在樓市“漲風(fēng)”暗涌的當(dāng)下,，以商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售為主的SOHO中國(guó)(00410.HK)卻悄悄地開(kāi)始幅度不小的降價(jià)促銷(xiāo),。
在SOHO中國(guó)的官網(wǎng)上,，本月19日開(kāi)始掛出一份年末減價(jià)促銷(xiāo)計(jì)劃——在年底前,，公司在北京和上海的9個(gè)項(xiàng)目參與促銷(xiāo)，降價(jià)幅度在2%以?xún)?nèi),。
事實(shí)上,，SOHO中國(guó)此次促銷(xiāo)的幅度遠(yuǎn)不止2%。一位SOHO中國(guó)的銷(xiāo)售人員告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：“此次優(yōu)惠力度其實(shí)非常大,，全款最低八六折，特價(jià)房可折后再優(yōu)惠20萬(wàn)~45萬(wàn)元,。此外,，總監(jiān)手里還有1~2個(gè)點(diǎn)的額外折扣�,！�
今年初,，樓市價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹卻突然宣布北京樓盤(pán)提價(jià),，一度引起市場(chǎng)爭(zhēng)議,。此番降價(jià)，被外界認(rèn)為是SOHO中國(guó)為年內(nèi)的業(yè)績(jī)目標(biāo)做最后沖刺,。
一位券商分析師指出,，SOHO中國(guó)全年銷(xiāo)售任務(wù)完成得并不好,，降價(jià)促銷(xiāo)或?yàn)樘嵴窆句N(xiāo)售信心，畢竟銷(xiāo)售回款仍是支持SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)售為租的重要支柱,。
SOHO中國(guó)上海負(fù)責(zé)人則稱(chēng),，這只是公司正常的促銷(xiāo)活動(dòng)，和年底沖刺業(yè)績(jī)沒(méi)有太大聯(lián)系,。
優(yōu)惠力度空前
據(jù)SOHO中國(guó)官網(wǎng)披露的信息,，參與年底促銷(xiāo)的其中7個(gè)項(xiàng)目是位于北京的銀峰SOHO、中關(guān)村SOHO,、三里屯SOHO,、北京公館、SOHO尚都以及位于上海的SOHO中山廣場(chǎng),、SOHO東海廣場(chǎng),，促銷(xiāo)時(shí)間為本月19日至31日。此外,，上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng),、北京建外SOHO
2個(gè)項(xiàng)目參與租賃促銷(xiāo)。
此次參與降價(jià)銷(xiāo)售的總計(jì)19套房源,，按官網(wǎng)公布的銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算,，總價(jià)超過(guò)5億元，優(yōu)惠幅度大部分在2%以?xún)?nèi),。而SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的租金則從9元/平方米·天調(diào)整為8元/平方米·天,，建外SOHO東區(qū)2號(hào)樓會(huì)所的租金從11元/平方米·天調(diào)整為10.5元/平方米·天。
SOHO中國(guó)的一位高管對(duì)記者稱(chēng)：“按照潘總的思維,，就是要將原本在售樓處的優(yōu)惠透明化,，把這些信息都搬到互聯(lián)網(wǎng)上，讓客戶(hù)與中介都能看到,�,！�
不過(guò)，記者撥打公司官網(wǎng)上的咨詢(xún)電話(huà)后發(fā)現(xiàn),，銷(xiāo)售人員給出的優(yōu)惠比官網(wǎng)上的幅度要大得多,。
SOHO中國(guó)的銷(xiāo)售人員告訴記者，近期優(yōu)惠力度非常大,，但元旦后就結(jié)束了,，要買(mǎi)一定要抓緊�,！澳壳�,，付全款可享受八六折優(yōu)惠，按揭可打九四折,，同時(shí),，總監(jiān)手里還有1~2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠權(quán)限,。除此之外，還可以享受官網(wǎng)上公布的額外優(yōu)惠,�,！�
上述銷(xiāo)售人員舉例稱(chēng)，銀峰SOHO一套416.62平方米的特惠房源,，折扣前的總價(jià)為2178萬(wàn)元,，折前單價(jià)為52280元/平方米，全款折扣后總價(jià)為1836萬(wàn)元,，折后單價(jià)是44061元/平方米,，此外，這套房源還可以額外優(yōu)惠35萬(wàn)元,。
