北京二手房價(jià)格在加速上漲,，有的房源兩個(gè)月漲幅達(dá)30%。而且成交速度在加快,。
消息讓學(xué)者感到擔(dān)心,。“假定北京的庫存一下子被吃掉這么多,，如果沒有新的填補(bǔ),，就會(huì)引發(fā)一段時(shí)間內(nèi)的供不應(yīng)求，有可能觸發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)活躍起來的房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng),�,！必�(cái)政部財(cái)科所所長賈康在12月13日召開的某論壇上稱。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)今年以來一直預(yù)言,，由于供不應(yīng)求,，明年3月，房價(jià)有可能報(bào)復(fù)性上漲,。
很快,，有一些機(jī)構(gòu)站出來辟謠。從2010年開始,，北京市統(tǒng)計(jì)局不再發(fā)布二手房平均價(jià)格。由于避稅等原因,，二手房網(wǎng)簽價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格,，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。此后，大型房地產(chǎn)中介便各自發(fā)布其監(jiān)測的數(shù)據(jù),。
但真相被掩蓋在紛亂的數(shù)據(jù)背后,。
被掩蓋的真相
北京的二手房房價(jià)究竟上漲了多少，不同的中介會(huì)給出不同的答案,。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2012年北京二手住宅成交均價(jià)為24594元/平方米，比去年的房價(jià)上漲了8%,，房價(jià)創(chuàng)歷史新高,。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年的成交均價(jià)是24000元/平方米,，同比上漲4.3%,。由于交易量的數(shù)據(jù)來自于北京市住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)，各家中介公布的數(shù)據(jù)中,，交易量數(shù)據(jù)是相對一致的數(shù)據(jù),。
曾有一位不愿透露姓名的中介人士告訴本報(bào)記者，某中介機(jī)構(gòu)在發(fā)布某期房價(jià)統(tǒng)計(jì)后,，被主管領(lǐng)導(dǎo)要求調(diào)低漲幅數(shù)據(jù),，而該人士認(rèn)為，實(shí)際的漲幅還要高于發(fā)布的數(shù)據(jù),。民眾的真實(shí)感受亦是如此,。
如果說此前某媒體報(bào)道的北京部分二手房“一夜提價(jià)70萬”是個(gè)案的話，那么,，一月上漲10%則絕非少數(shù)現(xiàn)象,。據(jù)鏈家在線提供的信息顯示，北京北三環(huán)47號院一套80平方米的兩居(1996年建成,，南北通透),，年初相同類型的房源報(bào)價(jià)280萬至290萬之間，6月份時(shí)報(bào)價(jià)310萬至325萬之間,，12月份報(bào)價(jià)達(dá)345萬,。這并非孤例。
如果說中介公布的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性,，但或可反映一種趨勢,。基本確立的是,，2012年3月以來,，二手房市場一直行進(jìn)在上揚(yáng)通道里。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析,，今年二季度以來,，二手住宅市場整體供不應(yīng)求，面對需求量的增長，業(yè)主紛紛提高報(bào)價(jià),，推動(dòng)了二手房價(jià)的持續(xù)上漲,。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊回顧說，2012年北京二手房走勢兩個(gè)高峰,，第一個(gè)是在今年的6,、7月份，第二個(gè)是10月底以后的年底小高潮,。
在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)副董事長兼總裁盧航看來,，二手房市場是市場化程度最高的市場，而二手房業(yè)主也是最容易受到心理影響的,，他們不具備操控樓市價(jià)格的能力,。市場好時(shí)，旁邊拍出一塊高價(jià)地時(shí),，他們都會(huì)漲價(jià),；市場不好時(shí)，他們可能率先崩潰,。而現(xiàn)在的提價(jià)行為,，是預(yù)期的體現(xiàn)，買房也會(huì)博弈,。
