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曾參與上海營改增試點(diǎn)可行性方案設(shè)計工作的上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院胡怡建日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時披露,，作為國內(nèi)營業(yè)稅改征增值稅的首個試點(diǎn),，目前上海市住房保障和房屋管理局及其主管的上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會正在調(diào)研該市的物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)問題，并準(zhǔn)備將“物業(yè)管理納入營改增試點(diǎn)”的建議反饋給上海市的財稅部門,。
國務(wù)院參事,、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，以北京這樣的大城市為例,，若物業(yè)管理納入到營改增試點(diǎn)之列,，多則將有上萬企業(yè)“入圍”。物業(yè)管理試點(diǎn)營改增,，涉及到的不只是物業(yè)管理公司,，一個企業(yè)若提供出租房屋或是出租場地的服務(wù)，都會受到該政策的影響。胡怡建則說,，此舉將解決已納入上海營改增試點(diǎn)的6個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的部分企業(yè)短期內(nèi)稅負(fù)不降反增的難題,，為這6個行業(yè)減負(fù)。
劉桓認(rèn)為,，物業(yè)管理納入營改增試點(diǎn)是順理成章的,，相較于建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理營改增的難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上述行業(yè),。
據(jù)了解,，目前已經(jīng)開展?fàn)I改增試點(diǎn)的12個省、直轄市和計劃單列市在試點(diǎn)方案上均參照上海的“1+6”模式,。所謂“1+6”的“1”即交通運(yùn)輸業(yè),，“6”即現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的6個行業(yè)，包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù),、信息技術(shù)服務(wù),、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù),、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)和鑒證咨詢服務(wù),。
據(jù)胡怡建介紹，上述6個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大多是輕資產(chǎn)行業(yè),，其成本主要來自人力資本和不動產(chǎn)租賃兩大方面,，而不動產(chǎn)租賃成本主要包括租金、物業(yè)管理費(fèi)等,。物業(yè)管理費(fèi)既涉及商業(yè)性房地產(chǎn),，又涉及居住性房地產(chǎn)。
物業(yè)管理行業(yè)納入營改增的必要性何在,？包括胡怡建,、劉桓在內(nèi)的多位專家告訴記者,，過去物業(yè)管理需要繳納稅率為5%的營業(yè)稅,，若推行營改增試點(diǎn)，則需要按照6%的稅率來繳納增值稅,。對商業(yè)性房地產(chǎn)而言,，上述6個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的部分企業(yè)由于在物業(yè)管理費(fèi)等方面無法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項稅的抵扣，且缺乏其他可抵扣項,，推行營改增試點(diǎn)近一年來,，面臨短期內(nèi)稅負(fù)不降反增的困難。
對此,，胡怡建呼吁,，盡早將物業(yè)管理納入營改增試點(diǎn)領(lǐng)域，允許商業(yè)性房地產(chǎn)開具增值稅發(fā)票,，形成上下游企業(yè)的抵扣鏈條,，從而一方面解決產(chǎn)業(yè)鏈下游支付物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)項抵扣難問題,；另一方面解決承擔(dān)物業(yè)公司綠化、維修,、衛(wèi)生等上游外包業(yè)務(wù)的企業(yè)普遍反映的進(jìn)項稅抵扣難問題,。
至于居住性房地產(chǎn)(如小區(qū)住房)，該類別又分為兩類：一類是商品房物業(yè)管理企業(yè),，如市場化運(yùn)作的物業(yè)公司,，這類公司多為盈利，推行營改增試點(diǎn)后問題應(yīng)該不大,。
然而,，對于另一類的非商品房物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，如房管部門主管的物業(yè)公司,，這類公司多為虧損,，由政府提供財政補(bǔ)貼，如果一邊給補(bǔ)貼一邊征稅,，錢從政府口袋里來,，又回到政府口袋里去，不太合理,。在這方面,，胡怡建建議，可借鑒交通運(yùn)輸業(yè)營改增試點(diǎn)的經(jīng)驗,，類似于出租車,、公交車等消費(fèi)性交通運(yùn)輸企業(yè)，可以對房管房(以政府為產(chǎn)權(quán)人的房屋)和近期新建的保障房等“國家的房子”免征增值稅,；或改按3%的簡易計稅方法征稅,，而非適用于增值稅現(xiàn)有的6%、11%兩檔稅率,�,！斑@樣就避免了非商品房物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的現(xiàn)有虧損加大，避免將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到住戶,�,！焙ㄕf道。
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