商業(yè)行為,。商業(yè)行為只擁有50年的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)辦法做住宅,。怎么辦,？于是,，開(kāi)發(fā)商們把商業(yè)行為往公共產(chǎn)品上靠。
在政府招商引資的時(shí)候,，開(kāi)發(fā)商就說(shuō)自己給地方政府做貢獻(xiàn)了,，等同于做了學(xué)校,、醫(yī)院,，做了形象工程。于是就要求政府給他們一部分住宅用地,，來(lái)彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目上的虧損,。
“既然是商業(yè)行為，你只能做商業(yè)項(xiàng)目,，不能當(dāng)做公共產(chǎn)品,。可是政府在招商工作中引進(jìn)大商業(yè)項(xiàng)目時(shí),，為了減輕政府的壓力,，就告訴老百姓，這叫城市綜合體,�,！倍琶捅硎尽Ｔ谏虡I(yè)上,，開(kāi)發(fā)商們把它說(shuō)成是創(chuàng)新,，但是在跟政府談判時(shí)開(kāi)發(fā)商又說(shuō)自己是在做公共產(chǎn)品，應(yīng)該少收稅,，還要補(bǔ)貼,。而且他們以商業(yè)地產(chǎn)的名義去銀行能貸到款，規(guī)避了政策性風(fēng)險(xiǎn),。
“所以城市綜合體,，是中國(guó)房地產(chǎn)商人創(chuàng)造出來(lái)的最大的偽名詞，偽商業(yè)名詞,。不管是誰(shuí)干,，起什么名字，你都是商業(yè)行為,，你都應(yīng)該納稅的,。”杜猛還進(jìn)一步指出,，“政府不僅和開(kāi)發(fā)商聯(lián)手在住宅中去低價(jià)收地,、高價(jià)賣(mài)地，政府吃回扣,，在商業(yè)地產(chǎn)中政府仍然和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合吃回扣,。”
相比于蘇寧，杜猛更支持紅星美凱龍的做法,�,！拔也皇浅鞘芯C合體，我就是一個(gè)大型專(zhuān)賣(mài)店,。沒(méi)有欺騙公眾,，蒙蔽大家�,！