2012年,，以“限購”“限貸”為主要手段的房地產(chǎn)“最嚴”調控進入第二年,。隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，中國的房地產(chǎn)市場進入了一個深度博弈的階段,。一面是中央反復強調調控不放松,，另一面是在保增長的壓力下，一些地方政府在樓市政策上微調不斷;一面是房地產(chǎn)商放慢推盤速度,，小幅降價試探購房者,，另一面是買房人持幣觀望，等待價格大幅回調,。在多方博弈中走過2012年的中國樓市,，來年又將面臨怎樣的政策和市場格局?
調控博弈：中央不放松 地方在“微調”
延續(xù)著2011年房地產(chǎn)調控的高壓態(tài)勢，2012年伊始,，全國房地產(chǎn)市場就進入了調控之下的冷凍期,。在“穩(wěn)增長”的大背景下，在投資壓力和財稅壓力之下,，不少地方政府“微調”房產(chǎn)調控政策的舉動開始頻頻出現(xiàn),。
事實上，對于房地產(chǎn)調控政策的“微調”試探,，從2011年底就已經(jīng)開始,。雖然廣東佛山在去年10月出臺的放松“限購”的政策僅僅一天就被叫停，但后繼者卻始終沒有停下試探的腳步,。
據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計,，自2011年下半年開始,，截至2012年5月，包括北京,、上海,、杭州、重慶,、成都,、廈門、武漢,、合肥,、南京、常州,、吉林,、中山、長春,、蕪湖,、廣州從化、馬鞍山,、沈陽,、揚州等40多個城市出臺了不同角度的樓市微調政策，政策微調內容涉及限購變化,、土地出讓,、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等等,。
雖然地方頻頻微調,，但中央調控房地產(chǎn)市場的態(tài)度始終沒有變化，地方政策變化舉凡觸及“限購”“限貸”紅線的小動作無一例外地被叫停,。
地方微調始終未能撼動中央的決心,，但卻給市場傳遞出“期待變化”的信號。進入年中,，隨著央行兩次降息，有關房貸松動,、“限購”放松的傳言紛紛,。在此背景下，6月中旬,，銀監(jiān)會,、央行、發(fā)展改革委,、住建部一周之內密集表態(tài),，回應市場傳言,，明確表示房地產(chǎn)調控政策沒有變化也不會放松。
8月,，隨著市場成交量持續(xù)走高,，中央再次釋放明確信號，針對房地產(chǎn)市場的調控目標不變,，政策只可能從嚴絕不會松動,。
中央的嚴厲表態(tài)對穩(wěn)定市場起到了關鍵性的作用，9,、10月間,，房地產(chǎn)市場再次降溫，整個下半年,，雖然仍有地方政府調整樓市政策,，但大多以鼓勵自主性需求為主，觸碰“限購”“限貸”紅線的政策微調幾近絕跡,。
市場博弈：賣房者謹慎 買房者觀望
在政策博弈的同時,，2012年房地產(chǎn)的市場博弈也不斷加深。
年初,，持續(xù)低迷的樓市成交,，再加上居高不下的庫存，促使開發(fā)商普遍開始采取以價換量的市場策略,，全國房價在一季度全線回落,。隨著價格的回落，觀望已久的剛性需求開始入市,。6月開始,，樓市迎來調控以來的第一個成交高潮，房價也開始悄然回調,，樓市呈現(xiàn)平價放量的成交態(tài)勢,。
然而，隨著庫存的減少以及地方“微調”的舉動,，期待政策翻轉成為一些開發(fā)企業(yè)的心態(tài),。降低推盤速度，悄然提價試探購房者的心理成為三季度開發(fā)企業(yè)主要策略,。而這種做法也觸動了購房者敏感的神經(jīng),，進入樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”之后，市場一反常態(tài),，再次低迷,。
影響市場的關鍵性因素仍在“房價”二字。
“價格優(yōu)惠不足,，吸引力自然有限,�,！痹诮衲晟钲谇锝粫默F(xiàn)場，不少購房者都對記者表示,，“這樣的價位,，剛需是真買不起!”因此，看熱鬧似乎成了今年深圳秋交會最大的亮點,。
回籠了資金的開發(fā)商期待著政策變化,，寄希望于購房者頂不住價格回暖的壓力恐慌入市;而不少購房人則押寶調控升級，盼望開發(fā)企業(yè)扛不住市場的冷清再次降價拋售,�,！百u的小心翼翼，買的精打細算”,，構成了今年樓市博弈的主基調,。
不過，隨著各大房地產(chǎn)企業(yè)全年銷售目標的逐漸完成,，不少開發(fā)企業(yè)開始將目光由回籠資金,，轉向提高利潤。進入年底,，“保價縮量”成為開發(fā)企業(yè)的銷售節(jié)奏,。
博弈走勢：調控將繼續(xù) 博弈有空間
“購買住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式。由于缺少投資渠道,，一旦限購取消,，被調控擠出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場穩(wěn)定�,！睆V東中原研究經(jīng)理瞿中奇說,。
盡管年內政策博弈頻頻，但調控的大方向短期內依舊不會變化,。
北京中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示,，雖然“穩(wěn)增長”離不開房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但這并不意味著“穩(wěn)增長”目標的實現(xiàn)要以動搖房地產(chǎn)調控為代價,。在今年提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”的同時,，中央也強調了“穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調控政策”的基本精神。
在許多業(yè)內人士看來,，房地產(chǎn)調控政策仍然需要堅定不移地執(zhí)行和貫徹,，這既是中國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的內在需要，更是經(jīng)濟結構調整,、轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的必然要求。
政策的穩(wěn)定對市場的博弈無疑將起到重要的影響,。雖然目前樓市暖冬的格局已成,，剛性需求再次入市,，房價也在緩步回升，但只要政策的利劍高懸,，投資,、投機性需求被壓制，房地產(chǎn)市場就不會“一邊倒”,，房價大幅反彈就很難實現(xiàn),，這也為買賣雙方的博弈留下了空間。