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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年12月9日在介紹房企資金情況時(shí)指出,，前11個(gè)月房企到位資金中，外資部分下降51.5%,；自籌資金,、其他資金則分別增長(zhǎng)了13.8%、15.2%,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到,，近段時(shí)間來(lái)房企融資活動(dòng)頻繁。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部近日的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，僅11月以來(lái),，上市房企融資總額已經(jīng)達(dá)到265億元,。一方面是由于年底土地集中供應(yīng)，房企拿地意愿加大,，需要資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備,。另一方面則是為了滿足項(xiàng)目的后續(xù)投入。
而從一些典型上市房企的融資方式來(lái)看,，除了傳統(tǒng)的貸款,、債券等融資方式外，更多的方式則是采用信托,、房地產(chǎn)基金,、資產(chǎn)證券化等多元化渠道。
中航地產(chǎn)近日曾表示,，擬向中航信托申請(qǐng)人民幣信托貸款2.2億元,，以補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金；天地源股份有限公司也在日前發(fā)布公告,，將與陜西省國(guó)際信托股份有限公司合作,，由后者籌集信托資金總額2.5億元，該筆信托資金年化總成本為13.5%,。
來(lái)自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示,，信保基金,、越秀基金等房地產(chǎn)基金,，以及資產(chǎn)證券化也成為房企重要的資金來(lái)源。11月21日,，華僑城即公告其資產(chǎn)證券化方案已經(jīng)獲批,，合計(jì)募集資金將達(dá)到18.5億元。
鏈家地產(chǎn)張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，房地產(chǎn)基金和資產(chǎn)證券化等這種之前較少被應(yīng)用的融資方式不斷發(fā)展,，一方面是由于其分散了銀行和信托等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則因?yàn)橄鄬?duì)更加靈活而受到房企青睞,。
長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的新沃資本董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官朱燦在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示,，“從房企的融資渠道來(lái)看，有從商業(yè)貸款向多元化方向轉(zhuǎn)移的趨勢(shì),�,！�
記者了解到，國(guó)內(nèi)貸款和外資利用的“不給力”,，是房企選擇信托,、基金等融資渠道的重要原因。今年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中,，國(guó)內(nèi)貸款只占了16%,，自籌資金和其他資金占比均為42%。
從2010年底開(kāi)始,，基于嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，各家銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)貸款的占比都在不同程度地下降,，這一趨勢(shì)延續(xù)至今,。
今年上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)也顯示出這一現(xiàn)象。工行上半年的房地產(chǎn)貸款規(guī)模較去年底減少206.56億元,，下降4%,，貸款結(jié)構(gòu)中占比9%，下降0.9個(gè)百分點(diǎn),；農(nóng)行的房地產(chǎn)貸款占比亦從去年底的12.5%,，降至今年年中的10.8%，貸款總額減少369.50億元,，降7.4%,。
朱燦分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)貸款由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響而此前一直有所縮減,，但是由于行業(yè)發(fā)展需要,，“包括房地產(chǎn)基金在內(nèi)的其他融資手段就肯定會(huì)形成�,！�
但張旭則告訴記者,，房地產(chǎn)基金、信托等融資渠道,，由于部分融資成本偏高,，也意味著利潤(rùn)將會(huì)被更多的市場(chǎng)主體瓜分,。
重點(diǎn)研究房地產(chǎn)投資基金的清科分析師鄭知行對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō),，從目前觀察到的情況看，今年以來(lái)募集成立的房地產(chǎn)基金在總量上有明顯增加,，其中尤以大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下的房地產(chǎn)基金居多,。她指出，和國(guó)外有所不同,，中國(guó)的房地產(chǎn)基金以“項(xiàng)目導(dǎo)向型”居多,，也就是說(shuō)，不是募集完成一個(gè)基金再去尋找項(xiàng)目投資,，而是有一個(gè)現(xiàn)成的投資項(xiàng)目再去尋找資金投資,。“和商業(yè)銀行貸款比起來(lái)，有些項(xiàng)目通過(guò)房地產(chǎn)基金融資的成本非常高”,。
一位業(yè)內(nèi)人士則告訴記者,，有些房地產(chǎn)基金往往先以股權(quán)形式介入項(xiàng)目的部分環(huán)節(jié)，如拿地,、開(kāi)發(fā)或是銷(xiāo)售,，當(dāng)項(xiàng)目獲得銀行貸款，或是進(jìn)入前期銷(xiāo)售后,，開(kāi)發(fā)商即以約定價(jià)格回購(gòu)股份,。“回購(gòu)股份的價(jià)格有時(shí)候要比當(dāng)初入股的價(jià)格高20%,，這也是為什么有的人稱之為變相高利貸,。”該人士說(shuō),，市場(chǎng)上已經(jīng)有人把這種房地產(chǎn)基金稱為救急的“過(guò)橋貸款”,。
這位分析人士告訴記者，盡管這類(lèi)融資方式成本偏高,，且普遍高于銀行貸款利率,，但是很多房企在銀行等常規(guī)渠道融資不暢的情況下，不得已只能選擇此類(lèi)“高成本,、高風(fēng)險(xiǎn)”的方式,。
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