近日，國家統(tǒng)計局公布了最新數(shù)據(jù),，顯示11月份我國房地產(chǎn)的投資平均增速創(chuàng)下了6個月以來的新高,，不僅是在商品房銷售市場,，就連土地市場都出現(xiàn)了所謂的“暖冬”行情。2012年的中國房地產(chǎn)市場,，并沒有像很多人預(yù)測那樣成為世界末日,，而是出現(xiàn)了翹尾行情，在一系列調(diào)控之下,，我們看到70個大中城市平均房價漲速還出現(xiàn)了一定程度的擴大,，不僅如此，城鎮(zhèn)化預(yù)期也給2013年的中國房地產(chǎn)市場帶來了很多不可預(yù)定性,。那么中國房地產(chǎn)市場在2013年會怎樣,？未來的房價走勢又會如何？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特邀評論員大連萬達集團董事長,、萬科集團總裁郁亮共同評論,。
2013的中國房地產(chǎn)市場會怎樣？2013的房價走勢又會如何,？
數(shù)據(jù)顯示,，11月北京樓市的新房和二手房市場的簽約量環(huán)比均出現(xiàn)了三成左右的上漲，其中新房簽約套數(shù)同比上漲了94%,，接近三倍,。進入12月，北京樓市再掀漲價潮,，新房提價,，二手房漲價,，甚至有二手房一天提價70萬。
莫天全(中國指數(shù)研究院院長)：進入四季度我們現(xiàn)在還沒有完,，但是就是說因為去年的四季度是一個,，成交量非常糟糕的一個季度，所以今年四季度增長都還是挺快,，特別是在這個一線城市,。
這里是位于寶山區(qū)月春路的一個樓盤，11月份,，該樓盤以230套2.2萬平方米的成交量,，為列全市前三，斐然的銷售成績源于優(yōu)惠的房價,，只要參加團購活動,，就可以兩房抵十萬，四房只抵20萬,。
購房者：價格我覺得還可以吧,。一萬出頭一點，我看的時候還比較早,，但是好像后面一個月過來,，基本上就賣完了。
事實上,，在價格上有所松動的樓盤還有很多,，開發(fā)商在平衡銷售速度和利潤的同時，最后還是選擇了降價來提升銷量,，數(shù)據(jù)顯示今年11月,，上海商品房成交面積為98萬平方米，環(huán)比上漲12%,，同比上漲100%,。年底降至樓市翹尾行情下掀起的地王潮再度升溫，從11月底到12月初,，僅7天時間,，全國熱點城市就涌現(xiàn)出了六個地王。
11月27日,，北京市農(nóng)展館地塊折合樓面價3.38萬元每平方米,，創(chuàng)北京土地即拍價的歷史新高，12月12日,，萬科綠地等公司的聯(lián)合體,，以54.31億元的底價，摘得上海南站核心區(qū)商辦用地,。
胡景暉(偉業(yè)我愛我家集團副總裁)：今年來看,，土地成交價格成交還是相對比較理性,，沒有出現(xiàn)這個面粉價格高過面包價格，然后地價推高房價,，輪番上漲這樣一個局面,。
王健林：今年的樓市應(yīng)該會是59000億到60000億左右的交易額
(大連萬達集團董事長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
中國的房地產(chǎn)市場當中，有剛需存在,，或者叫做真實需求,，曾經(jīng)有學(xué)者不承認這個現(xiàn)象。無論怎么調(diào)控,，我自己判斷,，5到6萬億的市場還是存在的，實踐證明了我的判斷,。
2011年,，經(jīng)濟這么困難也有53000億的交易,，所以今年,，我估計搞的好大概會在60000億左右，是59000億到60000億左右的交易額,。我覺得這個交易額是一個真實需求的表現(xiàn),，今年全國交易量90%左右是首次購房，就是投資的需求很少了,，投資基本被擠出去了,，所以因為這種真實需求存在必然就使房地產(chǎn)市場還會有一個正常量在擺著。去年拿地比較少,，今年上半年拿地比較少,，大量是在去庫存化，那么當房地產(chǎn)商庫存手中土地比較少的時候,，必然要重新進入土地市場,，所以造成了今年10月份以后全國土地市場開始回暖，交易也在逐漸的攀升,。我覺得因為大量真實需求在支撐這個市場,，所以這個現(xiàn)象我覺得是正常的。我認為不能稱之為暖冬,，而叫做逐漸復(fù)蘇,，因為暖冬的表現(xiàn)應(yīng)該更熱烈一點。
郁亮：樓市仍在冬天 萬科會繼續(xù)沿用今年前半年的政策
(萬科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
市場有沒有回暖,？你可以看到,，我們在一線城市，好像市場有些復(fù)蘇,，這個原因很簡單,，一線城市像北京,，上海這樣的城市，它進入調(diào)控的時間最早,，調(diào)控的幅度最深,，現(xiàn)在市場平穩(wěn)之后，那么它的復(fù)蘇相對來說稍微早一點,。那么三線,，四線城市，我們沒看到還在復(fù)蘇之中,，看到的是在繼續(xù),，還是在一個調(diào)整之中，所以這一塊其實在全國市場是不一樣的,，是不均衡的,。