不可忽視的是,，在二手房市場，不僅售價(jià)上漲,，租金也在上漲,。北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)稱，2012年11月份,，北京市住房租金同比上漲7.1%,。但多個(gè)大型中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，二手房租金同比漲幅遠(yuǎn)超20%,。據(jù)本報(bào)記者早前采訪,，燕莎新源里附近的小兩居房租已從去年的3000多元，漲至目前的接近5000元,。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，明年的房價(jià)上漲也幾乎成為定局。
胡景暉表示,，近兩年住宅用地成交量大幅萎縮,，將導(dǎo)致明年新房市場的供應(yīng)量稍顯欠缺，部分購房需求將流向二手房,，但城區(qū)二手房供求矛盾的激化,，將給2013年二手房價(jià)上漲帶來巨大壓力,。
二手房該不該調(diào)控？
該不該任由二手房市場瘋漲下去,？
此輪房地產(chǎn)調(diào)控，對新房市場已初顯成效,，房價(jià)已趨于穩(wěn)定,。但二手房租售價(jià)格卻頻創(chuàng)新高。政府對二手房市場的管控方法,，除了在交易環(huán)節(jié)征稅外,，主要是對交易秩序尤其是中介的不規(guī)范交易行為進(jìn)行管理。在盧航等資深人士看來,，對交易環(huán)節(jié)征稅影響了大量二手房入市,，反而減少了供應(yīng)量。
早在去年3月,，房屋租賃市場出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象時(shí),，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠就表示，將把租金調(diào)控作為房價(jià)調(diào)控的一部分,。但除了禁止群租這一規(guī)定外,，未見其他舉措。去年7月13日,，北京市政府曾發(fā)布《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》,，旨在通過對租金過快上漲采取行政干預(yù)、提高對承租方的保障,、增加租賃房源供給,、遏制群租等規(guī)定來穩(wěn)定租賃市場，但租金也未控制住,。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,，在很多問題未厘清之前，并不贊成對二手房市場進(jìn)行調(diào)控,。他認(rèn)為,，二手房牽涉了很多社會(huì)問題，房價(jià)上漲的原因在地產(chǎn)之外,。
首先從上漲的原因來看,，二手房價(jià)的上漲是供不應(yīng)求的體現(xiàn)。這在北京更為嚴(yán)重,。這樣一個(gè)集聚能力很強(qiáng)的城市,，必然會(huì)出現(xiàn)局部區(qū)域的住房短缺狀態(tài)，而租金和房價(jià)都成為了市場調(diào)節(jié)的手段,�,？傆幸惶�,，北京的資源集聚能力會(huì)下降。當(dāng)生活成本過高之時(shí),，也會(huì)引發(fā)人才的外流,。而許多二三線城市，并不存在著如此嚴(yán)重的住房矛盾,�,！暗本┠芊駸o限制的承載如此多的人？”陳志反問,，這也是管理者思考的,。如果說，長期低利率的貨幣政策,，使擁有房產(chǎn)的業(yè)主希望提高租金來彌補(bǔ)損失該不該反對,？陳志認(rèn)為，租金被管理層關(guān)注是因?yàn)榭己朔绞降霓D(zhuǎn)變,，租金上漲對于CPI的影響越來越大,，而CPI則是對地方政府的考核指標(biāo)之一。
其次,，從上漲的結(jié)果來看,，政府要不要進(jìn)行干預(yù)�,！拔覀兪欠駪�(yīng)該尊重憲法最基本的精神,，和民法中對居民財(cái)產(chǎn)處置權(quán)的保護(hù)？”陳志說,。居民是否可以自由處置自己的房產(chǎn),，獲得收益？要不要保護(hù)擁有房產(chǎn)的中產(chǎn)階層,？許多二手房的增值并不是房屋本身的增值,，而是土地部分的增值，如果征稅,，是收土地增值稅還是應(yīng)該收二手房交易稅,？如果房價(jià)一有上漲就開始加稅，房價(jià)下跌了政策是不是應(yīng)該取消,？在提出數(shù)個(gè)疑問之后,，陳志認(rèn)為，許多問題應(yīng)該暫時(shí)擱置起來,，讓市場來發(fā)揮資源配置的作用,，而非行政手段的調(diào)節(jié)。
而胡景暉認(rèn)為,，如果房價(jià)繼續(xù)非理性上漲,，最終結(jié)果是,，今年下半年以來相對穩(wěn)定的政策格局將打破，更為嚴(yán)厲的政策還將出臺(tái),，例如北京近日要求非京籍須60個(gè)月連續(xù)在京繳納社保才能購房,，便是對“限購”政策的再次加碼。
近期高層有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)子保持不變,，但亦未有新的動(dòng)向,。