擠出了投機(jī)泡沫,、調(diào)整了市場(chǎng)結(jié)構(gòu),、抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，持續(xù)了兩年多,、號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控，也隨著近期樓市“暖冬”的到來(lái),，逐漸顯露出調(diào)控“邊際效應(yīng)”減弱的跡象,。專家表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的情況下,，現(xiàn)行調(diào)控政策仍有必要繼續(xù)堅(jiān)持,，更具長(zhǎng)效性、更具市場(chǎng)化的政策也亟待出臺(tái),。
樓市調(diào)控持續(xù) 投機(jī)逐漸淡出
廣州人陳杰,，在東莞有一家做品牌代工的小型服裝廠，服裝出口不景氣,，他把投資房地產(chǎn)當(dāng)副業(yè),。2010年廣州開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)，已有三套房的他買不了房,，轉(zhuǎn)而投資3只股票,、買了兩個(gè)商鋪，“但都沒(méi)怎么賺錢”,。說(shuō)到這兒,，陳杰有點(diǎn)無(wú)奈。
2010年起,，以限購(gòu)和差別化信貸為代表的調(diào)控政策被媒體冠名為“史上最嚴(yán)調(diào)控”,，不少像陳杰這樣的“炒房客”開(kāi)始改行。投機(jī)需求泡沫逐漸開(kāi)始“淡出江湖”,。
華南某大型房地產(chǎn)企業(yè)的一位售樓經(jīng)理告訴記者,，他最懷念的日子是2009年初，那時(shí)候賣房子像賣白菜一樣,，多的時(shí)候一天能賣出十幾套,，一個(gè)月光售樓提成返點(diǎn)的收入就接近十萬(wàn)元,。
2010年初，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況,，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)政策，擴(kuò)大土地和普通住房供給,、抑制市場(chǎng)投機(jī),、加強(qiáng)金融監(jiān)管，形成一套政策組合拳,。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為,，最嚴(yán)格調(diào)控政策執(zhí)行已有兩年多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱起到了抑制作用,，一、二線城市投機(jī)性需求基本被擠出市場(chǎng),，“這是調(diào)控最明顯的效果體現(xiàn)”,。不僅如此，限購(gòu)等調(diào)控政策也改變了房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu),，以自主需求為主的中低價(jià)位,、中小戶型剛需住房成為近兩年開(kāi)發(fā)商的主打產(chǎn)品。
公眾期待與調(diào)控現(xiàn)實(shí)仍有差距
房地產(chǎn)調(diào)控不僅影響經(jīng)濟(jì),，更關(guān)乎社會(huì)民生,。百姓期待“房?jī)r(jià)合理回歸”，視調(diào)控為降房?jī)r(jià)“殺手锏”;與此同時(shí),，也有開(kāi)發(fā)商和學(xué)者質(zhì)疑“限購(gòu)”“限貸”行政化色彩過(guò)于濃厚,。
“公眾對(duì)政策的關(guān)切，甚至超過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的變動(dòng)”,。廣東中原研究經(jīng)理瞿中奇說(shuō),。
在不少居民眼中，當(dāng)前的市場(chǎng)變化離“房?jī)r(jià)合理回歸”的目標(biāo)尚有距離,。記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，很多公眾期待限購(gòu)、限貸政策能倒逼開(kāi)發(fā)商降價(jià),、甚至希望開(kāi)發(fā)商資金鏈斷掉拋售,。不少專家表示，房地產(chǎn)調(diào)控最優(yōu)化的結(jié)果并非體現(xiàn)在讓房?jī)r(jià)大幅下降,，而是“房?jī)r(jià)不漲,、收入快漲”，或是住房雙軌制的盡快成型,。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為,，根據(jù)十八大報(bào)告提出的收入翻番目標(biāo),，調(diào)控要起到的效果就是給上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)“踩剎車”，等一等居民收入的提高,。而本輪調(diào)控對(duì)過(guò)去一段時(shí)間房?jī)r(jià)快速上漲確實(shí)起到了明顯的抑制作用,。
胡剛認(rèn)為，今年以來(lái),，各地在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面微調(diào)頻頻,，其中鼓勵(lì)購(gòu)房入戶、提供住房補(bǔ)貼等違反限購(gòu),、限制投機(jī)紅線的微調(diào)被叫停,，而以提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款上限等保障普通購(gòu)房需求的措施則被默認(rèn),。這充分體現(xiàn)了中央在抑制投機(jī),、保障基本住房需求的明確態(tài)度。
“尤其需要考慮的是,，購(gòu)買住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式,。由于缺少投資渠道，一旦限購(gòu)取消,，被調(diào)控?cái)D出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,。”瞿中奇認(rèn)為,，作為調(diào)控最嚴(yán)手段的限購(gòu)和差別化信貸政策,，預(yù)計(jì)明年年初仍會(huì)持續(xù)運(yùn)行。
市場(chǎng)化調(diào)控是根本
一些專家和分析人士表示,，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大致執(zhí)行了年初“以價(jià)換量”,、年中“平價(jià)放量”和年末“保價(jià)縮量”三種銷售節(jié)奏。不少標(biāo)桿房企在調(diào)控之年銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò),。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示,，11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8791元/平方米,，環(huán)比上漲0.26%,，自今年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅也進(jìn)一步擴(kuò)大,。2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然將在一片暖冬中落幕,。
對(duì)于近期市場(chǎng)的量漲價(jià)升，主管機(jī)構(gòu)和一些專家解讀為成交結(jié)構(gòu)調(diào)整,，不存在房?jī)r(jià)大幅反彈的可能,。一些市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，隱藏在數(shù)據(jù)之下的現(xiàn)實(shí)情況是：不少房企一改到年終就縮減銷售的方式,，在12月仍大量推貨,，以求提高銷售業(yè)績(jī),。“這也表明,，很多開(kāi)發(fā)商今年的日子并沒(méi)自己說(shuō)的那么好過(guò),。”瞿中奇表示,。
也有部分專家分析,，房地產(chǎn)的“暖冬”也反映出，由于利空出盡的影響和開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控政策的適應(yīng),，調(diào)控政策對(duì)抑制市場(chǎng)的“邊際效應(yīng)”有所減弱,，調(diào)控效果尚不鞏固，房?jī)r(jià)仍有出現(xiàn)大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn),，調(diào)控不能放松,。
近期，中央政治局在會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作,。一些專家表示,，這為此前搖擺不定的市場(chǎng)預(yù)期定下了基調(diào)，陳晟分析,，這預(yù)示明年的房地產(chǎn)調(diào)控基本不會(huì)出現(xiàn)放松的可能性,。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，帶有濃厚行政干預(yù)色彩的“限購(gòu)”“限貸”政策,，最大的意義在于爭(zhēng)取時(shí)間，能否抓住房?jī)r(jià)回穩(wěn)的機(jī)會(huì),，加快保障房建設(shè),，完善市場(chǎng)化調(diào)控手段，將是決定未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵,。