關(guān)于地王的問題，因為去年大家基本上很少買地,，今年去庫存化過了之后,，恰巧是下半年的時候，政府才有土地供應(yīng)出來,。什么叫地王,？通俗來講，我覺得是面粉貴過面包時叫地王,，就是要預(yù)計這個地塊未來的售價要大幅上漲才能夠盈利的情況,，那么這叫地王。目前出現(xiàn)了幾個地,，其實沒出現(xiàn)這個情況,，所以我覺得它只不過年內(nèi)地價的一個新高，但是也沒出現(xiàn)過面粉貴過面包的現(xiàn)象,。所以我覺得市場仍然是在冬天之中,，還沒到復(fù)蘇的階，萬科會繼續(xù)沿用今年前半年的政策,，這是我們積極過冬政策,。
王健林：明年的房價是穩(wěn)中略升
(大連萬達集團董事長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
整個一個調(diào)控結(jié)果符合預(yù)期，我歷來就不同意說房地產(chǎn)大幅下降,，或者說是回歸到所謂的合理水平,，因為房價的形成是一個非常復(fù)雜的綜合現(xiàn)象，它大部分是由三塊構(gòu)成：第一土地成本,，第二政府的稅費,，第三是發(fā)展商的發(fā)展成本，包括建造,，人工,，營銷等等,，這三個成本程度，最大塊的是前兩塊,，政府土地成本和所收的稅費,，那么房價要想下來，需要是三個部分的同樣合力,，需要土地成本,，政府的稅費都大幅下降，房價才能下來�,，F(xiàn)在我們看到的是,，所有這三個成本都沒有一個在下降，包括發(fā)展商的建造成本,，人力成本在大幅度的上升,，只有少部分的建材可能在下降。在這種情況下,，房價我覺得是很難下來的,，那么房價保持平穩(wěn)的態(tài)勢是完全符合我們發(fā)展預(yù)期的。
我做一個預(yù)測,，我覺得明年的房價是穩(wěn)中略升,。為什么這么說,？因為就是我說的,，所有成本都在上升，人工成本也在大幅度上漲,，中國的人力成本處在一個快速上漲通道當中,，未來十年是一個大幅上漲的趨勢。在這種情況下,，明年的房價,，我的判斷應(yīng)該是平穩(wěn)當中略有上升。
郁亮：對于樓市的宏觀調(diào)控已經(jīng)見效
(萬科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得宏觀調(diào)控確實已經(jīng)見效了,，但是我們評價一個房地產(chǎn)政策的時候,，通常從三個角度評價它：第一個角度，城鎮(zhèn)居民每戶有一套房子,，這是每個國家基本的一個需求和目標再去實現(xiàn)的,，以保障性的目標實現(xiàn)的。第二步,，是人均一間房代表舒適性的目標,，所有的發(fā)達國家，在城鎮(zhèn)化過程中先后實現(xiàn)這兩個目標,，這樣老百姓可以居住在比較好的環(huán)境里,。第三個目標,，房地產(chǎn)政策是否成功的標記就是房價是否平穩(wěn)，它劇烈波動不合適,，過快上漲跟大幅下跌都是不合理的,，所以房價的基本穩(wěn)定也是一個基本的目標。我沒辦法預(yù)測明年的價格,，我們就跟農(nóng)民差不多,，我們不能因為天氣好和壞不種地，我們的任務(wù)把房子蓋好就行,。
賽德羅斯·耶奧卡凱羅斯：城鎮(zhèn)化能改進人們的福利水平
(希臘駐華大使 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
城鎮(zhèn)化是中國政府的一個主要目標,，但同時這也是全世界的一個趨勢。目前全球人口總數(shù)的15%居住在城市里,，這是無法改變的事實,，我們需要明確的是人類要自己解決這個問題。城鎮(zhèn)化對于改進人們的福利水平,，是很有幫助的,。我想這條路應(yīng)該走下去。
郭義：必須要控制城鎮(zhèn)化的速度
(南非駐華使館商務(wù)處參贊 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
越來越多的人來到城市,，你需要提供大量的住房,，讓這些進入城市里的人有地方居住。同樣重要的是,，你必須要控制城鎮(zhèn)化的速度,。因為來到城市的人越多，這些城市的資源所承受的壓力就越大,，所以我認為,，這是一個雙向的過程。
宋志平：房價會在今年的基礎(chǔ)上比較穩(wěn)
