2012年,，以“限購(gòu)”“限貸”為主要手段的房地產(chǎn)“最嚴(yán)”調(diào)控進(jìn)入第二年,。隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)深度博弈的階段,。一面是中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松,，另一面是在保增長(zhǎng)的壓力下,，一些地方政府在樓市政策上微調(diào)不斷;一面是房地產(chǎn)商放慢推盤速度,，小幅降價(jià)試探購(gòu)房者,，另一面是買房人持幣觀望，等待價(jià)格大幅回調(diào)。在多方博弈中走過2012年的中國(guó)樓市,，來年又將面臨怎樣的政策和市場(chǎng)格局?
調(diào)控博弈：中央不放松 地方在“微調(diào)”
延續(xù)著2011年房地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì),，2012年伊始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入了調(diào)控之下的冷凍期,。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的大背景下，在投資壓力和財(cái)稅壓力之下,，不少地方政府“微調(diào)”房產(chǎn)調(diào)控政策的舉動(dòng)開始頻頻出現(xiàn),。
事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的“微調(diào)”試探,，從2011年底就已經(jīng)開始,。雖然廣東佛山在去年10月出臺(tái)的放松“限購(gòu)”的政策僅僅一天就被叫停，但后繼者卻始終沒有停下試探的腳步,。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì),，自2011年下半年開始，截至2012年5月,，包括北京,、上海、杭州,、重慶,、成都、廈門,、武漢,、合肥、南京,、常州,、吉林、中山,、長(zhǎng)春,、蕪湖、廣州從化,、馬鞍山,、沈陽、揚(yáng)州等40多個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策,，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化,、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn),、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等等,。
雖然地方頻頻微調(diào)，但中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度始終沒有變化，地方政策變化舉凡觸及“限購(gòu)”“限貸”紅線的小動(dòng)作無一例外地被叫停,。
地方微調(diào)始終未能撼動(dòng)中央的決心,，但卻給市場(chǎng)傳遞出“期待變化”的信號(hào)。進(jìn)入年中,，隨著央行兩次降息,，有關(guān)房貸松動(dòng)、“限購(gòu)”放松的傳言紛紛,。在此背景下,，6月中旬，銀監(jiān)會(huì),、央行,、發(fā)展改革委、住建部一周之內(nèi)密集表態(tài),，回應(yīng)市場(chǎng)傳言,，明確表示房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化也不會(huì)放松。
8月,，隨著市場(chǎng)成交量持續(xù)走高,，中央再次釋放明確信號(hào)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)不變,，政策只可能從嚴(yán)絕不會(huì)松動(dòng),。
中央的嚴(yán)厲表態(tài)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)起到了關(guān)鍵性的作用，9,、10月間,，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次降溫，整個(gè)下半年,，雖然仍有地方政府調(diào)整樓市政策,，但大多以鼓勵(lì)自主性需求為主，觸碰“限購(gòu)”“限貸”紅線的政策微調(diào)幾近絕跡,。
市場(chǎng)博弈：賣房者謹(jǐn)慎 買房者觀望
在政策博弈的同時(shí),，2012年房地產(chǎn)的市場(chǎng)博弈也不斷加深。
年初,，持續(xù)低迷的樓市成交,，再加上居高不下的庫存，促使開發(fā)商普遍開始采取以價(jià)換量的市場(chǎng)策略,，全國(guó)房?jī)r(jià)在一季度全線回落,。隨著價(jià)格的回落，觀望已久的剛性需求開始入市,。6月開始,，樓市迎來調(diào)控以來的第一個(gè)成交高潮,，房?jī)r(jià)也開始悄然回調(diào)，樓市呈現(xiàn)平價(jià)放量的成交態(tài)勢(shì),。
然而,，隨著庫存的減少以及地方“微調(diào)”的舉動(dòng)，期待政策翻轉(zhuǎn)成為一些開發(fā)企業(yè)的心態(tài),。降低推盤速度,，悄然提價(jià)試探購(gòu)房者的心理成為三季度開發(fā)企業(yè)主要策略。而這種做法也觸動(dòng)了購(gòu)房者敏感的神經(jīng),，進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”之后,，市場(chǎng)一反常態(tài)，再次低迷,。
影響市場(chǎng)的關(guān)鍵性因素仍在“房?jī)r(jià)”二字。
“價(jià)格優(yōu)惠不足,，吸引力自然有限,。”在今年深圳秋交會(huì)的現(xiàn)場(chǎng),，不少購(gòu)房者都對(duì)記者表示,，“這樣的價(jià)位，剛需是真買不起!”因此,，看熱鬧似乎成了今年深圳秋交會(huì)最大的亮點(diǎn),。
回籠了資金的開發(fā)商期待著政策變化，寄希望于購(gòu)房者頂不住價(jià)格回暖的壓力恐慌入市;而不少購(gòu)房人則押寶調(diào)控升級(jí),，盼望開發(fā)企業(yè)扛不住市場(chǎng)的冷清再次降價(jià)拋售,。“賣的小心翼翼,，買的精打細(xì)算”,，構(gòu)成了今年樓市博弈的主基調(diào)。
不過,，隨著各大房地產(chǎn)企業(yè)全年銷售目標(biāo)的逐漸完成,，不少開發(fā)企業(yè)開始將目光由回籠資金，轉(zhuǎn)向提高利潤(rùn),。進(jìn)入年底,，“保價(jià)縮量”成為開發(fā)企業(yè)的銷售節(jié)奏。
博弈走勢(shì)：調(diào)控將繼續(xù) 博弈有空間
“購(gòu)買住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式,。由于缺少投資渠道,，一旦限購(gòu)取消，被調(diào)控?cái)D出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,�,！睆V東中原研究經(jīng)理瞿中奇說,。
盡管年內(nèi)政策博弈頻頻，但調(diào)控的大方向短期內(nèi)依舊不會(huì)變化,。
北京中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示,，雖然“穩(wěn)增長(zhǎng)”離不開房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但這并不意味著“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要以動(dòng)搖房地產(chǎn)調(diào)控為代價(jià),。在今年提出“把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置”的同時(shí),，中央也強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”的基本精神。
在許多業(yè)內(nèi)人士看來,，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然需要堅(jiān)定不移地執(zhí)行和貫徹,，這既是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在需要，更是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的必然要求,。
政策的穩(wěn)定對(duì)市場(chǎng)的博弈無疑將起到重要的影響。雖然目前樓市暖冬的格局已成,，剛性需求再次入市,，房?jī)r(jià)也在緩步回升，但只要政策的利劍高懸,，投資,、投機(jī)性需求被壓制，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)“一邊倒”,，房?jī)r(jià)大幅反彈就很難實(shí)現(xiàn),，這也為買賣雙方的博弈留下了空間。