SOHO中國(guó)上海負(fù)責(zé)人對(duì)記者坦言,，付款方面的優(yōu)惠確實(shí)存在。但他強(qiáng)調(diào),，年底沖業(yè)績(jī)肯定不是促銷(xiāo)的主要原因,，最主要的還是為了推廣房產(chǎn)電商�,！熬W(wǎng)上賣(mài)房可以算是一種促銷(xiāo)手段,，但我們主要還是希望將售樓處的交易搬到互聯(lián)網(wǎng)上，讓銷(xiāo)售的過(guò)程公開(kāi)透明,�,！�
截至發(fā)稿時(shí)，SOHO中國(guó)官網(wǎng)顯示,，已有五套房源成交,。不過(guò)，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),，公司官網(wǎng)不是交易中心網(wǎng)站,，顯示成交或是制造購(gòu)買(mǎi)緊張氣氛的手段。他還表示：“推出房源的樓層普遍都不是很好,，7~13層屬于‘粉塵區(qū)’,，本來(lái)就比較難賣(mài)�,！�
轉(zhuǎn)型不易
年底降價(jià)促銷(xiāo)背后，或是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型不易的現(xiàn)實(shí),。
此前,，潘石屹曾表示，不僅對(duì)完成2012年度銷(xiāo)售目標(biāo)信心十足,，還要不斷把價(jià)格提上去,。但他同時(shí)稱(chēng)：“什么時(shí)候不提價(jià)呢,？就是市場(chǎng)情況不好的時(shí)候�,！�
一語(yǔ)成讖,。今年8月，潘石屹曾對(duì)記者坦言：“‘散售’模式從現(xiàn)在來(lái)看已是一個(gè)落后的商業(yè)模式,，并已‘四面楚歌’,。”
SOHO中國(guó)2012年中報(bào)顯示,，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額12.22億元,，同比下降54%，股東應(yīng)占凈利6.13億元,，同比下降65%,。
在發(fā)布并不好看的中報(bào)后，SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型,，潘石屹稱(chēng)公司將持有上海,、北京繁華地段的商業(yè)項(xiàng)目，告別以往的散售模式,。同時(shí)SOHO中國(guó)年初定下的230億銷(xiāo)售目標(biāo)也下調(diào)為120億元,。
潘石屹表示：“2012年的收入主要是去年銷(xiāo)售銀河SOHO的，只要今年11月份把項(xiàng)目交付使用,，銷(xiāo)售利潤(rùn)就可以確認(rèn),。同時(shí)，上半年望京SOHO的銷(xiāo)售非�,；鸨�,，故明年的利潤(rùn)也是有保障的。三年后,，公司盈利將主要來(lái)源于租金收入,，五年后，現(xiàn)有150萬(wàn)平方米物業(yè)租金年收入將超40億元,�,！�
永正資本有限公司總裁王威認(rèn)為，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后應(yīng)該做的第一件事就是更改產(chǎn)品設(shè)計(jì),，把原來(lái)按散售模式設(shè)計(jì)的產(chǎn)品按最終使用者的需求更改,，首先把產(chǎn)品做好，提升物業(yè)的品質(zhì),，否則5年后,，SOHO中國(guó)所期待的“持有150萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)”，充其量只是“持有150萬(wàn)平方米的菜園子”。
國(guó)信香港在研究報(bào)告中明確表示不看好SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型,，并指出,，公司的策略轉(zhuǎn)型并不是主動(dòng)的調(diào)整行為，而且,，公司的經(jīng)營(yíng)每年都有策略性的轉(zhuǎn)變,。其次，公司對(duì)于經(jīng)營(yíng)持有商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)不足,。以北京前門(mén)項(xiàng)目為例,，公司在運(yùn)營(yíng)方面存在較多不足。
對(duì)此,，SOHO中國(guó)上海負(fù)責(zé)人表示：“宣布轉(zhuǎn)型后,，銷(xiāo)售將不是主要任務(wù)，逐步建立租賃的體系和能力確實(shí)是最重要的,�,！