(中國建筑材料集團公司董事長《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房價我覺得會比較穩(wěn),，會在今年的基礎(chǔ)上比較穩(wěn),，而且十八大以后，我們可能很大的是靠城鎮(zhèn)化的拉動,，當然城鎮(zhèn)化和我們以前可能會有一些區(qū)別,，我們以前的房地產(chǎn)可能過多的集中在這些大的城市。那么下一步城鎮(zhèn)化,，可能是在二線城市,，包括集村建鎮(zhèn)一些農(nóng)村的城鎮(zhèn)化。但不管怎么說,，它會促進我們房地產(chǎn)的整體發(fā)展,，當然不一定像過去那樣，我們只做一些高等的房地產(chǎn)，可能我們要多做一些中檔,，或者適用于城鎮(zhèn)化的,，適用于農(nóng)村進入城市的這些人的標準，所以我感覺到,，總體來講,，對房地產(chǎn)會有一個非常大的促進。
王健林：城市化對樓市是一個長期利好支撐
(大連萬達集團董事長《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
城鎮(zhèn)化是什么概念,？農(nóng)村只要鄉(xiāng)政府改為鎮(zhèn),，就叫非農(nóng)戶口，就可以統(tǒng)計為城市人口,。但是大家知道,，一般一個鎮(zhèn)大概是一萬人左右，這個鎮(zhèn)里面基本不能產(chǎn)生城市化的各種需求的,，無論是就業(yè)需求,，文化需求，還有其它方面消費的需求都沒有的�,，F(xiàn)在我們統(tǒng)計說51%的城鎮(zhèn)化率,，我覺得真實的城市化大概在40%多，所以我覺得準確提法應(yīng)該城市化,。所謂城市化,，就是以縣城作為城市化統(tǒng)計的基礎(chǔ)，而不是鎮(zhèn),，因為縣城一般小一點的5萬人,，大一點10萬，20萬人,，這樣有了幾萬人以后,，這個城市里邊可能就會產(chǎn)生就業(yè)崗位，就會產(chǎn)生文化的消費,，會產(chǎn)生服務(wù)業(yè)的消費，在這種生活條件下,，可能大家才能得到基本的城市要素的組合,，所以我覺得，首先一點我是希望能夠改成叫城市化,。
如果以這個來講的話,，對城市化的發(fā)展，我覺得中國現(xiàn)在還遠遠不夠,。如果按真是按照我的統(tǒng)計學(xué)的觀點,，可能我覺得40%左右，即使按照51%城鎮(zhèn)化要求來看，跟西方發(fā)達國家80%,，甚至90%這種比例還差的很多,。世界雖然平均水平50%，但是不要忘了大多數(shù)還有非洲一大部分人,。中國我覺得在未來20年每年保持1個點左右的城市化率的提升,，這個目標是看得到的，所以我覺得,，城市化中國經(jīng)濟今后10年,，20年發(fā)展的長期的根本內(nèi)在動力都來自于城市化的推動，城市化會推動房地產(chǎn)需求,，文化需求,，消費需求，服務(wù)業(yè)需求,，制造業(yè)需求等等,，這是中國發(fā)展的最根本的內(nèi)在動力，而且對樓市是一個長期利好支撐,。城市化最根本一點,，到城市要有房子住，你不能說我郊區(qū)有房子,，到城市來我就市民了,，近一點10公里，8公里可以解決,，一兩百公里可能就不行了,，所以對住房會有大量的需求。當然,，像以前那樣火我覺得不太可能,，城市化也是穩(wěn)步進行當中，再加上城市化過程中還會產(chǎn)生大量保障房的安排,，但是我覺得,，中國房地產(chǎn)市場因為城市化這個概念的提出和實施的話至少可以再保持15年，甚至更長一點時間的良好發(fā)展態(tài)勢,。
郁亮：蓋一些房子不叫城市化
(萬科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得城鎮(zhèn)化絕不能是房地產(chǎn)化,，所謂城鎮(zhèn)化對我們來說意味著兩點，第一點,，首先是就業(yè)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,，其次才是居住向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，如果沒有就業(yè)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,，沒有實業(yè)的發(fā)展跟布局,，肯定不行,，那么產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)先，實業(yè)發(fā)展優(yōu)先是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ),，如果沒有產(chǎn)業(yè),、實業(yè)的支撐，那么城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)化,，是空洞的,，不可持續(xù)。
我們?yōu)槌擎?zhèn)化服務(wù),，所以在某種意義上,，房地產(chǎn)行業(yè)成為城鎮(zhèn)化配套的地位。如果沒有產(chǎn)業(yè)和實業(yè)的支撐,，我們房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化過程中得不到什么機會,，所以首先一定是說，要有實業(yè)跟產(chǎn)業(yè)的布局,。不能為城市化而城市化,，蓋一些房子叫城市化，肯定有問題,。
王健林：商業(yè)地產(chǎn)目前的熱基于這兩年的調(diào)控
(大連萬達集團董事長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是有點熱,，這主要是基于這兩年調(diào)控，很多企業(yè)在市場受到一定的擠壓和困難以后,，被動開始向這方面轉(zhuǎn)型,，所以現(xiàn)在很多城市里，一個城市有30個Mall,，40個Mall在建設(shè)的現(xiàn)象,。我覺得應(yīng)該這么看，我們不能老用計劃經(jīng)濟的思維來想,，把任何一件事情做到剛剛好,，這個城市里需要20棟房子，正好就建了20棟,，這個城市就需要一百萬輛汽車,，我們就正好賣了一百萬輛，這個完全計劃經(jīng)濟的思維是不行的,。市場經(jīng)濟是資源優(yōu)勢的配置,，在發(fā)展當中你過熱，死掉一批資本就不敢再進來,，重新達到市場一個平衡。現(xiàn)在有很多盲目建起來以后招不到商,，或者招商以后經(jīng)營不好重新再關(guān)掉的現(xiàn)象,，這個市場我覺得應(yīng)該這樣，不能說稍微多了幾個，馬上變局了,，不行了,，這個行業(yè)不能發(fā)展，要壓縮,，這完全是計劃經(jīng)濟思維,。我覺得市場配置資源，多幾點死掉一批,，重新認識這個市場,，形成專業(yè)化，市場更合理的投資,，形成良性發(fā)展,。
我覺得商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)這兩個字，所謂商業(yè)地產(chǎn)國外叫不動產(chǎn),，我們叫零碎不動產(chǎn),，我們假如叫商業(yè)地產(chǎn)，它的核心是商業(yè),，不是地產(chǎn),。蓋房子容易，它最核心的是要形成商業(yè)資源,，而商業(yè)資源形成是一個長期的過程,，有一批商家愿意追隨你，或者談到比較好的商業(yè)條件,，形成比較良好的中心,，這個過程是比較長的，需要時間來摸索,。我覺得萬科的思路非常好,，很多人只是看到大購物中心，每個人都學(xué)萬達廣場,，或者學(xué)大購物中心,，這恰恰是風險很大的。這個搭配更大量的是最底層的便利店,，再上一個層面是社區(qū)商業(yè)，這兩個層面的需求是巨大的,，這是就商業(yè)的發(fā)展,。所以我是覺得，如果在每一個層面它都能合理搭配,，就能有自己的良好前景,。
郁亮：萬科目前只有5%的資源放在商業(yè)方面
(萬科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
萬科目前只有5%的資源放在商業(yè)方面,，而不說20%，20%是我們控制目標,，不是我們目前做到的,。第二，萬科做商業(yè),，主要是以社區(qū)商業(yè)為主,，并不是以Mall，購物中心為主,，所以我們做社區(qū)商業(yè)是為我們的住宅服務(wù),。我們一直強調(diào)說，我們做商業(yè)是為更好的做好住宅,，因為現(xiàn)在的房子是,，必須有人住的房子才能賣出去，以剛需為主,。有人住的房子里,，就很需要社區(qū)里的商業(yè)配套，比如洗衣房,、超市,、餐館等等，包括要安排未來的長者服務(wù)中心,，這些東西都屬于我們社區(qū)商業(yè)內(nèi)容的一部分,，所以在這一塊萬科很清楚，我們主要是以社區(qū)商業(yè)為主,，仍然圍繞萬科核心的業(yè)務(wù)做好住宅業(yè)務(wù)服務(wù)的,。
我們以社區(qū)商業(yè)為主不會變化，再高端的吃喝玩樂中心由萬達來解決,，我們跟電商,，到時可以相互促進，在我們社區(qū)商業(yè)里,，其中有一個業(yè)務(wù)發(fā)展的最好叫幸福驛站,，它就適應(yīng)了網(wǎng)購時代，小區(qū)里的網(wǎng)購中心越來越多了,，但是快遞公司要送到每家每戶的時候,，還是有不方便的地方，因為業(yè)主不一定在家,，然后安全員還要問這問那,，才能夠放他進去。現(xiàn)在幸福驛站的業(yè)務(wù)增長最快,，業(yè)主可以在上下班的時候,，來我們的幸福驛站去拿他們的東西,�,；蛘咝枰某鍪裁礀|西,，放在幸福驛站讓快遞再拿走，所以這個業(yè)務(wù)讓我們社區(qū)商業(yè)跟電商可以相互促進一下,。